Revue de presse de mi-juin

Deux initiatives législatives du provincial retiennent l’attention : le projet de loi 31 déposé par la ministre responsable de l’Habitation et le projet de loi 22 visant à moderniser la Loi sur l’expropriation datant de 50 ans.

Par Corinne Laberge

 

Projet de loi 31 sur l’habitation

L’article de La Presse « Québec veut s’attaquer aux cessions de bail » fait le tour du sujet. Les propos de la ministre Duranceau sont rapportés : « Ce n’est pas au locataire de contrôler la hausse du loyer pour la personne suivante (…) Cette histoire-là de cession de bail, ou de magasinage de baux entre locataires, c’est une entrave au droit de propriété des propriétaires », a-t-elle déclaré en point de presse à Québec. « Elle juge protéger le droit de négociation des propriétaires en accordant à ces derniers la possibilité de refuser la cession de bail sans passer par le Tribunal administratif du logement (TAL). »

Pourtant, « Lorsqu’elle a été réfléchie, cette mesure devait plutôt servir à protéger les propriétaires d’un non-paiement de loyer dans le cas où un locataire déciderait de partir avant la fin du bail », lit-on. Le directeur des affaires publiques de la CORPIQ, Marc-André Plante, souligne que « Ce sont les locataires qui ont détourné la fonction de la cession de bail ».

Sous le volet « Encadrer les évictions », il est indiqué que « Le fardeau de la preuve passera entre les mains du propriétaire dans les cas où le locataire ne répond pas à l’avis d’éviction ». Ainsi, « L’absence de réponse ne sera plus considérée d’emblée comme un consentement à l’éviction ». Ajoutant « Qu’il en sera de même lorsqu’un propriétaire ne respecte pas ce qu’il a affirmé dans son avis d’éviction, notamment dans le cas d’une reprise de logement ». Ce dernier devra alors « démontrer qu’il a agi de bonne foi ». D’autre part, l’indemnité remise aux locataires évincés sera bonifiée, « soit l’équivalent d’un mois de loyer par année selon le nombre d’années passées dans un logement ».

Les aspects relatifs à la clause F sont ensuite détaillés. « Les propriétaires d’immeubles neufs ne sont pas tenus de fixer le loyer du locataire durant les cinq premières années et peuvent exiger des hausses qui sont plus élevées que ce que prévoit le TAL. La clause F tiendra toujours, mais les propriétaires devront inscrire leurs prévisions d’augmentation dans le bail afin d’éviter les augmentations surprises », relate La Presse.

France-Élaine Duranceau explique qu’elle « la laisse à cinq ans parce que, dans le contexte économique actuel, où on a bien besoin de constructeurs qui font du logement, il n’était pas question de venir introduire une mesure qui allait leur imposer un fardeau additionnel en termes de risques à assumer ».

La CORPIQ laisse savoir dans ce communiqué qu’elle « fera un examen complet de la pièce législative en prévision des auditions qui auront lieu dans les prochaines semaines ».

Davantage de responsabilités sont transférées au propriétaire. « C’est le cas notamment de plusieurs situations qui étaient problématiques : les évictions, la section F du bail et la cession de bail; toutes révisées en faveur d’une plus grande clarté et d’un meilleur encadrement ».

La section G du bail demeure une déception pour la CORPIQ, « considérant qu’elle pose un réel enjeu d’équité dans la négociation dans le marché locatif en habitation ». Celle-ci permet à des locataires de revenir sur leur décision une fois le bail conclu à un prix convenu, « ce qui est à l’encontre de la transparence à la base de contrats légaux », plaide l’organisme.

« Il est incompréhensible qu’un document juridique imposé par le gouvernement comprenne une section qui invalide un des principaux éléments du bail, le prix, qui a pourtant été accepté par les deux parties. Le gouvernement doit absolument revoir les dispositions du projet de loi 31 afin d’abolir la section G du bail locatif, sans quoi cela continuera d’embourber le TAL et alimenter les mauvaises relations entre les parties, revendique le porte-parole de la CORPIQ. On doit mettre un terme à cette situation qui cause plus de problèmes que de solutions à la crise du logement. »  

Le parc locatif nécessitant des rénovations, une révision du taux de rendement pour les améliorations majeures et de la formule de calcul de fixation des loyers est également souhaitable. « Cette modification du règlement est absolument nécessaire afin de réduire les évictions illégales dans un contexte de rénovation majeure », observe Marc-André Plante.

La CORPIQ fera entendre ses opinions à l’occasion de la commission parlementaire sur le projet de loi cet automne.

Projet de loi pour les expropriations   

Signé par Philippe Mercure dans La Presse, « La fin de la récréation pour les expropriations » met en exergue le cas d’un promoteur poursuivant pour 278 millions de dollars la Ville de Rosemère, la MRC et la Communauté métropolitaine de Montréal au sujet d’un ancien golf évalué à 13 millions.

« Que diriez-vous de recevoir 4,5 millions de dollars pour un terrain qui en vaut 2,6 millions sur le marché ?, questionne-t-il. C’est ce qui se passe actuellement avec les propriétaires qui ont la “ chance ? d’être expropriés par l’État. Depuis quelques années, les tribunaux leur accordent des indemnités qui n’ont plus aucune commune mesure avec la réalité. »

Ajoutant que le projet de loi du gouvernement Legault visant à modifier la Loi sur l’expropriation « promet de ramener sur Terre les indemnités stratosphériques qui sont présentement accordées quand l’État doit déplacer des gens ou des entreprises pour protéger un milieu humide, construire un REM ou faire passer une ligne électrique ».

Les changements aideront les municipalités qui « peinent à faire respecter leurs obligations de protection du territoire sans s’embarquer dans un long, incertain et coûteux processus ».

« L’origine des problèmes actuels se trouve dans le fait qu’on indemnise pas les expropriés sur la base de la valeur marchande de leurs biens, mais selon le principe juridique flou de “ valeur au propriétaire ? », peut-on lire.

L’auteur avance qu’il est « devenu si intéressant de se faire exproprier au Québec que plusieurs propriétaires plaident maintenant des “ expropriations déguisées ? lorsque des changements de zonage touchent leurs terres, en espérant de juteuses indemnités ».

Cet autre texte de La Presse rédigé par le président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), Pierre Goudreau, se veut une réplique à l’éditorial de Philippe Mercure.

L’OEAQ se montre en faveur de cette réforme afin d’adapter la loi. « La manière dont les indemnités sont établies pour les expropriés suscite bien des questions et doit viser l’atteinte du juste équilibre. (…) Toutefois, il importe de rappeler certains faits afin d’équilibrer également le débat sur ce sujet imminemment sensible. Affirmer que les personnes expropriées au Québec auraient été en pleine récréation et que l’on doit “ sonner la fin de la fête pour les expropriés ? nous apparaît injuste, soutient M. Goudreau. Demandez aux propriétaires s’ils pensent réellement que c’est de gagner à la loterie de se faire exproprier et ils vous répondront qu’ils préfèrent, et de loin, garder leur maison ou leur terrain ».

Précisant que « 95 % des dossiers d’expropriation et d’acquisition de gré à gré avant même la transmission d’un avis d’expropriation sont réglés par voie de négociation », il insiste sur le fait que « Les procédures, règles et mécanismes en amont sont cruciaux pour diminuer le nombre de cas qui aboutissent au tribunal ». L’OEAQ émettra des recommandations afin que ce taux diminue.

Quant aux dossiers qui se retrouvent devant les tribunaux, « il est faux d’affirmer que ces derniers distribuent des indemnités qui n’ont rien à voir avec la réalité », affirme-t-il. Selon le Code civil du Québec, M. Goudreau rappelle que « les expropriés ont droit à “ une juste et préalable indemnité ? ». En l’occurrence « l’exact équivalent de la chose expropriée qui permettra au citoyen frappé par l’expropriation de se procurer une chose absolument semblable ».

En terminant, « Le concept juridique de “ valeur au propriétaire ? n’est pas un concept flou », signale le président. « La valeur d’un terrain qui est établie en fonction du principe “ de l’usage le meilleur et le plus profitable que son propriétaire pourrait en faire ? constitue un des principes les plus importants qui est au cœur des normes de pratique de l’OEAQ, de l’Institut canadien des évaluateurs et des normes internationales qui guident les évaluateurs. »

La CORPIQ compte une fois de plus faire des représentations au cours de l’automne à l’occasion des consultations sur le projet de loi.