Rapport Aviseo sur le logement locatif

Montréal, le 9 mai 2023 - La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) et Aviseo Conseil, firme spécialisée en économie et en stratégie, dévoilent aujourd’hui un rapport exhaustif sur le logement locatif intitulé «Proposition pour une offre de logements de qualité, diversifiée, et présente sur tout le territoire du Québec». Cette étude a pour objectifs de 1) présenter une base de faits scientifiques et objectifs permettant d’illustrer un portrait de l’offre et de la demande, 2) identifier les principaux défis auxquels est confrontée l’habitation locative et 3) proposer des pistes de solutions pour résorber la crise du logement et éviter qu’elle ne se répète.

Portrait des locataires: le Québec se distingue du reste du Canada

L’étude brosse un portrait à jour des locataires québécois. Elle révèle que 52 % des ménages locataires sont constitués d’une seule personne, une hausse de 6 points de pourcentage en 20 ans.  Conjugué avec la croissance démographique, cet accroissement a changé le portrait du secteur locatif, faisant chuter la disponibilité.  L’étude d’Aviseo confirme, par ailleurs, que se loger au Québec est moins coûteux que dans le reste du Canada et la différence est importante. Les ménages locataires québécois allouent en moyenne 18,1 % de leurs revenus bruts à leur logement, contre 22,9 % dans le reste du Canada.  Cette situation s’est d’ailleurs améliorée au Québec depuis le dernier recensement. « Les données du dernier recensement canadien montrent une situation favorable pour les locataires québécois par rapport aux neuf provinces canadiennes. En plus de l’accessibilité, le Québec se distingue du reste du Canada par un niveau de satisfaction des locataires sur leur logement qui atteint même un seuil record de 81 %. Ces données confirment que les locataires occupants des logements sont en général dans une situation favorable, mais que ceux qui sont à la recherche d’un logement sont aux prises avec un manque de choix, ce qui rend l’accessibilité plus difficile », a indiqué M. Jean-Pierre Lessard, économiste et associé d’Aviseo Conseil.

Un parc locatif en croissance, mais sous tension

Au Québec, le parc locatif comptait près de 1,6 million de logements en 2021. Entre 2012 et 2021, la croissance du parc immobilier locatif primaire a atteint 30%, ce qui est digne de mention. C’est la RMR de Montréal qui a connu la plus forte croissance au cours des 10 dernières années, en hausse de 35 %. Malgré tout, les taux d’inoccupation baissent à un niveau préoccupant, parce que l’offre ne suit pas la demande, encore davantage hors de la Métropole. 

Aviseo estime qu’il manquait 16 300 logements locatifs afin de retrouver un taux d’inoccupation d’équilibre de 3 % dans le marché québécois en 2021. « Le marché locatif en habitation est sous pression et l’offre actuelle ne correspond pas à la demande sur le terrain. Le tout dans une conjoncture difficile avec un manque de main-d’œuvre et des taux d’intérêt élevés. Nous allons connaître une période encore plus tendue si nous ne sommes pas en mesure de répondre à la demande sur le marché immobilier et de prendre soin des logements existants. », a expliqué Jean-Pierre Lessard. L’étude d’Aviseo estime qu’il faudra ajouter 130 000 logements durant la décennie 2021-2031.

Les enjeux de l’habitation locative : moderniser les réglementations et assouplir les obstacles à la construction de logements locatifs

Afin de s’assurer que le Québec se dote d’un parc de logements diversifié, de qualité et présent sur tout son territoire, l’étude souligne qu’il faut revoir le mécanisme de négociation lors du renouvellement d’un bail locatif, et que la méthode actuelle n’encourage pas la rénovation et l’entretien du parc, ce qui conduit à des situations où tous sont perdants : le locataire, le propriétaire, mais aussi la municipalité pour ses revenus fonciers. « La formule mise de l’avant par le TAL est difficilement réconciliable avec l’objectif de la rénovation du parc existant et de la détention à long terme des logements », a rappelé M. Lessard.

La réglementation municipale est un enjeu qui a des effets majeurs sur la construction. L’étude met en lumière des coûts réglementaires importants : les immeubles d’appartements locatifs font face à des coûts cinq fois plus élevés en comparaison de l’unifamilial.  De plus, Aviseo considère que le zonage de certaines municipalités québécoises restreint l’implantation et le développement d’habitations locatives.  Elle souligne aussi que plusieurs politiques municipales, dont les obligations de stationnement affectent le portefeuille des locataires avec des coûts qui représentent jusqu’à 13 % du loyer. Enfin, le rapport invite à une réflexion sur la fiscalité municipale afin de notamment éviter de pénaliser le secteur locatif et les objectifs en matière de densité. « Le milieu municipal est un partenaire de choix pour les propriétaires locatifs et les constructeurs. Malheureusement, il arrive que des réglementations et la fiscalité constituent des désincitatifs importants à la construction locative », indiquent les auteurs de l’étude.

24 solutions pour résorber la crise de l’offre de logements au Québec

Le diagnostic et les analyses rigoureuses de ce rapport ont permis d’identifier une série d’enjeux prioritaires affectant le bon fonctionnement des marchés locatifs en habitation. Ces enjeux ont été traduits en trois axes pour sortir de la crise et éviter qu’elle ne se répète :  1) s’occuper de l’existant, 2) viser des solutions multiples et 3) miser sur l’efficacité. « Pour rendre attrayants les investissements, 9 propositions sont sur la table afin d’inciter les propriétaires à gérer leurs immeubles de manière à maintenir et à en améliorer la qualité. De plus, pour construire un minimum de 130 000 logements au cours de la présente décennie, dont une forte proportion hors des régions métropolitaines, 11 recommandations veilleront à faciliter une nouvelle offre de logements par des assouplissements multiples notamment dans l’industrie de la construction et la réglementation municipale. Enfin, 4 mesures visent à ne laisser personne de côté et invitent les gouvernements à soutenir spécifiquement les clientèles plus vulnérables », explique l’économiste Jean-Pierre Lessard. « Si certains ménages sont vulnérables, la situation globale des locataires québécois est avantageuse et la forte majorité des locataires est en bonne posture. Cette situation est cependant menacée par un déséquilibre en défaveur de l’offre, d’où l’importance qu’il y ait une convergence de solutions pour s’attaquer aux tensions actuelles » conclut monsieur Lessard. 

Pour la CORPIQ, les recommandations sont utiles à la réflexion et vont mettre la table à un dialogue de tous les partenaires en habitation. « La conjoncture est une invitation à agir et notre association prend acte des recommandations pour en assurer un suivi auprès des décideurs. Ce document est maintenant une référence » a conclu M. Marc-André Plante, porte-parole de la CORPIQ.

Consultez le rapport ici

 

À propos de la CORPIQ

Organisme à but non lucratif réunissant 30 000 propriétaires et gestionnaires qui procurent des logements et condos locatifs à plus de 600 000 ménages locataires, la CORPIQ est la plus importante association à offrir des services aux propriétaires de logements. Elle dessert toutes les régions à partir de quatre bureaux totalisant 60 employés. Les propriétaires québécois logent 1,5 million de ménages locataires et possèdent, dans sept cas sur dix, un duplex ou un triplex. 

Information et demandes d’entrevues :

Marc-André Plante

Directeur, Affaires publiques et Relations gouvernementales – Corporation des propriétaires immobiliers du Québec

Cellulaire : 514-249-1691

Courriel : maplante@corpiq.com