Loi 31 : quelles répercussions pour les propriétaires?

Avec l'adoption de la Loi 31, de nombreuses questions subsistent quant à son application pratique. Afin de vous fournir des clarifications, la CORPIQ vous propose une foire aux questions, explorant certaines des répercussions les plus marquantes de la Loi 31 sur les droits et les responsabilités des propriétaires immobiliers.

Faisons ensemble un tour d’horizon des modifications concrètes les plus marquantes introduites par cette loi, dont les nouvelles règles entourant la cession de bail, les changements aux clauses G et F, les implications en matière d'évictions, les règles de représentation à l’audience ou encore la compétence du Tribunal administratif du logement. Quelles sont les principales modifications apportées à la cession de bail par la Loi 31, et en quoi cela impacte-t-il les droits des locataires et des propriétaires? Bonne lecture!

La Loi 31 a introduit des changements significatifs en matière de cession de bail. Désormais, un propriétaire a le droit de refuser, et ce sans motif, une cession de bail. Cela aura pour effet de libérer le locataire de ses obligations. De plus, la nouvelle loi indique que le locataire ne peut pas faire de cession de bail ou de sous-location à des fins lucratives. Ces ajustements visent à conserver le droit de quitter en cours de bail pour les locataires tout en permettant plus de flexibilité pour les propriétaires.

 

Comment fonctionne désormais le processus de cession de bail après l'adoption de la Loi 31?

Lorsqu'un locataire souhaite céder son bail, il doit en informer le propriétaire par écrit et fournir les détails nécessaires sur le nouveau locataire potentiel (cessionnaire), notamment son nom, son adresse, ainsi qu’une nouveauté prévue dans la nouvelle loi : la date prévue pour la cession. À noter que cette date doit tenir compte du délai de 15 jours dont dispose le propriétaire pour décider s’il accepte ou pas la cession. En effet, dès la réception de cet avis, le propriétaire dispose d'un délai de 15 jours pour répondre à la demande de cession, sans quoi il est réputé avoir accepté. Pendant ce délai, le locataire conserve ses droits et obligations liés au bail. Le propriétaire, de son côté, peut profiter de ce délai pour faire une enquête prélocative sur le candidat cessionnaire. Si le propriétaire accepte la cession de bail, le cessionnaire remplacera l’ancien locataire au bail existant, aux mêmes termes, conditions et loyer à partir de la date prévue pour la cession. Conformément au Code civil du Québec, le propriétaire pourra exiger le remboursement des frais raisonnables engendrés par la cession à l’ancien locataire uniquement lorsqu’il consent à la cession.

Alors, qu’est-ce qui change? Voici : la Loi 31 permet désormais au propriétaire, dès la réception de l’avis écrit conforme par le locataire, de refuser la cession, et ce sans avoir de motif sérieux. Cela aura pour effet de résilier le bail de plein droit, sans frais, à la date prévue dans l’avis de cession.

 

Quels sont les changements apportés par la Loi 31 au niveau de la sous-location?

Le Code civil du Québec, à l’article 1944, prévoit que le locateur peut transmettre un avis de non-reconduction du bail au locataire, lorsque ce dernier a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois. Avant l’application de la Loi 31, le locataire devait, dans le mois suivant la réception de l’avis, s’adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) pour contester le bien-fondé de l’avis, sans quoi il était réputé accepter de quitter à la fin de son bail. Maintenant, il y a une présomption de refus de quitter les lieux si le locataire ne répond pas à l’avis de non-reconduction dans le délai d’un mois de la réception. Cela renverse le fardeau sur les épaules du propriétaire, celui-ci ayant à ouvrir une demande au TAL dans le mois suivant le refus du locataire (concret par écrit ou résultant de son silence) pour éviter la reconduction du bail. Si le propriétaire ne le fait pas ou manque son délai, le bail sera reconduit de plein droit aux mêmes conditions que le dernier terme.

De plus, la Loi 31 interdit la sous-location à des fins lucratives. Cela signifie que le locataire ne peut sous-louer à un montant supérieur que le loyer qu’il paye lui-même, sauf pour les services offerts et frais raisonnables pour l’usage des biens inclus dans le logement. Positivement, cela vient renforcer la clause B du bail qui indique que le logement est loué à des fins d’habitation seulement. Un locataire ne devrait pas pouvoir tirer profit d’une cession ou d’une sous-location.

 

Comment la Loi 31 modifie-t-elle les indemnisations en cas d'éviction pour démolition, agrandissement substantiel, subdivision ou changement d’affectation?

La Loi 31 apporte des modifications significatives aux indemnisations en cas d'éviction pour les propriétaires. Avant la Loi 31, le propriétaire qui désirait effectuer une éviction pour démolition, agrandissement substantiel, subdivision ou changement d’affectation devait compenser au locataire l’équivalent de 3 mois de loyer ainsi que les frais raisonnables de déménagement, peu importe depuis quand le locataire habite le logement. Dorénavant, pour les cas d'évictions dont les avis sont transmis dès le 21 février 2024, les propriétaires sont tenus de dédommager les locataires selon une formule spécifique. Cette formule prévoit les frais raisonnables de déménagement et une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue, avec un minimum fixé à 3 mois et un plafond de 24 mois.

 

En quoi le renversement du fardeau de la preuve impacte-t-il les propriétaires lors d'évictions?

Avant l’entrée en vigueur de la Loi 31, c'était au locataire, dans le mois de la réception de l’avis d’éviction, d’ouvrir une demande au Tribunal administratif du logement (TAL) pour s’opposer à ladite éviction. S’il ne le faisait pas et que le délai expirait, il était réputé avoir accepté de quitter et devait libérer le logement au terme de son bail. Avec la Loi 31, le fardeau de la preuve est inversé, ce qui signifie que si le locataire ne répond pas dans le mois suivant la réception de l’avis, son silence équivaut à un refus. En cas de refus, que ce soit un refus concret par écrit ou résultant du silence du locataire, c'est maintenant au propriétaire d’ouvrir une demande au TAL dans le mois de la réception du refus, pour démontrer que son projet est légitime et justifié. Ces nouvelles règles ont pour but d’uniformiser les procédures au Tribunal administratif du logement, la procédure pour les évictions étant maintenant identique à celle de la reprise de logement, rendant le tout plus harmonieux et évitant la confusion.

 

Quelle est la nouveauté apportée par la Loi 31 au niveau de la Clause F du bail?

Pour ce qui est de la clause F du bail, il est important de rappeler que cette clause doit être bien remplie afin d’être applicable. Effectivement, dans le cas où le logement loué est situé dans un immeuble construit depuis 5 ans ou moins ou dont l’utilisation à des fins résidentielles résulte d’un changement d’affectation depuis 5 ans ou moins, le locateur et le locataire ne peuvent, durant cette période, s’adresser au Tribunal administratif du logement pour demander une fixation de loyer lors de la reconduction du bail. L’entrée en vigueur de la Loi 31 apporte une obligation de plus pour que cette clause et les droits s’y attachant trouvent application. En effet, tous les nouveaux baux où l’immeuble est devenu prêt à l’usage auquel il est destiné après le 21 février 2024 devront désormais aussi indiquer le loyer maximal qui pourra être imposé au locataire dans les 5 années suivant la date à laquelle est prêt pour l’usage auquel il est destiné. Cette mesure vise à assurer une meilleure prévisibilité et stabilité pour le locataire s’engageant dans ce type de bail.

Que prévoit la Loi 31 au niveau de la Clause G du bail?

Pour tous les baux conclus dès le 21 février 2024, un locateur qui inscrit de fausses informations dans l’avis au nouveau locataire ou qui omet sciemment de remettre cet avis peut désormais être condamné à des dommages-intérêts punitifs à la demande du locataire. Lorsque le montant est inscrit, le locataire a un délai de 10 jours suite à la signature du bail afin d’entreprendre une demande de fixation de loyer au Tribunal administratif du logement (TAL). Lorsque le bail est muet à la clause G, le locataire a un délai de 2 mois à partir du début du bail pour faire une demande de fixation de loyer. De plus, si le locataire apprend que le locateur a inscrit un faux montant ou un montant erroné, il aura 2 mois dès cette découverte pour entamer un recours au TAL.

 

En quoi les conséquences changent au niveau des logements impropres à l’habitation par la négligence du propriétaire?

Pour toutes les demandes ouvertes par un locataire concernant un logement impropre à l’habitation après le 21 février 2024, ce dernier peut désormais demander au Tribunal administratif du logement de condamner le locateur au paiement de dommages-intérêts punitifs, en plus des dommages réellement encourus, lorsque le logement est devenu impropre à l’habitation en raison de la négligence du locateur. Il est donc essentiel, afin de minimiser les dommages à payer, de garder des preuves claires et non équivoques de ce qui a rendu le logement impropre à l’habitation (expertises, photos, témoins, etc.). Une forte recommandation aux propriétaires est celle de faire des visites de l’état des lieux de leurs logements au moins 1 à 2 fois par an afin de garder un œil sur les travaux à venir et pour s’assurer que le locataire entretient adéquatement le logement. Il est également une bonne pratique de faire un constat des lieux lors de ces visites. Cela minimise l’effet surprise et assure une meilleure gestion de l’entretien des logements loués.

Important : prenez note que la CORPIQ offre un modèle de constat de l’état des lieux dans les modèles de lettres et formulaires disponibles sur notre site web.

 

Quels sont les changements apportés par la Loi 31 relativement à la représentation à une audience au Tribunal administratif du logement?

Avant l’entrée en vigueur de la Loi 31, les règles au niveau de la représentation au Tribunal administratif du logement étaient plus restrictives, autant pour un propriétaire qui est une personne physique que pour un immeuble détenu par une personne morale. Pour toutes les demandes introduites à partir du 21 février 2024, la loi permet maintenant aux parties de se faire représenter par toute personne, au choix. La seule restriction est qu’il n’est pas possible d’être représenté par un professionnel radié, déclaré inhabile à exercer sa profession ou dont le droit d’exercer des activités professionnelles a été limité ou suspendu. Si une partie est représentée par un mandataire autre qu'un avocat, ce mandataire doit fournir au Tribunal un mandat écrit, signé par la personne qu'il représente. Un tableau qui résume qui peut vous représenter à une audience au TAL peut être trouvé ici.

 

À quels niveaux la compétence du Tribunal administratif du logement est-elle modifiée par la Loi 31?

Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, le Tribunal administratif du logement a maintenant compétence jusqu’à l’ordre de 100 000 $, une majoration de 15 000 $. Effectivement, la compétence du TAL était de 85 000 $. Le Tribunal peut désormais rendre les ordonnances d’exécution en nature prévues aux articles 1863 (inexécution d’une obligation causant un préjudice sérieux), 1867 (locateur n’exécute pas les réparations ou améliorations auxquels il est tenu), 1917 (logement impropre à l’habitation) et 1918 (obligations du locateur relativement à l’état du logement pour éviter que le logis devienne impropre à l’habitation) du Code civil du Québec dont la valeur dépasse le montant de la limite monétaire supérieure de compétence concurrente de la Cour du Québec, laquelle est établie à 100 000 $.

De plus, lorsque plusieurs demandeurs se joignent ou sont représentés par une même personne dans une même demande, le Tribunal est compétent, dans la mesure où le montant de chacune des demandes pris individuellement ne dépasse pas 100 000 $.

 

À quoi faut-il désormais faire attention lorsqu’on désire faire appel d’une décision du Tribunal?

Avant l’entrée en vigueur de la Loi 31, une partie qui désirait porter une décision du Tribunal administratif du logement en appel devant la Cour du Québec devait le faire dans les 30 jours de la date de la signature de la décision. À la suite de son application, ce délai de 30 jours commence dès la prise de connaissance de la décision. Il faut donc faire attention à ce nouveau détail qui peut affecter la suite du recours.

De plus, la nouvelle loi prévoit qu’une décision du Tribunal ayant fait l’objet d’une demande d’appel rejetée par la Cour du Québec est exécutoire 10 jours après la date de notification de la Cour, à moins que celle-ci n'en décide autrement.