Revue de presse de fin février

Notre revue de presse de la fin du mois réunit plusieurs informations utiles pour quiconque gravite dans l’immobilier résidentiel locatif.

Par Corinne Laberge

Les défis de l’habitation locative au Québec : des intervenants formulent des solutions

Dans le cadre du dossier « Immobilier résidentiel : rétablir l’équilibre », Les Affaires consacre une série de trois articles aux grands enjeux actuels. Le premier texte plonge, dès l’amorce, dans le vif du sujet.

« Le marché locatif québécois est à bout de souffle. Les taux d’inoccupation maigrissent à vue d’œil partout en province depuis quelques années, tout comme le nombre de nouvelles constructions. Il faudrait doubler le rythme actuel de mises en chantier pour lui donner un peu d’air, mais plusieurs obstacles rendent cet objectif difficile à réaliser », est-il exposé en introduction.

On rappelle que « entre 2017 et 2021, le taux d’inoccupation s’est tout simplement écrasé dans les dix plus grandes villes de la province ». Alors qu’en 2017 il était supérieur à 3 % pour six d’entre elles, en 2021, à l’exception de la métropole – seule au-dessus du 3 % avec 3,6 % – de Québec (2,8 %) et de Laval (2,2 %), les sept autres villes ont vu leur taux chuter sous les 2 %.

Et le portrait ne s’est pas amélioré l’an dernier. « Les chiffres de 2022, révélés par la SCHL à la fin janvier, ne laissent présager rien de positif. Les grandes régions de Montréal et de Québec se retrouvent respectivement à 2,0 % et à 1,5 %, et Gatineau, à 0,8 % ».

En contexte de ralentissement, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) prévoyant « une diminution de 32 % du nombre de chantiers de logements locatifs en 2023 », il y a lieu de s’inquiéter.

Le directeur des affaires publiques de la CORPIQ, Marc-André Plante, y explique que construire un logement à moins de 350 000 $ est complexe pour un entrepreneur, qui se trouve dans l’impossibilité de fixer le loyer à 800 $ par mois. « C’est même difficile de le mettre à 1500 $. C’est un loyer beaucoup trop élevé pour ce que les gens sont capables de payer, déplore-t-il. Le risque d’investissement est trop grand, les entrepreneurs passent leur tour. »

En termes de solutions, « une réforme du fonctionnement de l’immobilier locatif au Québec doit survenir », est-il inscrit. M. Plante insiste sur l’urgence d’agir : « Il n’est pas minuit moins une; il est minuit et une. Tout ce qu’on ne fera pas en ce moment aura un impact sur ce qu’on devra faire dans les prochaines années. (…) Il y a actuellement une série d’enjeux dont l’indicateur est au rouge. Les chaînes d’approvisionnement, le manque de main-d’œuvre, la lourdeur administrative, la réglementation urbanistique municipale… Il y a une mobilisation et un travail qu’on ne fait pas sur le terrain au Québec en ce moment ».

Les pistes de solutions sont également au centre du second article « Immobilier : reconstruire l’industrie ». La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estimant à 620 000 le nombre de logements et propriétés supplémentaires à construire d’ici 2030 afin de rétablir l’abordabilité, le président de l’APCHQ est d’avis qu’il est nécessaire que « l’industrie s’assoie rapidement pour déployer un plan d’action ». La réglementation doit être revue, notamment la Loi sur les relations de travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d’œuvre dans le secteur de la construction (loi R-20). « Elle doit répondre à la réalité d’aujourd’hui. Plus de travailleurs doivent pouvoir accéder à l’industrie », indique Maxime Rodrigue.

L’APCHQ et la CORPIQ proposent « la mise en place de programmes qui soutiendraient financièrement les entrepreneurs pour qu’ils puissent maintenir la cadence de mises en chantier ». De la révision des remboursements de TPS et TVQ suggérée par l’APCHQ, aux incitatifs financiers offerts aux municipalités pour la construction d’un nombre minimal de logements soulevés par M. Rodrigue, en passant par l’harmonisation des programmes d’abordabilité de logements existants, le texte met en exergue diverses options.

Enfin, le dernier papier de la trilogie « Immobilier : de nombreux murs à abattre » aborde les freins à la construction dans le segment résidentiel locatif. « Les problèmes sont autant de nature structurelle que conjoncturelle, notent les divers intervenants interviewés par Les Affaires », lit-on.

La hausse du taux directeur qui fait bondir les coûts de financement des projets et la nouvelle taxe attribuée aux multilogements par certaines municipalités s’inscrivent parmi ces facteurs. « On nous demande de densifier, mais la taxation est défavorable, remarque le directeur des affaires publiques de la CORPIQ. On nous dit que les loyers sont chers, mais ces taxes contribuent à hausser les coûts. Si on valorise la densification, on ne peut pas taxer plus les immeubles de vingt logements que ceux de quatre logements. »      

Ainsi, les retards « devenus la norme pour les entrepreneurs », la rareté des terrains, la réglementation dans l’industrie de la construction, de même que l’augmentation des coûts liée à l’inflation, les problèmes d’approvisionnement et la main-d’œuvre de plus en plus rare et dispendieuse sont autant d’obstacles qui n’encouragent pas les investisseurs.

La rareté des logements va ralentir les déménagements et des Villes exigent des redevances pour construire de nouveaux logements

Cet article du Nouvelliste intitulé « Renouvellement de bail : ce n’est pas le temps de déménager » fait état de la situation en Mauricie. « Avec un taux d’inoccupation autour de 0,9 % à Trois-Rivières et de 2,3 % à Shawinigan, les logements disponibles sont rares », annonce-t-on en introduction.

Marc-André Plante de la CORPIQ précise qu’à peine 10 % des locataires avaient choisi l’option du déménagement l’an dernier. Il « s’attend à ce que ce soit encore dans ces eaux-là cette année, si ce n’est pas encore plus bas », est-il indiqué.

Les augmentations de loyer seront inévitables, souligne M. Plante. Face à celles-ci, la conseillère en communications de l’Office municipal d’habitation, Marie-Ève Croteau, prévient qu’il faut être prudent : « Avant, on avait une augmentation, et on se disait qu’on allait peut-être trouver quelque chose de moins cher, mais là, le marché se rarifie ».

En conclusion, ce texte signé par André Dubuc dans la Presse traite de la taxation prochainement imposée aux logements neufs par des Villes. « Un investisseur l’a appris à ses dépens La somme à payer pour obtenir son permis de construction va passer de 5000 $ à 35 000 $ pour un immeuble de six logements dans le Vieux-Terrebonne, raconte-t-on. Sauf exception, Terrebonne exigera des frais de 5000 $ par logement à son constructeur. À Brossard, la redevance s’élève à 3527 $ par unité. Dans les deux villes, les frais sont payables à la délivrance du permis de construction. »

Terminons sur cette citation de Jean-Philippe Meloche, professeur et directeur de l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage à l’Université de Montréal : « C’est plus facile de faire payer des impôts à des citoyens qui n’existent pas que de faire payer des impôts à des citoyens qui existent, parce que les citoyens qui n’existent pas ne votent pas ».