Aide-mémoire concernant la Loi 31 pour les sections F et G du bail

La mise en application de la Loi 31 a entraîné divers changements qui affectent vos droits et devoirs en tant que propriétaires. À travers cet aide-mémoire, la CORPIQ vous informe des évolutions touchant spécifiquement les sections F et G du bail.

Section F : Restrictions au droit à la fixation du loyer et à la modification du bail

Conditions à remplir pour que la restriction de la section F s’applique à partir du 21 février 2024

1. Cocher une des cases donnant ouverture à la restriction :
   
   
• Un immeuble nouvellement construit depuis CINQ ans ou moins
  
                                         OU
  
  
• Changement d’affectation depuis CINQ ans ou moins
  C’est-à-dire que l’immeuble passe d’une vocation commerciale à résidentielle.
  
  
2. Inscrire la date à laquelle l’immeuble était prêt pour habitation
   
   
• L’immeuble doit être prêt pour habitation à partir du 21 février 2024.
  
  
3. Déclarer le montant maximal que le locateur pourra imposer dans les 5 années suivant la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné.
   
   
• Il n’existe malheureusement pas de point de repère dans la loi en vigueur pour vous aider à fixer le montant maximal de loyer. Ainsi, il revient à votre discrétion de le déterminer.
  
  
• Prenez note que le formulaire de bail actuel du Tribunal administratif du logement n’est pas encore à jour. Donc, cette déclaration ne se trouve pas dans le bail.
  
  
• Avant la signature de votre bail, n’oubliez pas de vous procurer l’« Avis au nouveau locataire (loyer maximal) », disponible sur le site du Tribunal administratif du logement.
  
  
• Pour votre information, en date d’aujourd’hui, la version anglaise de ce formulaire n’est pas disponible sur le site du Tribunal administratif du logement.
  
  
4. Bail doit être signé entre les parties à partir du 21 février 2024.

 

IMPORTANT À RETENIR : Si vous avez conclu un bail avant le 21 février 2024 OU que l’immeuble est prêt pour habitation avant le 21 février 2024, vous n’avez pas d’obligation de déclarer le loyer maximal dans cinq ans pour que la restriction de la section F soit applicable. 

À compter du 21 février 2024, si vous remplissez toutes les conditions ci-haut, durant les renouvellements au courant de la période de 5 ans à partir de la date à laquelle l’immeuble était prêt pour habitation, vous ne serez pas soumis aux critères de fixation de loyer en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer. Sachez que si le locataire refuse votre augmentation de loyer et/ou toutes autres modifications au bail, il devra quitter à la fin du terme.

D’ailleurs, la Corpiq met à votre disposition un avis de renouvellement spécifique à cette situation sur notre site qui s’intitule « Avis de reconduction de bail – immeuble de 5 ans et moins ».

 

Section G : Avis au nouveau locataire

L’article 1896 du Code civil du Québec vient imposer une obligation au locateur, lors de la conclusion du bail, de déclarer au locataire le loyer le plus bas payé par votre locataire au cours des 12 derniers mois précédant le début de votre bail, ou le loyer fixé par le Tribunal administratif du logement au cours de cette période. Dans le cas où aucun loyer n’a été payé au cours des 12 derniers mois précédant le début du bail, vous devez indiquer le dernier loyer payé et sa date. Cette situation trouve notamment application lorsque votre logement a été vacant ou que le logement a été occupé par le propriétaire pendant plus de 12 mois.

Comme mentionné plus haut, le formulaire de bail n’étant pas encore à jour, vous devez aller chercher l’« Avis au nouveau locataire (dernier loyer payer) » sur le site du Tribunal administratif du logement.

Notez que seul un nouveau locataire ou un sous-locataire peut se prévaloir d’un recours de fixation de loyer en vertu de cette section du bail.

En fait, il existe trois scénarios possibles découlant de cette section donnant des conséquences différentes :

1. Si vous déclarez réellement le loyer le plus bas payé, le locataire a 10 jours à compter de la signature du bail pour ouvrir une demande Tribunal administratif du logement afin de demander la fixation du loyer selon les critères de fixation.
   
   
2. Si vous omettez de déclarer le plus bas loyer payé, la conséquence est que le locataire a un délai plus long pour demander la fixation du loyer au Tribunal administratif du logement, soit 2 mois à compter du début du bail.
   
   
3. Si vous faites une fausse déclaration du plus bas loyer payé, le locataire a 2 mois à partir de la connaissance de la fausse déclaration.

Il est essentiel de vous souligner que pour tous les baux conclus à partir du 21 février 2024, si l’avis comporte une fausse déclaration ou que vous omettez sciemment de déclarer le montant, en plus de bénéficier des délais plus longs pour entamer le recours de fixation, le locataire a le droit de s’adresser au Tribunal administratif du logement pour demander des dommages-intérêts punitifs.