Location d’un bachelor sans adresse : attention

L’achat d’immeubles à revenus est une option très intéressante pour faire placer un certain montant d’argent. Dans un tel cas, l’occupation d’un des logements avant d’acheter une maison est une pratique de plus en plus courante.

Ce type d’achat permet aux propriétaires de s’assurer une certaine sécurité financière. Avec les loyers entrants, l’hypothèque de la propriété se paye pratiquement par elle-même. Malheureusement, ce genre d’investissement peut s’avérer très décevant à la découverte de certaines illégalités dans les aménagements de l’immeuble.

La mauvaise expérience d’une propriétaire 

Une propriétaire de la ville de Montréal a eu bon nombre de mauvaises surprises après avoir fait l’acquisition d’un immeuble à revenus annoncé comme étant une bâtisse comprenant quatre unités, soit trois logements réguliers et un bachelor. Il s’agissait d’une magnifique bâtisse construite vers les années 1930, qui était considérée comme un bien patrimonial par la ville.

La nouvelle propriétaire souhaitait occuper un des quatre logements pendant quelques années, avant de s’acheter une maison et de mettre les quatre logements en location. Toutes les unités de l’immeuble possédaient leur propre adresse à l’exception du logement situé au sous-sol, le bachelor.

Au moment de l’acquisition, le bachelor était occupé. N’ayant pas d’adresse personnelle, les locataires du bachelor ne pouvaient pas recevoir directement leur courrier chez eux; ils avaient donc une entente avec les locataires du logement du rez-de-chaussée pour que ceux-ci leur acheminent leur courrier dans une boîte aux lettres située à côté de leur porte d’entrée. Étant donné que le logement n’avait pas d’adresse civique, il n’y avait pas d’autres options pour Postes Canada de toute façon.

Les complications

Tout se déroulait à merveille, autant pour les locataires en place que pour la nouvelle propriétaire occupante. Pour cette dernière, les problèmes ont commencé au moment où une nouvelle locataire s’est établie dans le bachelor et où celle-ci souhaitait absolument recevoir son courrier chez elle.

La propriétaire a pris cette demande au sérieux et a rapidement commencé des démarches pour que le logement du sous-sol possède sa propre adresse. Elle n’avait pas ressenti l’urgence d’enregistrer une adresse pour le logement du sous-sol, puisque cela ne semblait déranger personne jusqu’à ce jour.

Au moment de l’acquisition de l’édifice, l’agent immobilier, l’agent d’assurance ainsi que l’évaluateur avec qui la propriétaire avaient fait affaire lui avaient tous assuré que tous les logements étaient en ordre. Ils lui avaient fait comprendre que même si le bachelor ne possédait pas d’adresse civique, il était « toléré » par la ville.

La propriétaire fut grandement surprise lorsque la ville lui a refusé la demande d’enregistrement d’adresse pour le logement du sous-sol. Elle l’a été encore plus lorsqu’on lui a appris que le bachelor en question était non seulement non réglementaire, mais qu’il était en plus illégal de le louer à un particulier.

Les conséquences 

Par la suite, les choses se sont compliquées davantage, autant pour la propriétaire que pour la locataire du bachelor. L’endroit s’est avéré ne pas respecter les normes acceptables pour un logement situé au sous-sol d’un édifice; le plus gros problème étant celui de la hauteur des plafonds qui était non conforme au règlement municipal.

Étant donné la nature des modifications à apporter au logement, la propriétaire devait débourser un énorme montant d’argent pour le modifier afin qu’il puisse répondre aux normes d’aujourd’hui. La locataire devait donc quitter les lieux le plus rapidement possible, car la propriétaire n’était plus en droit de mettre le bachelor en location à moins de réaliser les changements nécessaires.

Même si la propriétaire a fait l’acquisition d’un immeuble de quatre unités, elle ne peut que louer trois d’entre elles, ce qui représente une grande perte d’argent pour celle-ci. Depuis son acquisition, la propriétaire paye le montant d’assurance évalué pour quatre logements. Selon elle, cela lui confirmait que les quatre logements étaient habitables et louables, étant donné que la compagnie d’assurance, l’évaluateur et l’agent d’immeuble n’avaient rien mentionné à ce sujet pendant la transaction.

La propriétaire n’habite plus cet immeuble aujourd’hui. Elle loue les trois logements du haut et le sous-sol demeure inhabité depuis. Elle garde un très mauvais souvenir de cette expérience et elle souhaite que son histoire puisse mettre les futurs propriétaires en garde.

Conseils aux futurs acheteurs 

Les acheteurs d’aujourd’hui connaissent les risques que peut engendrer l’achat de ce type de logement. Il faut simplement faire attention à certains points spécifiques pendant le processus d’achat.

Par exemple, au moment de l’évaluation de préachat, il faut prendre en considération que l’évaluateur se concentre sur certains points spécifiques, mais qu’il n’évalue pas chacun des logements individuellement en profondeur. L’inspection se limite à la plomberie, l’électricité, la toiture, les fondations, le réservoir et les lieux dans leur ensemble.

Il n’y a pas d’attention particulière portée à la conformité des logements. Il est donc du devoir de l’acheteur de demander une évaluation plus profonde, même si cela occasionne des frais supplémentaires. Il s’agit d’un investissement justifié pour la sécurité de l’achat. L’acheteur peut également faire des recherches sur le rôle d’évaluation foncière de la ville pour s’assurer que tous les logements de la propriété qu’il s’apprête à acheter sont bien enregistrés.

Également, il est important de prendre en compte la règlementation municipale pour les immeubles à logements si un propriétaire souhaite modifier ou ajouter une unité. Le propriétaire doit avoir un plan comprenant les modifications souhaitées, se rendre à la ville et s’assurer que tout est règlementaire et accepté par la ville.

Certes, les taxes du propriétaire augmenteront un peu, mais cela lui assurera de ne faire face à aucune poursuite judiciaire pour un logement à location non conforme. Le département de la division des permis et des inspections de la ville est disponible pour répondre aux questions des propriétaires et pour les orienter dans leurs plans de rénovations.

Le simple fait de ne pas posséder d’adresse civique devrait sonner une cloche aux futurs acheteurs. Pour s’assurer que ce genre de mésaventure n’arrive pas aux futurs propriétaires, il est de leur devoir de prendre toutes les précautions possibles pour s’assurer que l’ensemble des logements de la propriété qu’ils s’apprêtent à acheter sont règlementaires, principalement les bachelors.