Économie et immobilier : perspectives des prochains mois

Dans la foulée de la décision de la Banque du Canada de maintenir son taux directeur à 5 %, Serge Lafrenière, courtier hypothécaire commercial spécialisé en multilogement et propriétaire du cabinet Performance Hypothécaire, dresse le portrait de la situation.

Corinne Laberge

Le marché monétaire s’est légèrement resserré, ce qui est bon signe, remarque-t-il d’entrée de jeu. « Si on regarde en arrière ce qui s’est passé au cours des derniers mois, en date du 1^er novembre 2023, le taux des obligations hypothécaires du Canada était à 4,39 % et au 1^er janvier 2024 à 3,49 %, donc une diminution de 0,90 %. On a tout de suite vu un engouement, puisque les taux d’intérêt avaient quand même baissé de presque 1 %. Alors on a senti un enthousiasme qui voulait repartir la machine, notamment en ce qui a trait aux achats. Mais ça s’est ensuite resserré un peu. De 3,49 % le 1^er janvier, le taux des obligations est passé à 3,73 % en date du 12 mars, donc un resserrement de quasiment un quart de point. Ce qui n’est pas mauvais pour l’économie et l’inflation. »  

À ce propos, M. Lafrenière souligne justement que l’économie a progressé de 1,1 % en 2023, ce qui est relativement en-dessous des 3,8 % enregistrés en 2022. « On voit ainsi que l’augmentation des taux d’intérêt commence à avoir un effet. Bien que l’inflation demeure un enjeu assez important que la Banque du Canada essaie de limiter. C’est la raison pour laquelle les baisses du taux directeur ne sont probablement pas à venir dans les prochains mois. L’atteinte du taux d’inflation de 2 % n’aurait toutefois pas lieu cette année. La banque centrale prévoit le retour à la cible plus vers le milieu-fin de 2025, pas avant. » 

EXCELLENTE NOUVELLE CE MATIN (19 MARS 2024) À noter que Statistique Canada vient d’annoncer que le taux d’inflation est passé de 2,9 % à 2,8 % au pays pour le mois de février, donc on observe une très légère diminution. C’est d’autant plus une excellente nouvelle car les analystes et économistes prévoyaient un taux d’inflation à 3,1 % en février.

Accroître l’offre en logements 

« Ce que la Banque du Canada nous dit aussi, c’est que ce ne sont pas les taux d’intérêt qui viendront corriger ou modifier les problèmes actuels dans le secteur de l’immobilier. Il faut comprendre que les taux d’intérêt élevés ont entraîné une augmentation du coût de souscription ou des renouvellements de prêts hypothécaires, rendant l’obtention du financement plus élevé pour les promoteurs immobiliers et ceux qui souhaitent construire des logements. Si on prend l’exemple d’une marge de crédit pour les constructeurs, il y a quelques années on était à 2-3 % et maintenant on est rendu à 8 %. C’est une barrière pour eux, puisque bâtir est beaucoup plus dispendieux, explique le courtier. En revanche, les taux d’intérêt qui ont été plus bas dans les dernières années ont contribué à la hausse des coûts des logements et stimulé une demande. On a même vu des surenchères qui ont fait gonfler le prix de l’immobilier. Ainsi, selon la Banque du Canada, que ce soit un taux d’intérêt faible ou élevé ne change rien. Le problème du logement est un problème d’offre. Et, pour le régler, il faut bâtir. Alors les gouvernements en place doivent apporter leur aide en annonçant des subventions et d’autres solutions. Or, à première vue, il ne semble pas y avoir de mesures concrètes pour l’immobilier dans le budget provincial qui vient d’être publié. »

Avec l’immigration record d’un million de personnes entrées au pays dans les trois premiers trimestres de 2023, la croissance démographique est assurément un des facteurs qui accentuent la pression sur le marché locatif. « C’est certain qu’il faut planifier la construction de multilogements à travers le pays, nous n’avons pas le choix. Personnellement, je vois beaucoup plus de demandes pour des grosses constructions de 150-250 logis en ce moment. Sachant très bien que ça prend entre un an et deux ans à bâtir. Bien que d’ici là on présume que les taux auront baissé de 1 ½-2 %, on a encore une longue attente avant que ces projets prennent forme. »

En conclusion, la prochaine réunion de la Banque du Canada prévue le 10 avril sera déterminante. « Cette fois, il y aura un rapport complet sur la politique monétaire. Ce sera par ailleurs la dernière rencontre des gouverneurs avant l’été, alors les informations économiques cumulées d’ici cette date permettront à la banque centrale de publiciser l’avenir des taux hypothécaires du Canada. Avec les données de février et de mars, il sera possible de voir dans quelle direction on se dirige. C’est donc vraiment en avril que ça va se décider selon moi, signale Serge Lafrenière. On constate présentement que l’économie a diminué un peu et c’est de bonne augure, mais est-ce que l’inflation va continuer à perdurer dans le temps ? Pour les gens de la classe moyenne, ceux qui en arrachent le plus à l’heure actuelle avec des renouvellements de prêts hypothécaires élevés, ça a un impact. Les faillites ont d’ailleurs commencé à augmenter, il y a des paiements en retard du côté des banques. Je lisais à ce sujet dernièrement et on parle d’un bond de 41 % des faillites d’entreprises recensé au pays en 2023. Ce qui aura sûrement un effet pour diminuer l’inflation et contribuer à abaisser les taux d’intérêt. C’est ce qu’on saura le 10 avril de la part de la Banque du Canada. »  

 

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