L’immobilier en 2024 – Quels seront les facteurs de succès?

L’année qui vient de débuter nous réserve possiblement des surprises intéressantes dans le secteur de l’immobilier multilogements au Québec, avance Peter Quinn, courtier hypothécaire et directeur général de Multi-Prêts Commercial. Il élabore à ce sujet pour permettre d’y voir plus clair.

Par Corinne Laberge

 

D’entrée de jeu, nous pouvons assurément espérer des baisses de taux, mais possiblement aussi des baisses de prix. « La demande pour les logements locatifs demeurera forte et nous pouvons d’ailleurs s’attendre à ce que plusieurs nouvelles constructions soient mises en chantier, même dans un contexte possible de récession à venir, débute M. Quinn. Bien que tous ces éléments puissent sembler en contradiction, tentons de mieux les comprendre pour anticiper vos prochaines actions d’investissement. »

En termes de baisse des taux d’intérêt tout d’abord, qu’espérons-nous pour 2024 ? « Vous le savez, les mouvements des taux fixes sont la boule de cristal des décisions à venir de la Banque du Canada concernant son taux directeur. En général, les taux fixes bougeront au moins 4 à 6 mois avant que la banque centrale n’officialise une baisse de son taux directeur, rappelle-t-il. Pour mieux comprendre cette prévision, il faut savoir que le taux des obligations hypothécaires 5 ans est passé de 4,74 % en date du 3 octobre 2023 à 3,52 % le 3 janvier 2024, soit une baisse totale de 1,22 % au cours des trois derniers mois. Ce qui explique pourquoi les économistes des principales banques canadiennes nous mentionnent qu’ils espèrent une baisse du taux directeur de la Banque du Canada entre 1 % et 1,50 % en 2024. »

Or, quel est l’effet de cette baisse des taux fixes sur la capacité d’emprunt de vos immeubles à revenus ? Considérant qu’avec la diminution des taux de 1,22 % votre valeur d’emprunt s’est accrue de 20 %, pourquoi parle-t-on de baisse de prix si la capacité d’emprunt des immeubles est à la hausse ?

« La baisse de prix que nous espérons s’explique par les ventes comparables des derniers mois. En général, un vendeur qui souhaite vendre son immeuble analysera, avec son courtier immobilier, les ventes des 6 à 12 derniers mois. Notre expérience démontre que les prix de ventes ont diminué entre 10 % et 15 %. Ainsi, il y a de cela 6 mois, les prix étaient trop élevés et les capacités d’emprunt trop faibles. Les prix ont donc commencé à diminuer, puis les taux ont également baissé de manière marquée, faisant en sorte que la capacité d’achat des acheteurs est à la hausse. Ce qui permet au balancier de revenir vers un équilibre potentiel que nous espérons atteindre d’ici le mois de juin prochain, observe l’expert. Conséquemment, nous évaluons que le marché de la revente devrait devenir plus vigoureux en 2024 avant que les vendeurs ne réalisent qu’ils ont baissé trop rapidement leurs prix. À ceux et celles qui recherchent des opportunités, sachez qu’elles ont déjà commencé à se présenter et nous les souhaitons encore plus alléchantes vers la fin de l’année. »

Alors pourquoi assisterons-nous à des baisses de prix si la demande de logements disponibles demeurera élevée ? « La raison est fort simple : plusieurs emprunteurs n’ont pas encore vécu la hausse des taux d’intérêt, répond M. Quinn. En effet, plusieurs nouveaux financements furent mis en place à fin de l’année 2019 jusqu’en septembre 2020, au plus fort de la pandémie. De nombreux propriétaires immobiliers de multilogements ont donc conclu de nouveaux achats financés à des taux aussi bas que 1,50 % et ces propriétaires continuent de payer ce taux actuellement. Plusieurs renouvellements de terme auront lieu à compter de la fin de 2024 jusqu’à la fin 2025 et de nombreux financements seront renouvelés, passant de 1,50 % à 4,25 %. À ce moment, quantité d’immeubles à revenus deviendront beaucoup moins rentables, voire déficitaires. Certains de ces propriétaires n’auront pas les reins assez solides pour supporter cette hausse de taux et ne seront peut-être plus capables de payer leurs prêts hypothécaires. Ils voudront vendre rapidement pour se défaire de leurs immeubles et n’auront d’autre choix que de baisser les prix. Ce qui, inévitablement, fera naître de belles opportunités. »

En outre, puisque les taux d’intérêt auront baissé, l’acheteur se retrouvera avec un pouvoir d’achat accru. S’il est quasi inconcevable que les taux reviennent à des niveaux aussi bas qu’en temps de pandémie, leur baisse combinée à celle des prix viendra probablement créer une relance du côté des acquisitions. « Ce qui pourrait enclencher un processus semblable à celui qu’on a vu pendant la COVID, alors qu’il y avait parfois 10-15 promesses d’achat sur un seul immeuble. L’opportunité était tellement alléchante que tout le monde voulait la saisir, précise le courtier hypothécaire et directeur général de Multi-Prêts Commercial. Nous commencerons à vivre une forte demande, une offre beaucoup plus importante et une augmentation des transactions. Nous croyons que cette courte période sera très achalandée et pourrait même faire en sorte de mettre une pression importante sur la Banque du Canada pour qu’elle réduise ses taux afin d’éviter les faillites potentielles. Une nouvelle bulle immobilière pourrait alors se pointer le nez. »

Toujours en lien avec la baisse des taux, nous verrons également un meilleur équilibre entre les coûts de construction et le financement de ces coûts, de sorte que plusieurs projets mis en suspens seront relancés. « Nous devrions ainsi voir apparaître de nouveaux immeubles qui viendront combler un besoin criant de nouveaux logements. Ces nouvelles constructions seront toutefois insuffisantes pour combler la demande, qui demeurera élevée au cours des prochaines années, souligne Peter Quinn. Dans ce contexte, nous ne croyons pas qu’une récession sera annoncée. La création d’emplois en contexte de développement économique demeurera soutenue, ce qui nous permettra de l’éviter. »

Enfin, baisse potentielle des taux, possibles faillites à venir, maintien d’une économie soutenue et récession évitée; ces éléments pourraient nous mener vers la prochaine bulle immobilière. « Aux investisseurs immobiliers, soyez futés et entourez-vous des meilleurs professionnels, dont un courtier hypothécaire chez Multi-Prêts Commercial. Notre équipe d’experts demeure à votre service afin de vous permettre de concrétiser votre vision d’investissement. »  

Pour en savoir plus sur Multi-prêts, n’hésitez pas à visiter leur site web.