Questions & réponses sur le dépôt de garantie

À la suite d’une décision favorable de la Régie du logement qu’elle a obtenue, la CORPIQ met à votre disposition les réponses aux principales questions concernant la légalité d’un dépôt de garantie. Cette page sera mise à jour régulièrement afin de vous offrir l’information la plus juste et actuelle possible.

1. Le dépôt de garantie est-il légal au Québec?
2. Pourtant, il a toujours été répété qu’un dépôt de garantie était illégal?
3. La loi étant d’ordre public, le locataire ne peut-il pas annuler son consentement à fournir un dépôt?
4. Quelles conditions doivent être respectées pour qu’un dépôt de garantie soit légal?
5. Dans quelles circonstances puis-je utiliser le formulaire de la CORPIQ?
6. Le formulaire de la CORPIQ s’adresse à un candidat refusé, mais puis-je l’utiliser pour tous mes candidats?
7. Quels sont les avantages et inconvénients des types de sûreté que l’on peut offrir au candidat?
8. Si le candidat propose d’être cautionné par une entreprise plutôt que de verser un dépôt de garantie, devrais-je accepter?
9. Quel est le montant maximum du dépôt de garantie?
10. S’agit-il d’un dépôt pour les dommages au logement ou pour les loyers?
11. Si le locataire choisit de verser un dépôt de garantie, doit-on remplir un « état des lieux » avant l’aménagement?
12. Combien de temps ai-je pour remettre le dépôt au locataire après la fin du bail?
13. Comment dois-je m’y prendre pour que le candidat choisisse de fournir un dépôt de garantie plutôt qu’une autre forme de sûreté?
14. J’ai déjà un bail avec un locataire, puis-je lui exiger de me fournir une sûreté?
15. Le jour même de la sortie publique de la CORPIQ, le 12 août 2020, la Régie du logement a publié un communiqué pour rappeler qu’exiger un dépôt est illégal. Qui dois-je croire?
16. Où puis-je obtenir le jugement obtenu par la CORPIQ?

À jour au 31 août 2020, 9h05

1. Le dépôt de garantie est-il légal au Québec?

Oui. Il est désormais faux de prétendre qu’un dépôt de garantie est illégal en soi. Ce qui est illégal, c’est d’exiger le versement d’une somme d’argent autre que le 1^er loyer lors de la signature du bail comme condition pour l’obtention d’un logement. En effet, l’article 1904 du Code civil du Québec interdit clairement d’« exiger » une telle somme, mais n’interdit pas qu’elle soit versée volontairement.

 

2. Pourtant, il a toujours été répété qu’un dépôt de garantie était illégal?

C’était l’interprétation qu’on faisait de la loi jusqu’à maintenant, en effet, mais un développement majeur est survenu en 2020. La CORPIQ a porté avec succès une cause devant le tribunal de la Régie du logement. La décision rendue reconnait que lorsque certains critères sont respectés, un dépôt de garantie peut être légalement détenu par le propriétaire.

Par contre, la jurisprudence est abondante à l’effet qu’un dépôt de garantie doit être restitué au locataire lorsqu’il s’avère qu’il n’avait pas d’autre choix que de le verser, sans quoi il n’aurait pas obtenu le logement. Les propriétaires qui prétendent que le dépôt a été donné « volontairement » se font alors débouter en cour si le locataire prétend le contraire.

 

3. La loi étant d’ordre public, le locataire ne peut-il pas annuler son consentement à fournir un dépôt?

L’article de loi 1904 du Code civil du Québec est effectivement d’ordre public, mais plus précisément d’ordre public de « protection », comme le reconnaissait déjà la jurisprudence. Cela signifie que le locataire peut renoncer à la protection que la loi lui procure s’il y trouve un avantage. En choisissant de verser un dépôt de garantie plutôt que d’offrir un autre type de sûreté au propriétaire, le locataire exerce son droit. Il ne peut donc plus par la suite invoquer la protection de la loi pour récupérer son dépôt. Le même raisonnement s’applique pour le locataire qui choisit de lui-même de verser des chèques postdatés pour le paiement du loyer plutôt que de payer par un autre moyen : il n’est alors plus protégé par ce même article 1904 du Code civil du Québec qui interdit au propriétaire d’« exiger » des chèques postdatés. Le locataire peut refuser de verser un dépôt, tout comme il peut refuser de fournir des chèques postdatés, mais il devra alors offrir une autre option acceptable pour le propriétaire.

 

4. Quelles conditions doivent être respectées pour qu’un dépôt de garantie soit légal?

Dans la cause que la CORPIQ a défendue, le jugement reconnaît la légalité du dépôt de garantie parce que la locataire a elle-même proposé cette option au propriétaire pour pallier son dossier financier non concluant. On ne lui a pas exigé spécifiquement un dépôt, mais plutôt exigé une sûreté, qui pouvait prendre la forme de son choix. Il faut donc offrir des options au candidat. Puis, il décidera lui-même laquelle des sûretés il fournira : un dépôt? un cautionnement par un tiers? un colocataire? À lui de choisir.

La CORPIQ met à la disposition des propriétaires son formulaire utilisé avec succès par le propriétaire qu’elle a défendu en 2020 devant la Régie du logement. Il est primordial d’offrir un libre choix au candidat locataire. Ce formulaire peut être téléchargé à partir de la section Membre du site corpiq.com. Le jugement favorable obtenu par la CORPIQ est aussi disponible.

 

5. Dans quelles circonstances puis-je utiliser le formulaire de la CORPIQ?

Le formulaire de la CORPIQ reconnu légal a été remis à une candidate locataire qui avait d’abord été refusée en raison du risque financier qu’elle représentait. Il s’agissait d’une immigrante arrivée récemment au Québec. La locataire savait qu’elle n’avait pas pu satisfaire aux demandes du locateur de lui fournir une enquête de crédit concluante, ni lui fournir un cautionnement. La CORPIQ considère qu’il appartient à chaque propriétaire de déterminer son degré de tolérance au risque et de se protéger adéquatement. Exiger une sûreté peut conduire à une relation gagnant-gagnant pour le propriétaire qui a besoin de louer son logement, ainsi que pour le candidat qui serait autrement refusé alors qu’il doit se loger. Voici quelques exemples :

• Revenu insuffisant, instable, insaisissable ou non vérifiable
• Absence de références vérifiables
• Dossier de crédit faible ou non disponible
• Existence d’un jugement pour loyer impayé
• Présence d’un animal

Il est important de mentionner qu’il est interdit d’imposer des contraintes supplémentaires à un candidat pour des motifs discriminatoires n’ayant rien à voir avec un bail, par exemple : s’il est immigrant, s’il est étudiant, s’il a des enfants, s’il est jeune ou âgé, etc. Cependant, une sûreté peut être exigée si ce candidat représente l’un des risques financiers énumérés précédemment, puisque cela peut directement affecter sa capacité à honorer les obligations du bail ou à opérer compensation en cas de défaut.

 

6. Le formulaire de la CORPIQ s’adresse à un candidat refusé, mais puis-je l’utiliser pour tous mes candidats?

Dans la cause où elle a gagné, le formulaire de la CORPIQ qui a été utilisé s’adressait à une candidate refusée. Le tribunal n’a pas eu à statuer sur un formulaire qui s’adresserait à tout candidat dès sa demande de location initiale. La CORPIQ n’est donc pas en mesure de se prononcer sur cette question pour le moment, bien qu’il soit tout à fait possible qu’un tel formulaire puisse aussi être reconnu valide s’il respecte les conditions.

 

7. Quels sont les avantages et inconvénients des types de sûreté que l’on peut offrir au candidat?

Un colocataire, s’il est solvable et solidairement responsable (ce doit être stipulé au bail), augmente la possibilité d’être dédommagé advenant un bris dans le logement ou des loyers impayés. En revanche, cela implique une gestion plus complexe lorsque plus d’une personne est signataire du bail, notamment sur le plan juridique. Si le colocataire est solvable, mais que le premier candidat ne l’est pas, rien n’empêche de signer le bail uniquement avec celui qui est solvable. Si toutefois le bail est signé avec les deux et que celui qui est solvable ne renouvelle pas à son échéance et que l’autre oui, le propriétaire pourrait alors se retrouver avec un seul locataire, c’est-à-dire celui qui représente le plus grand risque.

La caution par un tiers augmente elle aussi la possibilité d’obtenir réparation, y compris pour de fortes sommes d’argent, bien entendu si cette caution est et restera solvable. En revanche, rien ne peut forcer une caution à demeurer liée au bail si elle envoie au propriétaire un avis de désistement après trois ans. Il n’y a alors plus de recours possible contre elle. La caution constitue donc une protection, mais pour les premières années seulement.

Le dépôt de garantie est, quant à lui, plus flexible et peut servir pour des négociations à l’amiable en cas de dommages ou de loyer impayé. Il n’oblige pas le propriétaire à déposer une demande au tribunal. En revanche, il est limité au montant convenu. Il peut donc devenir nécessaire de s’adresser au tribunal pour réclamer un montant supérieur. Par ailleurs, comme pour tout autre type de sûreté, le tribunal pourrait invalider la conservation d’un montant par le propriétaire après la fin du bail si le motif s’avérait injustifié ou sans preuve probante. Il pourrait même imposer au propriétaire de verser des dommages.

 

8. Si le candidat propose d’être cautionné par une entreprise plutôt que de verser un dépôt de garantie, devrais-je accepter?

Il existe des cautionnements offerts aux locataires par des entreprises privées, comme Locnest par exemple. Cette pratique est récente et peu répandue. Le locataire paie annuellement un pourcentage du montant de la caution (par exemple 80 $ pour un cautionnement de 1000 $). Or, ces entreprises requièrent généralement une implication contractuelle du propriétaire et lui impose des contraintes importantes, notamment l’obligation d’engager une procédure judiciaire pour obtenir d’abord un jugement du tribunal contre son locataire. Ce n’est qu’ensuite qu’il pourra recevoir une indemnisation en cas de dommage ou de loyer impayé.

La CORPIQ ne recommande pas de recourir à ce type de cautionnement. De plus, le locataire doit payer à l’entreprise qui le cautionne des frais qu’il ne récupérera jamais, même s’il respecte les conditions du bail. Après la première année, le locataire pourrait aussi décider de cesser de payer les frais annuels récurrents de cautionnement, puisqu’il occupe déjà le logement et a droit au maintien dans les lieux. Il n’y a alors plus de protection financière pour le propriétaire.

 

9. Quel est le montant maximum du dépôt de garantie?

La loi ne précise aucun montant maximum. Le jugement favorable obtenu par la CORPIQ pour l’un de ses membres impliquait un dépôt totalisant deux mois de loyers. Dans une autre cause analysée par la CORPIQ où l’article 1904 C.c.Q. a été respecté, selon la juge, il représentait trois mois de loyer. En fait, il appartient au candidat locataire de faire une proposition financière acceptable pour convaincre le propriétaire de lui louer le logement.

 

10. S’agit-il d’un dépôt pour les dommages au logement ou pour les loyers?

Les deux. La restitution ou l’utilisation du dépôt seront déterminées lors du départ du locataire. À moins que le propriétaire y consente, le dépôt de ne peut donc pas servir à payer le dernier mois de loyer avant la fin du bail ou à remplacer un loyer impayé en cours de bail. Si le locataire qui quittera le premier 1^er juillet ne paie pas son loyer de juin en prétextant avoir donné un dépôt, le propriétaire pourra rapidement déposer une demande au Tribunal administratif du logement et notifier la demande au locataire. Celui-ci ayant désormais l’obligation légale de fournir au tribunal sa nouvelle adresse, il ne pourra donc pas faire invalider un éventuel jugement rendu contre lui en son absence sous prétexte qu’il n’avait pas reçu l’avis de convocation. Évidemment, s’il s’avère que le logement est laissé en bon état lors du départ du locataire et qu’aucun loyer n’est dû en tenant compte du dépôt, le propriétaire devrait retirer sa demande puisque le tribunal ne lui accordera rien de plus.

 

11. Si le locataire choisit de verser un dépôt de garantie, doit-on remplir un « état des lieux » avant l’aménagement?

Cela est fortement recommandé. Il sera important de faire l’état des lieux en présence du locataire au moment où celui-ci emménage dans le logement, puis une seconde fois quelques semaines avant la fin du bail et une dernière fois quand il quittera. Cet état des lieux permettra d’évaluer les dommages ou l’usure préexistants au logement par rapport à ceux causés pendant l’occupation du locataire. Advenant un litige entre le propriétaire et le locataire, ce sera au Tribunal administratif du logement de statuer, sur présentation de la preuve, quant aux montants des dommages pouvant être reconnus.

La CORPIQ offre un formulaire à cet effet dans la section Membre de son site corpiq.com / modèles de lettre et formulaires / constat de l’état des lieux.

 

12. Combien de temps ai-je pour remettre le dépôt au locataire après la fin du bail?

Ni la loi ni la jurisprudence ne le spécifient, mais la CORPIQ recommande que le dépôt soit remboursé sans tarder lors du constat final de l’état de lieux, au moment où le locataire quitte et remet ses clés. Quelques semaines avant la fin du bail, une première inspection devrait avoir lieu et un préavis de réclamation devrait être remis au locataire afin qu’il soit avisé des montants de chaque dommage qu’il pourrait devoir assumer (donc prélevés sur le dépôt) si la situation n’est pas corrigée d’ici son départ. Cela laissera le temps au locataire de bonne foi d’agir. Il est recommandé de fournir au locataire un avis final justifiant toute somme retenue sur son dépôt.

 

13. Comment dois-je m’y prendre pour que le candidat choisisse de fournir un dépôt de garantie plutôt qu’une autre forme de sûreté?

Il n’est pas possible de forcer le locataire à opter pour le dépôt plutôt qu’une autre option. Le dépôt de garantie ne peut être considéré légal que si le locataire peut réellement exercer un choix libre et éclairé. Le propriétaire qui utilise le formulaire de la CORPIQ doit donc être disposé à accepter comme sûreté un colocataire ou le cautionnement du bail par un tiers si son candidat préfère ces options à celle du versement d’un dépôt. Cependant, il n’est pas tenu d’accepter un colocataire ou une caution dont la situation financière est tout aussi à risque. Le propriétaire n’est pas non plus obligé d’accepter, selon sa situation et son logement, un dépôt de garantie dont le montant serait insuffisant pour couvrir le risque que représente le candidat.

 

14. J’ai déjà un bail avec un locataire, puis-je lui exiger de me fournir une sûreté?

Normalement non. Il s’agirait d’une modification aux conditions du bail et le locataire aurait le droit de la refuser. Il est possible de demander à la Régie du logement de fixer les conditions d’un bail en vigueur, mais pour le moment, rien ne permet de croire que le tribunal obligerait le locataire à fournir une sûreté alors qu’il occupe déjà le logement et qu’il respecte ses obligations. Le formulaire élaboré par la CORPIQ pourra donc servir pour de nouveaux baux.

Cependant, il se pourrait qu’en certaines circonstances, un dépôt de garantie puisse être jugé validement fourni par un locataire en cours de bail. De façon hypothétique, un locataire en défaut de paiement de loyer pourrait, par exemple, proposer au propriétaire de ne pas déposer de demande à la Régie du logement, en échange de quoi il rembourserait le loyer dû et verserait un dépôt de garantie comme sûreté pour le futur. Le locataire éviterait ainsi l’expulsion et un dossier judiciaire qui affecterait sa réputation. Si le propriétaire acceptait cette proposition, cela pourrait devenir une entente valide puisque le locataire décide de renoncer à la protection que lui procure l’article 1904 du Code civil du Québec. Après avoir ainsi bénéficié du maintien dans les lieux grâce à son offre acceptée par le propriétaire, le locataire ne pourrait ensuite plus réclamer en cours de bail le remboursement de son dépôt.

15. Le jour même de la sortie publique de la CORPIQ, le 12 août 2020, la Régie du logement a publié un communiqué pour rappeler qu’exiger un dépôt est illégal. Qui dois-je croire?

La Régie du logement (désormais Tribunal administratif du Québec) a confirmé exactement ce que la CORPIQ soutient : il est interdit à un propriétaire d’exiger un dépôt de garantie. Dans le même communiqué, elle précise : « Un locataire peut toutefois renoncer, sous certaines conditions, à la protection offerte ». Elle ajoute aussi que « Plusieurs décisions du tribunal ont reconnu la validité d'un dépôt versé librement et volontairement ». La CORPIQ connaît ces autres décisions, mais celle qu’elle a obtenue en 2020 est la plus éloquente à ce jour sur la question des dépôts de garantie. Convenons qu’il aurait d’ailleurs été invraisemblable que la Régie du logement contredise dans un communiqué un jugement qu’elle a elle-même rendu quelques mois plus tôt… 

 

16. Où puis-je obtenir le jugement obtenu par la CORPIQ?

Le jugement ainsi que le formulaire d’options de sûreté conçu par la CORPIQ se trouvent dans la section Membre du site corpiq.com, section Modèles de lettres et formulaires. Sélectionnez ensuite Dépôt de garantie et cautionnement.