Fardeau fiscal municipal: La CORPIQ préfère une hausse des tarifs plutôt que des taxes foncières

Pour équilibrer ses prochains budgets qui continueront vraisemblablement de croître, la Ville de Montréal devrait privilégier les hausses de tarifs pour les usagers de ses services plutôt que d’accroître les taxes foncières, a recommandé la CORPIQ devant les membres de la Commission sur les finances et l’administration de la Ville, le 24 mai dernier.

De plus, la CORPIQ a déploré l’absence d’un taux de taxe foncière générale qui soit spécifique aux immeubles de 1 à 5 logements locatifs. Présentement, ceux-ci sont en effet assujettis au même taux que les copropriétés et les maisons unifamiliales. La catégorie des immeubles de 6 logements et plus possède déjà son propre taux de taxe.

« L’instauration d’un taux spécifique pour les plex permettrait à la Ville de Montréal d’adopter des stratégies fiscales différentes pour des contribuables aux réalités très différentes : d’un côté les propriétaires-occupants, qu’il s’agisse de copropriétés ou de maisons, et d’un autre côté les locataires », a expliqué le directeur Affaires publiques de la CORPIQ, Hans Brouillette.

Un des problèmes constatés par la CORPIQ est que les valeurs des plex ont augmenté bien davantage que les autres types de propriétés résidentielles, comme en font foi les rôles d’évaluation dévoilés en 2006 puis en 2011 (voir tableau ci-après). Leur part du fardeau fiscal s’est donc accrue, puisque le taux de taxation est identique.  « Les prix payés pour des plex sont si élevés par rapport aux revenus de location que de plus en plus d’immeubles ne génèrent, pour le nouvel acquéreur, aucune encaisse positive en fin d’année, selon une étude de 2011 », a toutefois tenu à rappeler le représentant de la CORPIQ aux audiences. « L’explosion des valeurs est essentiellement attribuable aux bas taux d’intérêt et à la rareté. Ça frôle la spéculation pour un parc de logements qui nécessite des rénovations majeures. La capacité de l’immeuble à générer un revenu net disparaît », a-t-il précisé.

La Commission sur les finances et l’administration est chargée d’étudier des solutions aux chocs fiscaux découlant des rôles d’évaluation, dont le prochain sera dévoilé en septembre 2013. Les audiences ont permis d’apprendre que sur l’ensemble des propriétés sur le territoire de l’agglomération de Montréal, un peu plus de 6 % ont fait l’objet d’une demande de révision de leur rôle d’évaluation. Leurs propriétaires ont eu gain de cause dans 55 % des cas.

Les recommandations de la Commission devraient être rendues publiques le 22 août.

Variation au rôle d'évaluation Agglomération de Montréal   Catégories Variation 2002-2005 Variation 2005-2009       Unifamiliale 43,5% 21,6% Copropriété 43,1% 19,1% Duplex 56,8% 26,7% Triplex 55,0% 4 à 5 logements 59,5% 6 à 11 logements 56,4% 26,6% Conciergerie 40,9%

Source : Ville de Montréal