Travaux à effectuer - Découvrir l'étude Aviseo [1]

Cette capsule est la première d'une série mettant en lumière les nombreux sujets soulevés dans l'étude Aviseo présentée en mai 2023.

Aujourd'hui, je vais vous présenter la toute première capsule en lien avec l'étude récente réalisée par la firme Aviseo conseil sur l'état du secteur locatif.

Pourquoi des capsules à ce sujet ? D'abord parce qu'on veut vous permettre de découvrir différentes facettes de cette étude réalisée au cours de la dernière année. Pour cette première capsule, je vais aborder avec vous l'enjeu des travaux majeurs puis de l'importance de protéger notre parc locatif au Québec.

À la CORPIQ, on est en mode solution, on formule des propositions parce qu'on est bien conscient que le statu quo n'est pas une solution pour l'ensemble des propriétaires locatifs. Vous savez qu'au Québec, le parc locatif est vieillissant. 70 % des logements ont été construits depuis plus de 40 ans. À Montréal, cette proportion monte même à 79 %. On est donc en présence d’un parc locatif québécois qui a besoin d'amour et qui nécessite donc des rénovations.

Malheureusement, les méthodes de calcul des ajustements de loyer annuels, notamment en ce qui concerne les travaux majeurs, ne fonctionnent plus. D'abord parce qu'elles ont été conçues à une époque où les taux d'intérêt à 20 %. Ensuite, rappelons-nous que la conjoncture économique et la réalité du parc locatif étaient très différentes dans les années 80. La méthode de calcul actuellement utilisée pour prendre en compte les dépenses liées aux travaux majeurs au Québec est basée sur un rendement des certificats de placements garantis les CPG pour 5 ans majorés de 1 %. Prenons par exemple la période entre 1995 et 2002, les travaux majeurs s'amortissaient généralement entre 12 et 20 ans ce qui était respectable pour le propriétaire locatif qui décidait d'investir puis d'entretenir ses logements. Sauf que depuis 2009, on parle plutôt d’amortissements entre 34 et 50 ans parce que les taux d'intérêt ont été bas. Cette année, ça s'est un peu ajusté, mais la réalité c'est qu'aujourd'hui comme propriétaire quand vous dépensez 1000 $ en travaux majeurs, vous ajustez vos loyers mensuels. En 2021 c'était environ 1,67 $ et cette année le montant s’élevait plutôt à 3,15 $. Face aux obstacles et aux coûts croissants, notamment au niveau de la rénovation dans les dernières années, la réalité du secteur locatif est devenue de plus en plus complexe. S’ajoute à ça l’obligation de faire affaire avec des professionnels détenant des cartes de compétence telle qu’exigée par la loi R-20. Vous comprenez rapidement que ça coûte cher et il n’y a plus d'incitatif pour justifier de tels investissements. 

On peut dire que les formules et les recommandations du Tribunal administratif sont difficilement réconciliables avec l'objectif de maintenir l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier résidentiel locatif formant le parc existant. À l'évidence, le législateur doit rapidement revoir ces aspects, l'écosystème de l'habitation en a bien besoin. Ces conséquences du statu quo existent parce que les propriétaires sont incapables de ramener leur investissement en entretien, donc en travaux majeurs, dans un horizon entre 15 et 20 ans. Les travaux réguliers nécessaires ne sont donc pas faits et le parc va continuer de se détériorer. En bout de piste, ça va générer d'autres types de comportements qu'on souhaite encore moins comme de voir des évictions plus régulières pour des travaux fondamentaux du bâtiment. Ces évictions devront être faites parce qu’il n’y aura eu aucun incitatif mis en place pour encourager l'entretien les années précédentes, donc les travaux devant être faits sont plus importants.

D'ailleurs, l'Ontario a mis en place des mécanismes pour permettre aux propriétaires locatifs de faire des investissements et de les amortir en fonction de la durée de vie de cet investissement. Au Québec, l’amortissement est basé sur une formule de calcul qui est liée à des placements garantis qui dans les faits n'ont pas de lien avec la durée de vie de cette dépense en immobilisation. Au-delà des besoins importants en investissement, ce que l'étude Aviseo vient démontrer c'est qu’il va falloir aussi embarquer dans le train de la lutte au changement climatique puis à l'efficience énergétique dans le parc locatif au Québec. Alors si on veut que les 1,5 million de logements fassent des rénovations majeures, que ce soit par optimiser les fenêtres, l’isolation, le toit et le système de chauffage pour qu’ils atteignent des standards de haut niveau et réduisent les factures d'électricité, et il va falloir de gros investissements au cours de la prochaine décennie. Pour cela, il va falloir que les propriétaires soient soutenus. Il faudra également que les règles du calcul d'ajustement des loyers, notamment pour les travaux majeurs, soient adaptées à cet objectif de société.

Évidemment, la CORPIQ est encore une fois en mode solution parce qu'on souhaite que ce parc-là se rénove et s'entretienne. C’est important également qu’il demeure abordable, mais pour ça il va falloir qu'il y ait des programmes et une formule de calcul qui va répartir et mieux amortir les dépenses de travaux majeurs au cours des prochaines années. C'est là que le rapport de la firme Aviseo conseil vient appuyer ce discours par des comparatifs et par des données qui appuient cette vision que nous avons pour l'ensemble des propriétaires. Les locataires ne seront pas en reste non plus, car les logements vont être mieux entretenus et ils verront leur facture d'électricité diminuer avec les années parce qu'il y aura une meilleure efficience énergétique atteinte grâce à ces travaux majeurs.

C'était donc notre première capsule info CORPIQ à l'intention de l'ensemble de nos membres qui explique certaines recommandations issues du rapport Aviseo commandé dans la dernière année. Nous reviendrons dans d'autres capsules au cours de l'automne 2023 présenter d’autres changements et idées qui sont appuyés par ce document.