La CORPIQ fait reconnaître la légalité d’un dépôt de garantie par le tribunal

La CORPIQ vient d’accomplir un exploit en réussissant à obtenir la résiliation d’un bail pour non-paiement de loyer, sans que la propriétaire n’ait à rembourser ni déduire le dépôt de garantie de plus de 2500 $ que la locataire avait versé lors de la signature du bail.

À compter d’aujourd’hui, la CORPIQ offre donc aux propriétaires de logements un nouveau formulaire prévoyant notamment l’option de verser un dépôt de garantie au moment de signer un bail, et ce en toute légalité, après que ce formulaire ait permis d’obtenir un jugement favorable de la Régie du logement. Il a été confirmé il y a quelques semaines que ce jugement ne serait pas porté en appel.

Malgré qu’il soit encore interdit d’exiger comme condition au bail un quelconque montant pouvant être conservé par le propriétaire, le dépôt de garantie peut devenir un outil reconnu légalement s’il fait partie d’alternatives offertes au locataire. En effet, l’article 1904 du Code civil du Québec n’interdit pas au propriétaire d’offrir des options parmi lesquelles un candidat locataire peut librement choisir.

Le formulaire conçu par la CORPIQ prévoit donc la possibilité pour un candidat refusé de proposer une des trois sûretés offertes : un colocataire, une personne physique qui cosignera le bail en tant que caution ou un dépôt de garantie.

Ce formulaire a été utilisé avec succès par une entreprise membre de la CORPIQ. Il y a un an, une candidate locataire, dont la demande avait initialement été refusée, a choisi de verser un dépôt de garantie équivalant à deux mois de loyer. Quelques mois après avoir signé le bail, elle a cessé de payer son loyer. La locataire a tenté de récupérer son dépôt pour l’appliquer aux deux loyers dus, ce qu’on lui a refusé.

Dans sa décision, la Régie du logement constate que la locatrice a effectivement offert des choix à la candidate, sans lui exiger de verser un dépôt. La locatrice avait donc le droit de conserver le montant jusqu’à la fin du bail. Pour ce qui est de la locataire, elle s’est donc placée juridiquement en situation de non-paiement de loyer de plus de trois semaines, ce qui entraîne la résiliation du bail.

« La CORPIQ travaille sur cet enjeu depuis des années. Cette reconnaissance par le tribunal qu’un dépôt de garantie peut être légal est essentielle au bon fonctionnement de la location résidentielle », explique le directeur des affaires publiques de la CORPIQ, Hans Brouillette.

« Beaucoup de candidats ont un dossier de crédit fragile, un revenu à peine suffisant ou un jugement à leur nom pour non-paiement de loyer. Même quand les locataires sont disposés à fournir un dépôt de garantie pour convaincre des propriétaires de leur louer, ces derniers hésitent pour éviter les tracas juridiques découlant de ce qui était, jusque-là, un flou d’interprétation de la loi. Si le formulaire de la CORPIQ est bien utilisé, cet obstacle vient de tomber », poursuit M. Brouillette.

Plusieurs propriétaires pratiquent le dépôt de garantie depuis des années. Le formulaire de la CORPIQ harmonisera les façons de faire, en toute légalité. On pourra l’utiliser pour les nouveaux baux, mais pas pour ceux déjà en vigueur.

La CORPIQ croit que cette reconnaissance qu’un dépôt de garantie peut être légal incitera les locataires qui déménagent à faire preuve de plus de respect pour le prochain locataire. En l’absence d’un dépôt, un sur trois laisse son logement dans un état inacceptable, selon un sondage Léger, au grand dam des locataires qui emménagent.

« Nous avons aussi pu mesurer l’ampleur qu’une crise aussi soudaine que la COVID-19 peut avoir sur le paiement du loyer. Au début avril, jusqu’à un locataire sur cinq n’avait pas payé. De plus, le gouvernement a ordonné la paralysie de la Régie du logement pendant 3 mois et les expulsions ont été interdites pendant 5 mois, période pendant laquelle il a forcé les propriétaires à continuer d’offrir le logement gratuitement », explique le porte-parole de la CORPIQ. « Avec un dépôt de garantie comme coussin financier, beaucoup de stress inutile pour les propriétaires et pour les locataires aurait pu être évité. Il est grand temps d’instaurer des pratiques de location plus saines. Le dépôt de garantie en est une. »