Les finances de votre candidat vous font hésiter? Le dépôt de garantie est une option!

À pareille date l’an dernier, alors que le gouvernement du Québec avait ordonné la paralysie des tribunaux, la CORPIQ attendait impatiemment de savoir si le jugement qu’elle avait obtenu confirmant qu’un dépôt de garantie peut être légal allait être porté en appel ou non. Prête à cette éventualité, la CORPIQ n’a toutefois pas eu à aller plus loin, puisque non seulement le jugement n’a pas été contesté, mais même la ministre de l’Habitation a reconnu depuis qu’un dépôt de garantie pouvait être légal s’il respecte certains critères.

En avril, encore de nombreux logements sont à relouer, mais les locataires qui les convoitent n’ont peut-être pas tous un dossier financier convaincant. Bien que le versement d’un dépôt de garantie soit une pratique largement répandue depuis des années, l’erreur des propriétaires a toujours été de faire du dépôt de garantie une condition à la location. Le locataire comprend qu’il n’a pas le choix de le verser pour avoir le logement. Cela est perçu par le tribunal comme une forme d’exigence, donc en contravention avec l’article 1904 du Code civil du Québec. Dans le cas d’une réclamation du locataire en cours de bail, le tribunal ordonne toujours au propriétaire de redonner le dépôt. 

Le formulaire conçu par la CORPIQ et utilisé avec succès par l’un de ses membres permet d’éviter de contrevenir à la loi. En effet, il propose trois options de sûreté au candidat locataire initialement refusé : trouver un colocataire solvable, trouver une personne qui acceptera de cosigner le bail en tant que caution ou encore verser un dépôt de garantie. Aucune option n’est obligatoire, mais le candidat refusé devra choisir l’une d’elles s’il veut convaincre le propriétaire changer d’idée et de lui louer le logement. Chacune des options a des inconvénients et des avantages.

Dans la cause historique défendue par la CORPIQ en 2020, la locataire avait choisi de verser un dépôt de garantie de deux mois de loyer. Elle n’avait pas réussi à fournir une enquête de crédit concluante et n’avait pas de personne physique résidant au Québec pouvant cautionner son bail. Elle a bien tenté de se faire créditer le dépôt pour compenser ses deux mois de loyer impayés, mais le formulaire stipulait clairement que ce montant ne lui serait remis qu’à la fin du bail, si les conditions ont été respectées. Le Tribunal administratif du logement a donc statué qu’il s’agissait d’une situation de non-paiement depuis plus de trois semaines et a ordonné la résiliation du bail.

Le gain de la CORPIQ ayant été réalisé sans modification à la loi, celle-ci demeure évidemment muette sur le montant maximum qu’un dépôt de garantie peut représenter. Tout dépend donc du risque financier que représente le candidat et ce risque, ce n’est pas le tribunal qui le prend, mais bien le propriétaire.

La CORPIQ suggère aux propriétaires de réaliser trois constats de l’état des lieux : lors de l’entrée du locataire, quelques semaines avant la fin du bail (pour l’aviser d’une éventuelle réclamation qu’il peut encore éviter) et après son départ. Cela permettra d’éviter les problèmes en justifiant la retenue totale ou partielle du dépôt. Si le loyer est payé et le logement en bon état, le dépôt doit être remis sans délai.

Et pour les locataires malins qui n’auraient pas l’intention de payer le dernier mois de loyer pour le motif que le propriétaire a en main un dépôt, on peut leur rappeler qu’ils prennent le risque inutile qu’un dossier à leur nom soit ouvert au tribunal, ce qui les forcera en plus à fournir leur nouvelle adresse, comme l’oblige la loi depuis août 2020.