Prix des logements : au-delà des grandes lignes

Comme à chaque période de renouvellement de bail, la hausse des prix des logements est à l’avant-plan. Soucieux d’analyser l’enjeu sous tous ses angles, nous nous sommes intéressés à des articles qui apportent des éclairages différents.

Paru dans le Journal de Montréal, ce texte d’opinion intitulé « Comment l’administration Plante contribue à la hausse des prix du logement » est signé par le président-directeur général de l’Institut économique de Montréal, Daniel Dufort. Dès l’introduction, il entre dans le vif du sujet : « Les mots très durs du chef conservateur Pierre Poilievre à l’égard de la mairesse de Montréal, Valérie Plante, qu’il a qualifiée d’incompétente, ont fait couler beaucoup d’encre ». Poursuivant par « Dans sa façon la plus directe, la Ville de Montréal a contribué à restreindre l’offre de logements en entravant le développement de milliers d’unités à travers son territoire ».  

Il soulève que depuis l’entrée en poste de l’administration Plante en 2017 jusqu’à aujourd’hui, « nous avons recensé 23 760 logements dont le développement a été entravé par les décisions prises à la mairie. Et ce sont seulement les dossiers qui ont fait la manchette ». Le cas du projet de Proment à L’Île-des-Sœurs qui, initialement, « devait comporter un total de 37 étages de condos et était situé à deux pas d’une station du REM » est cité. En dépit du soutien citoyen – dont témoigne une pétition de 700 noms en appui – et de l’avis favorable de l’Office de consultation publique de Montréal, onze étages ont été retranchés au projet par l’administration Plante, qui a par ailleurs retardé son développement pendant plus de deux ans.

Parmi les obstacles à la construction, l’auteur pointe la bureaucratie. « Si on veut freiner la hausse des prix, la solution évidente est de construire davantage. Mais la mairie préfère plutôt les entourloupettes bureaucratiques. Le résultat ? Même le règlement de l’administration Plante qui devait favoriser l’abordabilité, le fameux 20-20-20, est plutôt devenu une taxe sur le développement de nouveaux logements qui représente jusqu’à 10 535 $ par porte, écrit-il. Devant ce choix, vous comprendrez que la quasi-totalité des promoteurs choisit de payer la taxe et de la refiler aux acheteurs ou locataires potentiels. »

Cet autre texte publié sur le site Web du 98.5 revient sur le nouveau rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) confirmant que « la crise du logement ne frappe pas seulement Montréal, mais bien l’ensemble de la province ». Les propos tenus à Paul  Arcand par l’économiste responsable de l’analyse du marché de la région de Montréal à la SCHL, Francis Cortellino, y sont rapportés. « Le taux d’inoccupation a atteint un creux pour le Canada à 1,5 % en 2023 », souligne-t-il.  

Au Québec, avec un taux d’inoccupation à 1,3 %, il faut retourner deux décennies en arrière pour retrouver un pourcentage aussi faible. « En conséquence, on a des hausses de loyer record aussi. Par exemple, pour un quatre et demi dans la province, on parle d’une augmentation de 8 % qui est encore une fois un niveau absolu qu’on n’a jamais atteint depuis au moins les années 90 », observe M. Cortellino. Ajoutant que les jeunes demeurent locataires plus longtemps. « L’offre augmente, mais la demande est trop forte. C’est très difficile pour les jeunes ménages, l’achat de cette première maison, ce premier condo », note l’économiste.

Enfin, l’article du Devoir « Hausses de loyer à géométrie variable d’un océan à l’autre » jette un coup d’œil sur la situation à l’échelle du pays. « (…) plusieurs locataires québécois s’étonnent, ces jours-ci, des hausses demandées par leur propriétaire : 63 % par-ci, 200 $ par là… Si les propriétaires, au Québec, ont le droit d’exiger de tels montants, les locataires ont aussi celui de les refuser – contrairement à la norme qui prévaut dans la moitié du Canada, où les propriétaires peuvent exiger la hausse de leur choix, sans que les locataires aient le loisir de la contester », est-il inscrit.

On apprend qu’en Alberta, en Saskatchewan, à Terre-Neuve-et-Labrador, au Nunavut et dans les Territoires du Nord-Ouest, aucune règle ne limite les hausses de loyer. Le locataires peut soit accepter l’augmentation au renouvèlement ou la refuser et quitter le logement. « Les loyers des 4 ½ à Calgary ont ainsi augmenté, en moyenne, de 14,3 % en 2023 selon la SCHL. Il s’agissait de la hausse la plus élevée parmi les villes canadiennes en 2023 », mentionne le texte.

Précisant ensuite qu’au Nouveau-Brunswick, la limite de la hausse de loyer est déterminée par le prix du marché et que Terre-Neuve-et-Labrador est « le seul endroit au Canada qui autorise un propriétaire à évincer un locataire sans devoir fournir de motif ».

D’autres optent pour des hausses plafonnées. « Au Manitoba, les hausses permises fluctuent en grande partie en fonction de l’inflation et se chiffrent à 3 % cette année. Cependant, dès que le coût d’un logement excède 1615 $ par mois, il échappe à la règle et son propriétaire peut augmenter son loyer à sa guise », lit-on. Alors que l’Ontario a un plafond à 2,5 % depuis deux ans, en Colombie-Britannique il était à 2 % en 2022 et il est à 3,5 % en 2024. Dans ces provinces, les propriétaires ayant investi des sommes importantes pour l’entretien ou la rénovation de leurs immeubles peuvent exiger des hausses excédant la limite s’ils en demandent l’autorisation aux autorités avant de remettre l’avis d’augmentation au locataire.    

L’article rappelle qu’au Québec « le processus marche dans le sens contraire : le propriétaire peut soumettre l’augmentation de son choix sans que l’aval du Tribunal administratif du logement (TAL) soit nécessaire. Si le locataire se sent lésé et que les deux parties ne parviennent pas à un compromis, le propriétaire doit cependant saisir le Tribunal pour justifier sa hausse, qui tranche les litiges en fonction d’une grille de calcul mise à jour à chaque début d’année ». Or, les logements construits depuis 5 ans ou moins ne sont pas encadrés par le contrôle de loyer, alors le locataire ne peut contester la hausse demandée.

En conclusion, « Au Québec, nous avons un système qui a un certain équilibre entre les demandeurs et les offreurs de logement, estime le professeur titulaire à la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval, François Des Rosiers. (…) le système est conçu pour favoriser la négociation entre les deux parties. Le propriétaire a la responsabilité de devoir défendre son dossier au TAL pour montrer que le loyer qu’il demande est raisonnable. Cela incite à garder les loyers relativement bas, mais ce que nous avons aussi observé, c’est que ça accélère la détérioration du parc immobilier. À l’heure actuelle, les conditions exigées aux propriétaires pour fixer les loyers découragent l’investissement puisque le rendement est faible. Ça prend à peu près 40 ans à un propriétaire pour récupérer la mise de fonds qu’il a faite dans son investissement. »