Assurance habitation, hausse des primes à l’horizon

Au moment de renouveler leur assurance, certains propriétaires de logements locatifs ont eu une bien mauvaise surprise en constatant que leur prime avait augmenté. Mais qu’est-ce qui explique cette situation? S’agit-il d’une tendance marquée ou de cas isolés? Aperçu d’une industrie en plein ajustement.

Afin de dresser un portrait de ce qui se trame dans l’univers de l’assurance, la CORPIQ a fait appel à Line Crevier, responsable des affaires techniques au Bureau d’assurance du Canada (BAC) pour le Québec, ainsi qu’à Denis Gervais, courtier d’assurances au sein de la firme Pratte Morissette. 

Selon les deux experts, ce virage est bien réel. M. Gervais soutient qu’il n’est pas rare de voir certaines primes augmenter de 25, 30 voire même 40 %, tandis que Mme Crevier mentionne que c’est « une tendance générale que l’on constate », sans toutefois avancer de chiffres. Cette situation s’explique par l’explosion du nombre de réclamations au cours des dernières années.

Le parc immobilier vieillissant et mal entretenu, les infrastructures municipales désuètes ainsi que les changements climatiques (pluies plus abondantes et plus fréquentes, grêle, vent, gel-dégel, etc.) forment une combinaison propice aux refoulements, infiltrations, inondations et autres dommages.

« Les assureurs veulent moins s’occuper du domaine locatif, compte tenu du nombre de réclamations qui a beaucoup augmenté. Les sinistres que l’on voyait auparavant aux quarante ans, on les retrouve désormais aux six à sept ans. La valeur à assurer a aussi beaucoup augmenté, en raison de la flambée des coûts de construction », explique M. Gervais.

« Il y a plus de 10 ans, la principale source de dommage était les incendies.  Maintenant, il s’agit plutôt des dégâts d’eau. On estime  qu’un dollar sur deux versé en réclamation sert à couvrir des sinistres causés par l’eau. Dans près de 40 % des cas, ceux-ci proviennent de problèmes liés aux composantes du bâtiment (tuyauterie, toiture, etc.) tandis que la balance (60 %) résulte de causes externes (refoulement d’égouts, infiltrations, etc.) », indique, pour sa part, Mme Crevier.

Des assureurs plus frileux

Puisque les risques sont plus nombreux,  les assureurs sont plus pointilleux dans le choix de leur clientèle, cherchant à en savoir davantage sur l’état et l’âge du bâtiment ainsi que les travaux qui y ont récemment été réalisés. Des protections, qui autrefois faisaient partie de la couverture de base, sont désormais proposées moyennant des coûts supplémentaires. Dans d’autres situations, les compagnies refusent carrément de protéger un immeuble. C’est souvent le cas des copropriétés et des édifices locatifs.

« Il y a des hausses parce qu’il y a moins d’assureurs.  Il y a moins d’assureurs en raison des sinistres plus nombreux et plus coûteux dans ce secteur d’industrie.  Un redressement du ratio sinistres/primes est nécessaire.  La prévention, la gestion des sinistres, l’augmentation des primes et des franchises font notamment partie de la solution.  Il y a aussi des risques que les assureurs ne veulent plus assumer, notamment les systèmes électriques avec des fusibles. Certains assureurs refusent d’offrir une protection pour les bâtiments qui en sont dotés ou augmentent considérablement leurs tarifs pour le faire.

« De plus, la plupart des locataires – entre 60 % et 75 % –  ne sont pas assurés, ce qui fait qu’il n’y a pas de recours possible [lorsqu’ils sont fautifs]. Ça fait en sorte que c’est la police du propriétaire de l’immeuble qui écope [ce qui les rend moins intéressants à protéger] », mentionne M. Gervais.

« Quand il s’agit d’assurances, on met en commun les primes pour payer les diverses réclamations. S’il y a plus de requêtes, c’est sûr qu’au final, tout le monde paie plus cher », ajoute Mme Crevier.

Selon le représentant du courtier Pratte Morissette,  il s’agit d’un cycle qui se répète.

« La tarification a été stable pendant plusieurs années; ça faisait sept ou huit ans que les taux n’augmentaient à peu près pas. Là, on était dus pour une correction majeure, c’est pour ça que ça arrive tout d’un coup. Les règles ont été resserrées, il y a environ 15 à 18 mois.

« Ça va finir par se calmer. Lorsque l’augmentation des tarifs va faire en sorte de rééquilibrer le rapport entre les pertes et les primes, le marché va se stabiliser. Si on regarde les taux – et non la prime –, on réalise qu’ils sont les mêmes qu’il y a 30 ans!  C’est une roue qui tourne. Quand la situation va s’améliorer et que ça va redevenir rentable, certains joueurs vont revenir dans le marché », croit M. Gervais, ignorant combien de temps cela prendra pour y parvenir.

Pour sa part, Mme Crevier ,qui représente les assureurs, estime que « ce marché est très bien capitalisé et sa pérennité est assurée grâce, notamment, à la vigilance des assureurs. En effectuant une évaluation des risques et une gestion serrée de ceux-ci, ils sont en mesure d'anticiper les tendances ou de répondre à des besoins urgents lorsque surviennent des événements météo extrêmes, par exemple. Par conséquent, les primes payées reflètent la réalité et permettent aux assurés de détenir une couverture qui répond à leurs besoins, et aux assureurs de continuer à offrir les meilleurs produits aux meilleurs taux, tout en continuant d'innover ».

Responsabiliser les propriétaires

Afin de diminuer les coûts des primes, les deux experts estiment que les propriétaires ont leur rôle à jouer, en assurant un entretien rigoureux de leur bâtiment.  Que ce soit en installant des clapets anti-refoulement; en veillant à ce que la tuyauterie, le système électrique et le chauffe-eau ne soient pas trop vieux; ou encore portant une attention particulière à l’étanchéité des fondations, ils peuvent réduire les risques de subir des dommages.

« Avec de telles précautions, on évite d’avoir à prendre des protections supplémentaires (avenants) qui sont coûteuses. Aussi, c’est important de faire les travaux nécessaires au fur et à mesure, et non d’attendre que les dommages ne surviennent. Plusieurs assureurs estiment que le passé est garant de l’avenir : si le nombre de réclamations passées est faible, cela influencera le prix des primes futures », soutient Mme Crevier, soulignant qu’un autre moyen de diminuer la facture est d’opter pour des franchises plus élevées.

« Une assurance, ce n’est pas un contrat d’entretien; ça ne sert pas à financer le remplacement de la toiture quand celle-ci est finie. Le propriétaire a l’obligation de faire la maintenance nécessaire, même s’il est couvert. C’est sûr qu’il n’a pas de contrôle sur le sinistre, mais il peut influencer comment son bâtiment va réagir face à celui-ci », estime M. Gervais.

Au final, il est certain que le fait de réaliser des travaux d’entretien ne renversera pas la vapeur en réduisant les primes – à moins que tous les propriétaires ne s’y mettent! –, toutefois, ils permettront aux clients d’avoir accès à de meilleures protections, fait valoir la porte-parole du BAC.

 

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Saviez-vous que?

Il est légal d’exiger, dans les conditions du bail, que le locataire se dote d’une assurance habitation et qu’il en fournisse la preuve.

Les hausses de la prime d’assurance peuvent être entièrement transférées aux locataires par l’entremise des loyers. Ce montant correspond à la différence payée entre le 31 décembre de l’année courante et la même date de l’année précédente.

Le poste de dépense « assurance » accapare, en moyenne, 4 % des revenus d’exploitation d’un immeuble à logements. Ce taux peut varier à la baisse si le logement est chauffé à l’électricité  et à la hausse, s’il l’est au mazout.