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Réduire les coûts de transfert du patrimoine immobilier aux prochaines générations
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Bien que des conséquences fiscales importantes puissent survenir au moment du décès d’un propriétaire immobilier, il existe des solutions permettant de faciliter le transfert des actifs à la famille et de réduire les coûts qui y sont reliés.
Corinne Laberge
« L’immobilier est un investissement qui se démarque des autres, souligne d’emblée Martin Goulet, comptable professionnel agréé et planificateur financier, spécialiste principal en planification successorale chez CIBC Wood Gundy. On peut utiliser le levier de façon importante avec l’investissement immobilier, il nécessite donc moins de capitaux propres comparativement à d’autres projets d’investissement. Cet investissement génère des revenus réguliers et, en remboursant graduellement la dette, on augmente la valeur de l’équité. Le volet appréciation de la valeur des immeubles contribue également à la rentabilité des projets. Finalement, d’un point de vue fiscal, il y a possibilité de différer les impôts lors des premières années du projet, car on peut souvent prendre des déductions importantes liées aux frais financiers et à l’amortissement. Indirectement, ces économies d’impôt représentent une autre source de capital servant à financer les projets. »
Pour toutes ces raisons, un placement immobilier peut s’avérer très rentable, donc un investissement qu’on souhaite conserver longtemps. « Plusieurs investisseurs détenant un parc immobilier ont une vision transgénérationnelle pour leur patrimoine et envisagent éventuellement de transmettre leurs actifs à leurs enfants et petits-enfants. On remarque d’ailleurs un nombre plus élevé de transferts familiaux des entreprises du secteur immobilier comparativement à d’autres secteurs », observe M. Goulet.
Les valeurs significatives cumulées au fil des années par les investisseurs immobiliers, quoique favorables, peuvent entraîner des soucis fiscaux lors du décès du propriétaire. « Aux fins de la Loi de l’impôt sur le revenu et de la Loi sur les impôts du Québec, l’investisseur immobilier qui lègue ses biens à des personnes autres que son conjoint est présumé avoir disposé de ses biens à leur valeur marchande immédiatement avant le décès, explique-t-il. Cela signifie qu’il y a des gains importants qui sont assujettis à l’impôt, soit sous la forme de gains en capital ou de récupération d’amortissement. »
Or, bien souvent, les propriétaires immobiliers qui détiennent des actifs de valeur importante disposent de peu de liquidités en proportion. « Ce qui peut représenter un enjeu au moment du décès. On ne peut pas payer des impôts avec de la brique et du mortier, il faut des liquidités, précise M. Goulet. On ne voudrait évidemment pas vendre un actif qui demeurera rentable pour notre famille. Et surtout, si le marché n’est pas favorable lors du décès, être contraint de vendre cet actif dans un contexte inopportun. On ne souhaite pas que la famille se prive des revenus de loyers, de la prise de valeur future et d’opportunités de valorisation. »
Planifier est judicieux à plusieurs égards, notamment afin d’avoir accès à l’ensemble des possibilités. « Si on attend trop longtemps, certaines solutions ne seront plus disponibles, prévient-il. Notre rôle dans ce type de mandat est d’explorer avec la famille l’éventail complet des solutions possibles, de comparer les coûts et de présenter différentes stratégies, incluant une combinaison d’autofinancement, d’emprunt et d’assurance vie. Les solutions que nous proposons peuvent parfois diminuer les coûts de transition de 75 % si on planifie d’avance. »
Accompagner les propriétaires immobiliers au fil du temps s’inscrit par ailleurs dans le rôle de l’équipe de M. Goulet. « Développer un modèle que nous pourrons mettre à jour périodiquement afin de s’assurer que les objectifs seront toujours rencontrés. »
Martin Goulet est à la barre du groupe de planification successorale Goulet, un groupe de conseillers en sécurité financière rattaché à CIBC Wood Gundy Services financiers (Québec) inc., une division de Gestion privée CIBC. Le groupe conseille une clientèle à valeur nette élevée et contribue à la transmission ordonnée des capitaux aux générations futures.