Déménagement : Guide pour aider les propriétaires face au pire

Le jour du déménagement et d’emménagement de locataires se passe souvent très bien, mais voici 10 situations que les propriétaires redoutent et qui peuvent rendre le premier juillet chaotique. La CORPIQ l’a mentionné plusieurs fois, être propriétaire comporte de nombreux risques et certaines situations peuvent entraîner des coûts très élevés si on ne prend pas toutes les précautions.

1.     Le nouveau locataire arrive avant que l’autre quitte

Il se peut que le déménagement du locataire sortant ne soit pas complété avant l’arrivée du nouvel occupant. Dans ce cas, le locataire sortant doit donner accès au logement au nouveau locataire. Il est suggéré de libérer une ou, si possible, plusieurs pièces, afin de permettre au nouveau locataire de déposer ses effets.

Chacun doit faire preuve de courtoisie et de civisme et il faut se parler, car 12 % des propriétaires ont observé un conflit d’horaire d’emménagement au moins une fois depuis deux ans.  

 

2.     Le locataire actuel ne veut plus partir

Un locataire ayant donné son avis de non-reconduction de bail doit quitter le logement à échéance, car un autre locataire doit entrer pour y emménager. Si le locataire qui devait partir ne part plus, il devra prendre à sa charge tous les frais encourus par l’autre locataire qui aurait à trouver une solution souvent dispendieuse (hôtel, entreposage, etc.). L’ancien locataire devra payer un dédommagement pour tous les inconvénients que cela représente. Le locataire occupant aurait avantage à quitter le logement et simplement payer pour l’entreposage de ses biens. Si le locataire refuse de quitter, le propriétaire aura à prendre un arrangement avec les signataires du nouveau bail et se tourner vers le Tribunal administratif du logement (TAL) afin d’obtenir une audience d’urgence de laquelle découlera une ordonnance d’expulsion de l’ancien locataire en quelques semaines. En plus des frais qui s’élèvent parfois à plusieurs milliers de dollars, le locataire fautif aura un dossier judiciaire qui ne sera pas sans conséquence.

 

3.     Le logement est laissé en mauvais état

Bien que la CORPIQ ait réussi à faire reconnaître par les tribunaux la validité du dépôt de sécurité dans certaines circonstances, encore beaucoup de propriétaires méconnaissent ce droit pourtant fondamental pour la location. Quoi qu’il en soit, c’est environ 1 logement sur 3 qui est laissé en mauvais état (1 sur 2 que le propriétaire juge inacceptable pour le prochain locataire), et il en coûte environ 150 millions aux propriétaires chaque année pour faire les réparations pour des dommages survenus durant les déménagements. Les locataires ont pourtant l’obligation d’user du logement de façon prudente et diligente et de remettre le logement dans l’état dans lequel ils l’ont reçu. Si le logement est remis avec des dommages causés par le locataire sortant, le locateur devra s’assurer de bien documenter les dommages, procéder aux réparations et informer l’ancien locataire des coûts engendrés. Si aucune entente n’est possible, une poursuite peut être introduite au TAL afin de récupérer ces sommes, qui sont en générale difficile à recouvrer.

 

4.     L’ancien locataire a laissé plusieurs biens derrière lui

Le propriétaire n’a pas l’obligation de conserver des biens abandonnés qui sont sans valeur. S’ils ont une certaine valeur, il est préférable d’en faire un inventaire avec un témoin neutre et d’en aviser le locataire par courrier recommandé vers sa nouvelle adresse. S’il n’y a pas de moyens de le contacter, le propriétaire doit normalement faire paraître un texte dans le journal du quartier l’appelant à venir chercher ses biens, sous la rubrique « Avis publics ». Si les biens sont réclamés dans les 90 jours, l’ancien locataire devra débourser les frais d’entreposage. Après ce délai, le propriétaire est libre d’en disposer ou de les vendre.

 

5.     Le locataire est parti sans payer

Normalement, une demande de recouvrement de loyer devrait être faite bien avant le jour du déménagement. Dans le cas d’un bail se terminant le 30 juin, si le loyer de juin est impayé, le locateur peut introduire une demande auprès du TAL dès le 2 juin.  Près de 40% des propriétaires ont vécu cette situation au moins une fois depuis deux ans et la route est longue avant la récupération de D'où l'importance de permettre au locateur de demander légalement un dépôt de garantie à la signature du bail.

 

6.     Le premier loyer n’est même pas payé…

Malheureusement, plus de 10% des propriétaires ont vécu cette situation au moins une fois en deux ans. Pourtant, la bonne pratique est de toujours demander le premier mois de loyer à la signature du bail. Si le locataire n’a toujours pas payé le jour de l’emménagement, le propriétaire n’a pas d’autre choix que de laisser le locataire avoir accès à son logement et de s’adresser au TAL si le paiement n’est pas effectué. Là encore, la correction peut prendre plusieurs mois.  

 

7.     Le nouveau locataire brille par son absence

Si le propriétaire n’a aucune nouvelle de ses nouveaux locataires le jour du déménagement, il doit tenter de communiquer avec eux. Si le premier mois de loyer est payé et qu’il n’y a pas signe de vie, le locateur devra attendre. Le mois suivant, dès le 2 du mois, le propriétaire pourra relouer le logement. Par la suite, le locateur pourra s'adresser au TAL afin de tenir responsable des sommes encourues (loyers perdus et frais) les locataires n’ayant jamais pris possession du logement.

 

 8.     Le nouveau locataire cause des dommages en arrivant

La présence du propriétaire sur les lieux lors des déménagements est plus que souhaitable afin de pouvoir constater l’état des lieux et responsabiliser les personnes en cas de dommages.  Des recours existent, mais il en demeure qu'il n'est pas facile pour le propriétaire de recouvrer ses dépenses. Le dépôt de garantie serait encore une fois une bonne façon de limiter les pertes.

 

 9.     Le nouveau locataire ne s’abonne pas à Hydro-Québec

Le bail indique-t-il clairement que les frais d’électricité sont à la charge du locataire? Si oui, celui-ci a l’obligation de souscrire au service d’électricité d’Hydro-Québec. Depuis 2018, un locateur peut utiliser le service d’Hydro-Québec :« Gérer mes unités de location » permettant aux propriétaires de choisir d’avance s’ils interrompent ou maintiennent l’électricité quand le logement se retrouve sans abonné.

 

10. Vous aviez dit « pas d’animaux » ?

Les propriétaires ont le droit de refuser les animaux, sauf s’il s’agit d’un chien d’assistance pour pallier un handicap. Si, malgré l’interdiction, un locataire se présente le jour du déménagement avec un animal de compagnie, le propriétaire doit agir rapidement afin d’aviser les locataires qu’ils ont signé un bail qui ne permet pas d’animaux et qu’il n’y aura pas d’exception, le tout aussi par respect des autres locataires qui ont choisi un lieu sans animaux.  Si les nouveaux locataires ne collaborent pas, le propriétaire aura à les aviser par écrit. S’il n’y a pas de collaboration de leur part, le propriétaire aura à s’adresser au Tribunal qui ordonnera au locataire de se départir de l’animal.