Adoption du PL31 : de meilleures relations propriétaires-locataires, mais encore du travail à faire

La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) accueille avec réserve et prudence la nouvelle loi dans un contexte où certaines informations erronées autour de la pièce législative auront certainement nui à l’avancement de moyens pour solutionner la crise du logement.

Les effets pervers de la désinformation

La CORPIQ est surprise par les déclarations alarmistes et les prises de positions de certains groupes qui ont prétendu que la cession de bail était « un outil qui protège » les locataires tout en affirmant que c’est un phénomène marginal. Ces déclarations fallacieuses auront cependant eu des effets pervers. Par ailleurs, s’est-on vraiment posé la question de la nécessité de limiter les cessions de bail?

Sans le savoir, et surtout sans le vouloir, utiliser la cession de bail comme un moyen de se solidariser à des plaidoyers dénonçant une crise du logement a eu l’effet inverse : le locataire qui utilisait la cession comme « outil » a fini par rendre la crise encore plus grande à l’échelle nationale. Alors que pendant des années, le propriétaire a été bienveillant et aidant en laissant le loyer bas, la logique de la cession de bail pénalisait le propriétaire plutôt que de saluer son ouverture et/ou la relation établie de longue date avec un locataire. En entravant la possibilité d'ajuster les loyers entre deux locataires et en restreignant la réalisation de rénovations, le résultat le plus néfaste se manifeste lorsqu'un bail est cédé, incitant souvent le propriétaire à se désinvestir en vendant son bien immobilier. Faute de rentabilité, le prochain acquéreur se voit contraint d'entreprendre d'importantes rénovations, engendrant des expulsions et contribuant à la perte de logements abordables.

Permettre au propriétaire d’accepter ou non la cession rétablit simplement l'intention initiale de la loi, c’est-à-dire l’approche où le locataire expose sa situation avec honnêteté et le propriétaire choisit la meilleure solution dans les circonstances, dont celle de libérer le locataire de ses obligations, ce qui est tout à l’avantage du locataire. La nouvelle législation sur les cessions de bail aura pour avantage d’aider le propriétaire à conserver son immeuble, plutôt que de favoriser un marché transactionnel d’entrepreneurs en quête de maximisation de valeur à court terme.

En faisant la promotion de la cession de bail à outrance, encourageant même la vente de baux, les groupes d’activistes ont eux-mêmes brisé la raison d’être des cessions forçant ainsi le gouvernement à agir. Espérons que ces groupes feront preuve de responsabilité face à d'autres dispositions potentiellement nuisibles, comme la section G du bail, car en en abusant, cela pourrait entraîner des limitations, voire le retrait complet de cette clause. La CORPIQ exprime sa déception quant au fait que le gouvernement n'ait pas abandonné l'approche punitive concernant la section G, visant à inciter les propriétaires à mentionner l'ancien loyer dans les baux sans craindre des conséquences désastreuses similaires à celles d'une cession.

 

Un tour de vis sur les évictions illégales

Les modifications apportées au Code civil du Québec vont dans le bon sens. La disposition qui renverse la présomption, c’est-à-dire que la réponse du locataire est réputée être négative en cas de non-réponse, vient en effet simplifier et harmoniser la loi. Cela simplifiera la compréhension pour tous et toutes puisque le Code civil avait deux régimes différents pour les évictions et les reprises et cela pouvait créer de la confusion. Étant souvent tenus de présenter leur projet devant le Tribunal administratif du logement, les propriétaires seront désormais soumis à un processus plus rigoureux avant d'effectuer des expulsions pour rénovation. Cette mesure permettra d’éliminer les expulsions injustifiées. Cependant pour éviter la pression menant aux évictions, il faut s’assurer que le rendement locatif soit suffisant et que le parc immobilier puisse entamer sa remise en état par des propriétaires traditionnels visant la détention à long terme.

 

L’urgence de construire et d’encourager la détention à long terme du parc locatif

Pendant que certains groupes s’évertuaient à défendre la cession de bail, et à étirer le processus d’adoption de la loi, peu d'attention a été accordée à ce qui constitue un véritable enjeu : le manque de logements à travers tout le Québec. Malgré une critique incessante, la ministre Duranceau a réussi à insérer à la loi des mesures pour accélérer – pendant une période limitée – l’octroi de permis de construction au niveau municipal, élément qui posait en effet un problème puisque des milliers de logements sont effectivement bloqués dans des processus trop longs. Il s’agit d’un pas en avant, mais sur le plan financier, la difficulté de démarrer des projets demeure.

En mode solution, il s’agit d’installer un cadre réglementaire et fiscal qui favorise la rénovation du parc actuel, et l’ajout massif de nouveaux logements. Pour une deuxième année consécutive, les mises en chantier sont particulièrement faibles. Les gouvernements devront appuyer une relance accélérée de la construction de logements avec des conditions permettant un financement et une rentabilité en phase avec la réalité du terrain. 

Quant au cadre réglementaire, le gouvernement du Québec devra faire davantage pour rétablir l’équilibre et la confiance dans une perspective d’encourager la détention à long terme. Il est essentiel d'assouplir les dispositions entourant la section G du bail et d'améliorer les conditions d'investissement pour l'entretien et la rénovation du parc locatif. Éric Sansoucy, président du Conseil d’administration de la CORPIQ, indique que « tant que le mode locatif ne sera pas rentable, il sera difficile de rénover le parc actuel et de construire de nouveaux logements au rythme nécessaire. On a même des logements qui quittent le marché locatif faute de rentabilité. L’exemple du secteur du condo locatif est probant, avec des milliers de condos locatifs qui sont mis en vente et quittent le marché locatif ».

 

Une séance d'information sur le projet de loi 31 aura lieu le 27 mars prochain. Pour en savoir plus sur cet événement ou pour vous y inscrire, cliquez ici.