La location d’un condo en copropriété divise quelques notions!

Depuis plusieurs années déjà, la copropriété s’est implantée comme un modèle viable afin de permettre le partage de propriété entre différents propriétaires au sein d’un même immeuble. En raison de différents facteurs, nous voyons depuis quelques années un accroissement de la tendance à la location des unités détenues en copropriété.

PAR ME ALEXANDRE DUPLAIN, DUPLAIN AVOCAT
EN COLLABORATION AVEC ME MICHEL PARADIS, THERRIEN COUTURE JOLICOEUR

Ainsi, de 2013 à 2019, le pourcentage d’unité de copropriétés louées a connu un essor constant, passant d’environ 10% du parc de copropriété à plus de 15 % dans la région métropolitaine de Québec. La région métropolitaine de Montréal a également connu un essor constant alors qu’en 2019 le pourcentage d’unités louées s’établit à 17,5% selon les chiffres de la SCHL.

La location d’une fraction par un copropriétaire introduit cependant une relation tripartite n’impliquant plus seulement le locateur et le locataire. Elle introduit ainsi un nouvel intervenant ayant des droits à l’encontre du locateur et du locataire : le syndicat de copropriété. Dans une telle situation, le locateur, en plus de devoir respecter les différentes règles prévues au Code civil du Québec concernant la location d’un logement, sera également tenu de se plier à certaines règles concernant la copropriété. 

Il existe au Québec deux types de copropriété, la copropriété divise et la copropriété indivise. Ces deux modèles se distinguent l’un de l’autre en ce qu’ils sont visés par des chapitres différents du Code civil du Québec. Pour cette raison, les droits, obligations et implications pour un locateur, ou un syndicat de copropriété, sont différents d’un modèle à l’autre. La copropriété divise est actuellement le modèle de copropriété le plus populaire au Québec. Il s’agit également du modèle le mieux encadré par le Code civil du Québec, étant visé par les articles 1038 à 1109. Dans le présent article, nous ne traiterons que de la location en copropriété divise.

Droit de louer et responsabilité du copropriétaire locateur

En copropriété divise, les règles établissant la copropriété sont contenues dans de volumineux documents notariés appelés la déclaration de copropriété . La déclaration de copropriété comprend obligatoirement trois sections, dont l’acte constitutif et le règlement de l’immeuble.

L’acte constitutif contient notamment la destination de l’immeuble. Il prévoit également toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes . Le règlement fixe les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété . Un propriétaire désireux de louer son unité devra s’assurer que la location envisagée respecte les règles et limitations y étant consignées. En effet, certaines déclarations de copropriétés peuvent poser des limitations afin d’encadrer les droits locatifs, notamment quant à la durée minimale permise. 

Une fois cette vérification complétée, le locateur devra informer le syndicat qu’il loue sa partie privative, pour quelle durée, et il devra fournir le nom de son locataire . Il devra également mettre le locataire en connaissance des règlements de l’immeuble avant la conclusion du bail . Ce n’est qu’une fois que le locataire aura été mis en connaissance de ces règlements que ceux-ci lui seront opposables. Le syndicat pourra néanmoins pallier ce défaut et mettre le locataire en connaissance des règlements.

Il est important pour le locateur de mettre le locataire en connaissance de ce règlement et même de toute la déclaration de copropriété. En effet, même si le copropriétaire loue son logement, il demeure lié par la déclaration de copropriété. C’est donc le copropriétaire qui est, et demeure, responsable envers le syndicat du respect de la déclaration par les occupants de son unité. Si la déclaration prévoit des pénalités, le copropriétaire-locateur pourra être tenu responsable des actes posés par son locataire en contravention de celle-ci.

Ainsi, dans l’affaire Theodoropoulos c. Grimard, un locataire d’une unité de copropriété avait sous-loué son logement sur la plateforme Airbnb. Puisque cette location était contraire aux règlements de l’immeuble, le copropriétaire avait reçu une amende de 1000$, laquelle il avait tenté de réclamer à son locataire. Cependant, puisque le locataire n’avait pas été mis au courant de la clause pénale contenue à la déclaration de copropriété, la Régie du logement a refusé de rendre le locataire responsable de l’amende et c’est donc le propriétaire qui a dû l’assumer.

Droits du syndicat de copropriété contre le copropriétaire et le locataire

Le syndicat de copropriété est constitué afin de représenter la totalité des copropriétaires et de veiller au bon fonctionnement de la copropriété. Le syndicat peut à cet effet prendre les recours nécessaires afin d’assurer le respect de la convention de copropriété, et ce, au bénéfice de tous les copropriétaires.

Dans le cadre de ce rôle de surveillance, le syndicat doit être avisé lorsqu’une unité est louée . Comme nous l’avons vu dans la section précédente, en cas de problème engendré par un locataire, le syndicat se tournera généralement vers le copropriétaire, lequel demeure responsable des actions de son locataire. Le syndicat peut également s’adresser directement au locataire, par lettre, avis ou même mise en demeure, puisque le locataire est un occupant de l’immeuble. En principe, les deux intéressés (locateur et locataire) devraient toujours être avisés par le syndicat d’un défaut aux règles de la déclaration de copropriété ou de troubles causés par le locataire.

Si le comportement reproché au locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble, l'article 1079 du Code civil du Québec prévoit que le syndicat peut introduire directement une demande à la Régie du logement (bientôt le Tribunal administratif du logement) afin d’obtenir la résiliation du bail. 

Cet article est en quelque sorte le corollaire de l’article 1860 C.c.Q. prévu en matière de louage. La situation est cependant plus complexe lorsque l’acte reproché au locataire, bien qu’en contravention avec la déclaration de copropriété, ne cause pas de préjudice sérieux aux autres copropriétaires. Ce pourrait être le cas, notamment, si le locataire possède un chien alors que c’est interdit par les règlements de l’immeuble, mais conforme au bail conclu avec le copropriétaire. Le syndicat devra alors plutôt se diriger vers un recours en injonction, en application d’une clause pénale ou en dommages et intérêts.

Relation locateur/ locataire

La relation locateur-locataire est essentiellement la même au sein d’une copropriété que ce qu’elle est dans le cadre d’un immeuble à logement. Les articles 1851 à 2000 du Code civil du Québec en matière de louage s’appliquent. Certaines particularités méritent cependant d’être soulevées.

Ainsi, en vertu de l’article 1066 du Code civil du Québec, un propriétaire – et donc son locataire - ne peut faire obstacle à l’exécution de travaux urgents ou nécessaires à la conservation de l’immeuble, décidés par le syndicat, et ce, même à l’intérieur de la partie privative du propriétaire. Si la partie privative est louée et que les travaux sont non urgents, le syndicat doit transmettre au locataire les avis prévus aux articles 1922 et 1931 du Code civil du Québec. Si jamais le locataire en subissait des dommages, ses recours seront uniquement à l’encontre de son propriétaire, lequel conservera ses recours contre le syndicat de copropriété en vertu de l’article 1067 C.c.Q.

En conclusion, un copropriétaire qui désire louer sa fraction située dans une copropriété divise n’a pas la même liberté que lorsqu’il est seul propriétaire de son immeuble. Le bail convenu doit être conforme aux règles de la déclaration de copropriété. Une copie de la déclaration doit absolument être remise au locataire pour lui être opposable et pour protéger le copropriétaire/locateur de potentiels recours du syndicat de copropriété. Le copropriétaire est responsable envers le syndicat des actes de son locataire et il peut être tenu de payer des amendes au syndicat. Le syndicat a un droit de demander la résiliation du bail d’une unité privative, sans que le copropriétaire-locateur ait à consentir à ce qu’une telle demande soit formulée contre son locataire. La réalisation de travaux pourra également engendrer certaines problématiques. Un copropriétaire d’une fraction détenue dans une copropriété devra donc être bien avisé s’il désire louer sa partie privative.

 

Un article paru dans le magazine PROPRIO de juillet 2020.

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