Reprise de logement Une pléiade d’éléments à considérer

Outre la bonne foi (lire texte connexe), plusieurs éléments sont considérés lors d’une demande de reprise de logement, comme la possibilité (ou non) de récupérer un appartement équivalent dans un autre bâtiment détenu par le même propriétaire ou l’intention réelle derrière cette requête. Voici deux cas où le tribunal a autorisé une telle démarche.

Pareil, pas pareil?

Un propriétaire de trois immeubles locatifs de la région de Sherbrooke souhaite reprendre un de ses appartements au bénéfice de sa fille. Il opte pour un 4 ½ se trouvant à l’étage supérieur d’un de ses édifices, situé à mi-chemin entre le lieu de travail et l’école de celle-ci.  De plus, celui-ci présente le loyer le moins élevé.

L’occupante s’oppose à cette démarche, plaidant que plusieurs logements semblables lui appartenant seront vacants en juillet, sans compter qu’un autre s’est libéré entre temps dans la bâtisse voisine, avant d’être rapidement reloué.

En effet, l’article 1964 du Code civil du Québec stipule que « le locateur ne peut, sans le consentement du locataire, se prévaloir du droit à la reprise s’il est propriétaire d’un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise, et qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d’un loyer équivalent ».

Reste à déterminer si les logements qui se libéreront sont bel et bien similaires.

Sur ce point, la Régie a tranché que, bien que les habitations à l’étude soient du même genre (4 ½) et se trouvent dans un même secteur (ils sont adjacents), leurs loyers, eux, ne sont pas équivalents.

L’appartement que souhaite récupérer le locateur est fourni au coût mensuel de 458 $, alors que ceux auxquels réfère l'occupante génèrent des revenus mensuels de 595 $ et 597 $ respectivement.

Ce faisant, le tribunal estime que les logements ne sont pas similaires et acquiesce à la demande de reprise du propriétaire.

Garde partagée, reprise complète

Le propriétaire d’un immeuble de huit logements a envoyé un avis de reprise à l’occupant du sous-sol. Il souhaite récupérer cet appartement pour y résider, lorsqu’il accueille son fils de 13 ans, dont il a la garde partagée. Mentionnons que l’homme détient une maison à Dollard-des-Ormeaux qu’il conservera.

Le locataire refuse, faisant valoir qu’il habite cet endroit depuis 30 ans. Il plaide aussi que son bailleur possède un autre bâtiment situé à proximité de la demeure de la mère de l’enfant et que plusieurs appartements lui appartenant se sont libérés et ont été reloués entre-temps.

L’article 1957 du Code civil du Québec ne requiert pas que le logement repris soit utilisé comme domicile et peut l’être comme résidence. Rappelons qu’au sens de la loi, « le domicile d'une personne […] est au lieu de son principal établissement », tandis que « la résidence d'une personne est le lieu où elle demeure de façon habituelle; en cas de pluralité de résidences, on considère, pour l'établissement du domicile, celle qui a le caractère principal ».

La Régie évoque en ce sens la jurisprudence édictée par le cas Fortin c. Delagrave, selon laquelle « le logement [repris] peut être utilisé à temps partiel. Il peut être utilisé comme pied à terre, pour habiter quelques jours par semaine ou par moi. Il n’est pas requis que l’occupation du logement soit continue pour que la reprise soit considérée comme permanente. Cependant, elle ne peut pas être temporaire ».

Tablant sur cette interprétation, le tribunal a autorisé le propriétaire à reprendre son logement.