Mises à jour de la SCHL et montée du taux directeur

Peter Quinn, courtier hypothécaire et directeur général de Multi-Prêts Commercial, discute des changements apportés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) à compter du 19 juin. Soit les ajustements des primes d’assurance prêt hypothécaire et barèmes des charges opérationnelles pour les immeubles collectifs. Dans la foulée de la récente hausse du taux directeur de la banque centrale, il en profite également pour glisser un mot à ce propos.

Par Corinne Laberge

Les propriétaires de multilogements doivent noter une date importante à leur calendrier, prévient Peter Quinn. « Le 19 juin, la SCHL effectuera des changements à ses programmes, tant en ce qui concerne les primes d’assurance que certaines dépenses normalisées qu’on utilise pour faire le calcul de la valeur économique des immeubles. Concrètement, tous les dossiers présentés avant cette date – donc au plus tard le 18 juin au soir – seront sous les anciennes primes d’assurance et dépenses de normalisation, alors que pour ceux présentés à partir du 19, ce seront les nouvelles primes et les nouveaux barèmes. »

Rappelant que la SCHL est un assureur de prêts hypothécaires, il aborde en premier lieu la hausse des primes d’assurance. « Si on regarde son programme traditionnel pour les logements locatifs, on parle d’une augmentation des primes de 0.85 %. Alors que du côté du volet APH Sélect, les primes augmentent de 1.55 % », indique-t-il.

Bien que certains s’indignent de ces augmentations, un prêt assuré SCHL permet d’obtenir un rabais de taux d’intérêt fixes équivalent facilement à 2 % annuellement, souligne M. Quinn. « Ce 2 % par année pendant 5 ans représente une économie de 10 % d’intérêts sur mon prêt. Donc même si je dois payer une prime d’assurance de 5 ou 6 % et peut-être un peu moins avec APH Sélect, j’ai tout de même une économie substantielle sur mon financement. Mais surtout, à la fin du terme de 5 ans lorsque je vais renouveler mon prêt, ce dernier demeure assuré par la SCHL et je continue d’économiser 2 % par année sur mon taux d’intérêt. Ainsi, malgré la hausse des primes, ça demeure abordable. Spécialement dans le programme APH Sélect quand on est au maximum avec une prime de 2.55 %. Ce n’était pas cher avant à 1 % et ça le reste encore à 2.55 % si j’épargne 10 % pour 5 ans. »

Il poursuit avec les changements concernant les barèmes des charges opérationnelles, autrement dit les dépenses normalisées utilisées pour évaluer la valeur économique des immeubles. « Il s’agit avant tout d’un calcul qui nous permet de déterminer la capacité d’emprunt d’un immeuble. On part des revenus bruts, auxquels on soustrait le taux de vacance et certaines charges réelles, telles que les taxes municipales et scolaires, les assurances et les services publics, puis on normalise d’autres dépenses comme la gestion, les salaires, la conciergerie et l’entretien. Au final, ce sont ces dépenses normalisées qui augmentent », explique Peter Quinn.

À titre d’exemples, la dépense pour l’entretien et les réparations passe de 550 $ à 610 $ par appartement et la conciergerie, de 330 $ à 365 $ pour les immeubles de 12 unités et plus. Quant à la dépense pour la gestion, elle reste relativement la même, entre 4 et 5 %. « Dans les faits, l’augmentation est marginale. Pour un immeuble de 10 logements, j’aurais un 600 $ de plus par année pour la dépense d’entretien et à peu près l’équivalent d’un 300 $ de plus pour la gestion. Grosso modo, on peut penser à une hausse des dépenses normalisées d’environ 1000 $ annuellement pour un immeuble de 10 logements. En sachant qu’aujourd’hui une valeur économique équivaut à peu près à 13 fois les revenus bruts, ça signifie que la valeur de mon immeuble diminuera potentiellement d’environ 13 000 $. Ce n’est pas si important. Car si mes dépenses augmentent, il faut garder à l’esprit que mes revenus augmentent aussi, note-t-il. Le propriétaire doit donc s’assurer d’augmenter annuellement ses revenus au moins à l’équivalent du Tribunal administratif du logement. Et si c’est possible de faire plus parce qu’un locataire quitte, c’est encore mieux. Alors voir à une hausse continuelle de nos revenus afin qu’elle soit toujours plus rapide que l’augmentation de nos dépenses. Au final, quand on fait le calcul de valeur économique de notre immeuble, on enlève de nos revenus bruts les dépenses réelles et normalisées, ce qui nous donne un revenu net et c’est avec ce dernier qu’on paie notre dette. »

Évidemment, qui dit dette dit taux d’intérêt, enchaîne M. Quinn. « Ainsi, la Banque du Canada nous on a annoncé en date du 7 juin qu’elle augmentait son taux directeur de l’équivalent d’un quart de point de pourcentage, donc 0.25 % de plus. Ce qui signifie que le taux préférentiel de la plupart des institutions financières passe de 6.70 % à 6.95 %. »

Lorsque la banque centrale relève son taux directeur, l’impact est immédiat sur le taux variable, rappelle-t-il. « Alors, en ce moment, les hypothèques à taux variable, les marges de crédit et les cartes de crédit, tout ceci vient d’augmenter le 7 juin. »

En revanche, les taux fixes – pour leur part influencés par le taux des obligations hypothécaires du Canada – avaient prévu cette hausse qui vient d’être annoncée. « Quand la Banque du Canada va bouger ou non, les taux fixes l’ont souvent déjà escompté. Ils sont un peu la boule de cristal de ce qui va se passer avec la banque centrale. À titre d’exemple, si on regarde le 8 mai dernier, le taux des obligations hypothécaires du Canada était à 3.38 %. Le matin du 7 juin, avant l’annonce de la hausse, le marché l’avait déjà anticipée avec une augmentation des taux fixes de 0.5 %. Et, depuis 11h le jour de l’annonce, le taux des obligations hypothécaires du Canada est passé de 3.85 % à 3.96 %, détaille-t-il. Ce que c’est en train de nous dire, c’est que le marché des taux fixes n’a pas bien réagi à la hausse de la Banque du Canada, qu’il aurait possiblement préféré une augmentation d’un demi-point de pourcentage. Or, la banque centrale a été plus conservatrice avec une hausse seulement d’un quart de point. »

Ce contexte pointe vers de nouvelles augmentations du taux directeur à venir, avance sans équivoque Peter Quinn. Ces dernières pourraient se traduire soit en juillet, soit en septembre et d’un autre quart de point de pourcentage facilement, de manière à rattraper l’écart. « Si on se compare à la Réserve fédérale des États-Unis (Fed), on est encore à 0.75 % en-dessous d’où on devrait se trouver normalement. Et on sait très bien que si les États-Unis éternuent, le Canada va tomber malade ce ne sera pas long, image-t-il. Donc, ça va arriver. La Banque du Canada n’a pas fini d’augmenter ses taux d’intérêt, les taux fixes nous le montrent et l’annonce du 7 juin le confirme. »

Il faut d’ailleurs comprendre que cette dernière hausse de la banque centrale canadienne survient à la suite à une combinaison d’indicateurs économiques très positifs. Non seulement le produit intérieur brut est en hausse au pays, mais l’inflation et les dépenses des consommateurs aussi.

« Le marché de la vente d’immeubles, donc tout le marché immobilier, est le seul en baisse actuellement. Pour le reste, tout est en hausse à travers le Canada, observe le courtier hypothécaire et directeur général de Multi-Prêts Commercial. L’inflation continue de suivre son chemin et progresse positivement, ce qui nous fait dire qu’on devrait encore une fois voir une augmentation des taux d’intérêt dans les prochains mois », conclut-t-il.

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