Une gestion serrée pour assurer la rentabilité

Certains mythes ont la couenne dure, notamment celui selon lequel l’acquisition d’un édifice à logements représente un moyen de faire fructifier son argent sans effort. Or, la réalité est tout autre : les propriétaires immobiliers font face à plusieurs défis – parc locatif vieillissant marqué par un déficit d’entretien, hausse des taxes et des tarifs, taux d’augmentation des loyers trop faibles, etc. – et doivent faire preuve d’une gestion rigoureuse pour assurer la rentabilité de leur investissement. Afin de réduire ces contraintes, certains se tournent vers un marché de la construction neuve; un virage prometteur, qui n’est cependant pas sans risque.

Un des outils utilisés pour évaluer le rendement d’un édifice locatif est le taux global  d’actualisation (TGA), aussi appelé taux de capitalisation. Celui-ci calcule le rapport entre la valeur marchande d’un immeuble et ce qu’il génère en revenus nets, c’est-à-dire une fois les dépenses d’exploitation prises en compte.

« Les TGA n’ont jamais été aussi bas, ceux-ci oscillent présentement entre 4,5 % et 6 %, en fonction de la classe de bâtiment », explique Jean-François Gilbert, du groupe Altus.

Or, depuis quelques années, on constate que les propriétaires osent davantage acquérir des immeubles présentant des TGA peu élevés (prix d’achat astronomique malgré des revenus nets modérés), en raison des faibles des taux d’intérêt, qui ne devraient pas remonter avant 12 à 24 mois, estiment les experts. Cependant, lorsque ce regain surviendra, plusieurs bailleurs pourraient avoir une bien mauvaise surprise.

« La hausse des valeurs doit désormais passer par une gestion serrée : hausse des loyers, réduction des frais d'exploitation, etc. Toutefois, cela ne doit pas se faire au risque de perdre ses meilleurs locataires », soutient son collègue Charles-André Latour.

Constructions neuves : les astres s’alignent

Si les faibles taux d’intérêt encouragent actuellement l’investissement immobilier en général, d’autres facteurs plaident en faveur du marché de la construction neuve comme l’adoption de la loi 122 relative à la sécurité des édifices, l’absence de restriction de la Régie quant aux loyers des logements de moins de cinq ans ainsi que les taux d’inoccupation peu élevés, y compris dans les copropriétés en location.

« Depuis l’entrée en vigueur de la loi 122, on constate une préférence des investisseurs pour les bâtiments en meilleur état. Les gens sont prêts à payer plus cher pour éviter d’être pris avec un déficit d’entretien à gérer », avance M. Gilbert.

« Pour ce qui est du loyer des logements neufs qui n’est pas dicté par la Régie du logement, il ne faut pas oublier qu’on est quand même soumis à la loi du marché. Si ton voisin a un produit similaire à offrir, tu vas être limité », prévient cependant M. Latour.

Selon lui, cet engouement pour les constructions neuves n’est pas exclusif aux propriétaires et développeurs immobiliers, il se fait aussi sentir auprès des locataires qui recherchent ce type d’habitation. Certains se tournent d’ailleurs vers le marché de la copropriété en location, quitte à payer leur loyer mensuel plus cher.

« Au centre-ville, on s’en rend compte, les édifices plus âgés avec des loyers élevés présentent désormais des problèmes d’inoccupation. Les bâtiments neufs, à l’inverse, affichent de bons taux d’occupation; ils drainent la bonne clientèle, au détriment du parc existant », expose M.  Latour.

Cette tendance risque de causer une suroffre de condos locatifs et une hausse des taux d’inoccupation des appartements traditionnels, qui pourrait entraîner une pression à la baisse sur les prix. Ce scénario serait dramatique pour la pérennité du parc locatif.

La planification, la clé du succès

Qu’il s’agisse d’une propriété existante ou d’une construction neuve, il importe d’effectuer un travail rigoureux de planification avant de se lancer tête première dans un projet d’acquisition, afin d’assurer le rendement de son investissement.

Plusieurs critères doivent être pris en compte, notamment la localisation de l’édifice convoité (est-il situé près d’un pôle de transport en commun, du centre-ville ou d’un quartier en vogue?), les tendances en matière de développement dans ce secteur donné et la concurrence que l’on devra affronter.

« On ne monte pas un projet immobilier en vase clos; il s’inscrit dans un univers compétitif. C’est pourquoi il faut se démarquer. C’est important de connaître les besoins des locataires que l’on cible. Il est primordial de positionner son projet sur papier, avant de le réaliser », insiste M.  Gilbert, qui fait le pari que les gens sont prêts à délier les cordons de leur bourse pour avoir accès à un produit adapté à leur réalité.

En ayant une vue d’ensemble de ce qu’on souhaite achever, il est plus facile d’effectuer un contrôle serré des coûts. Un autre moyen d’y parvenir est d’opter pour une « structure intégrée verticale », c’est-à-dire qui touche les différentes étapes, tout au long de la planification et de la réalisation du projet.