Revitaliser le secteur locatif est nécessaire pour solutionner la crise du logement

Québec, le 14 septembre 2023 – Invitée à participer aux Consultations particulières et auditions publiques sur le projet de loi n° 31, Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) attire l’attention du gouvernement sur le fait que le secteur locatif arrive à un point de rupture compte tenu de la règlementation désuète. Le mémoire présenté à cette occasion décrit un portrait inquiétant de la situation et propose des solutions concrètes pour augmenter rapidement l’offre et améliorer la santé du parc locatif actuel aux prises avec des problèmes insoutenables.

« La CORPIQ partage la volonté du gouvernement de revitaliser le secteur locatif car il s’agit d’une des clés de voûte pour sortir de la crise du logement. Si, dans l’ensemble, nous souhaitons l’adoption du projet de loi 31 qui résout certaines problématiques, dont la cession de bail, des dispositions méritent des bonifications, comme la section G du bail et les dépôts de garantie », explique le président du conseil d’administration de la CORPIQ, Éric Sansoucy.

 

23 % des loyers sont sous les 750 $ par mois

Comme le rapportait la Société canadienne de l’habitation et du logement (SCHL) en juin dernier, 23 % des logements de la région métropolitaine (RMR) de Montréal sont sous les 750 $ par mois. Concrètement, cela représente 145 000 logements privés. Le sondage Léger réalisé pour l’organisme Vivre en ville au printemps dernier le confirme : 60 % des locataires de la RMR de Montréal paient moins de 1000 $ par mois ; 64% pour la RMR de Québec et 79 % dans le reste du Québec. Ces statistiques, démontrant l’abondance de logement abordable dans le secteur privé, cachent toutefois une dure réalité : l’état de ce parc atteint un point de rupture.

 

Redonner aux propriétaires les moyens de prendre soin de leurs logements et de leurs locataires

L’approche punitive envers les propriétaires, sous-jacente à la réglementation et à la législation actuelles, doit faire place à des mesures encourageant les propriétaires à conserver à long terme les logements dans leur forme actuelle.

« Le parc locatif traditionnel ne reçoit pas les investissements requis pour sa conservation. La législation actuelle bloque l’entretien et la rénovation et pousse les acteurs du milieu vers la sortie. Les petits propriétaires sont particulièrement à bout de souffle et n’hésitent plus à retirer du marché des logements, à vendre leurs immeubles, puisque les conditions de détention pour les plex ne font plus de sens. Il faut reconnaître que si un immeuble est déficitaire, il sera transformé un jour ou l’autre dans une vocation différente. Il est urgent que des correctifs soient apportés en amont afin d’encourager l’entretien du parc locatif tout en rétablissant la confiance et l’intégrité qui devrait être à la base du bail de logement », confie monsieur Sansoucy.

Des problèmes importants font dérailler certains principes fondamentaux du secteur locatif, mais ils peuvent être corrigés rapidement.  Le projet de loi 31 corrige certains d’entre eux tel que la cession de bail, mais d’autres éléments méritent également toute l’attention tel que la section G du bail et le dépôt de garantie. 

 

Rétablir la confiance : la cession de bail

Jusqu’à il y a cinq ans, une cession de bail était rare : moins de 5 % des propriétaires vivaient cette situation. Les cessions se passaient plutôt bien: le locataire informait le propriétaire des raisons de son déménagement et une discussion permettait de choisir adéquatement un processus de relocation. Les propriétaires se montraient compréhensifs face au besoin du locataire et la cession de bail était largement acceptée.  Le tout se déroulait dans l’harmonie et la transparence.

Or, ce qui était harmonieux et transparent ne l’est plus.

Aujourd’hui, la cession de bail s’est transformée en un marché parallèle où la marchandisation des baux est monnaie courante, souvent sans l’accord du propriétaire et le plus souvent par une désinformation alarmante. Les études de la CORPIQ montrent que de plus en plus de propriétaires ont connu une cession de bail au fil des années (10 % en 2021, 15 % en 2022 et 25 % au début de 2023).  Cette progression va de pair avec le discours de certains groupes proposant activement aux locataires de céder leurs baux.  La cession a pris cependant toutes sortes de formes, si bien qu’elle s’est dénaturée.  Il n’est plus rare qu’un locataire fasse déraper le processus de renouvellement de loyer en faisant semblant d’accepter le renouvellement de son bail, mais annoncera quelques jours plus tard son logement lui-même – le tout à l’insu du propriétaire. 

Le projet de loi 31 corrige donc une dérive contraire à l’esprit et la volonté du législateur. Rappelons que l’adoption du projet 31 permettra toujours la cession de bail, mais à des conditions plus équilibrées entre locateur et locataire. Ces mêmes genres d’aménagements seraient nécessaires pour la sous-location et la section G du bail, car leur utilisation mine la confiance et l’intégrité de la relation propriétaire-locataire.

 

Endiguer les évictions et pallier le manque d’entretien

La CORPIQ n’a jamais défendu et ne défendra pas les propriétaires-investisseurs qui pratiquent les évictions illégales. C’est par la concertation et la volonté de comprendre les causes et de trouver des solutions que l’on mettra fin à ces pratiques. 

« La CORPIQ a toujours dénoncé les évictions et les reprises illégales et salue aujourd’hui le resserrement législatif entourant les évictions illégales proposé par le projet de loi 31 », souligne monsieur Sansoucy.

Par ailleurs, la CORPIQ insiste pour qu’il y est moins d’évictions et de reprises. Il est fondamental d’améliorer les formules qui permettent aux propriétaires d’entretenir leur immeuble sur une base régulière et dans une perspective à long terme pour préserver le parc de logement locatif, particulièrement les loyers les plus abordables.