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La SCHL ressert ses critères pour l’assurance prêt
Nouvelles
À deux reprises au cours des dernières semaines, la SCHL a lancé des signaux d’avertissement et tente d’implanter une plus grande discipline dans le marché du prêt hypothécaire.
D’abord le 28 mai dernier dans une communication annonçant la fin immédiate des retraits en capital pour le marché des 5 logis et plus, puis le 4 juin dernier en dévoilant ses critères pour qualifier les emprunteurs à compter du 1er juillet prochain, pour les acheteurs de maisons unifamiliales, condo ou plex de 4 logements dont le propriétaire est occupant.
Avec ces annonces, les médias sociaux se sont enflammés et quelques manchettes de journaux furent d’un ton alarmiste. Faut-il s’en inquiéter ? Dans le cas des acheteurs de plex occupants, les règles annoncées sont à toutes fins pratiques les mêmes que celles qui étaient déjà en vigueur. Toutefois, on comprend ici que les banques autant que la SCHL elle-même, seront plus strictes et moins permissives pour les gens dont la situation financière, dans les faits, ne permet pas de s’acheter une maison. Parmi les trois critères annoncés, seule la question des sources non traditionnelles de financement marque un changement :
- Les rapports d'amortissement brut de la dette (ABD) et les rapports d'amortissement total de la dette (ATD) seront limités à nos exigences standards de 35/42;
- Un pointage de crédit minimal de 680 sera exigé pour au moins un emprunteur;
- Les sources non traditionnelles de mise de fonds qui augmentent l'endettement ne seront plus acceptées aux fins de l'assurance prêt.
Les ratios de 35% et de 42% sur l’endettement sont connus et utilisés depuis des lunes par le secteur bancaire, de même que la cote de crédit de 680, une norme également assez bien établie, bien que certains laissez-passer se faisaient selon les dossiers par le passé. À titre de référence, plus de 50% des enquêtes réalisées pour les locataires avec ProprioEnquête donne un score supérieur à 700 points (sur une base comparative avec celui utilisé par le secteur bancaire). Cela démontre bien que le score de 680 est une façon tout à fait juste d’établir l’acceptabilité d’un dossier.
Par ailleurs, pour les acheteurs qui n’avaient pas les économies nécessaires pour la mise de fonds ou qui désiraient ne pas utiliser leurs économies pour leur mise de fonds en profitant d’emprunt, cette façon de faire est révolue. Cela change un peu la donne pour des premiers acheteurs, mais l’incertitude étant maintenant de la partie en immobilier quant aux valeurs de certains segments de marché (condos pour ne pas les nommer). N’est-ce pas là tout à fait justifié que de ralentir les ardeurs des gens n’ayant pas été en mesure d’épargner une mise de fonds ? L’acheteur sérieux devra trouver des moyens de garnir son compte de banque ou simplement viser un achat moins ambitieux. Dans le domaine des plex, le marché demeurant assez difficile d’accès, certains premiers acheteurs auront plus de mal à garnir une mise de fonds avec des prix oscillant autour de 700-800 000$ pour des duplex ou triplex.
Le marché des multilogements secoué
L’onde de choc s’avère beaucoup plus sérieuse du côté des multilogements, car l’annonce de la SCHL vient restreindre la flexibilité des investisseurs dans ce marché. Jusqu’au 28 mai dernier, les propriétaires qui avaient l’occasion de rénover pouvaient le faire et dans un deuxième temps se financer en faisant augmenter la valeur de leur propriété en effectuant un retrait d’équité. Ils pouvaient se refinancer à bas taux et réinvestir l’argent ainsi réemprunté sur un autre projet immobilier (ou non), ou simplement utiliser cet argent pour rembourser les sommes investies en rénovation qui se faisaient parfois dans des conditions de cash flow plus favorables. Par sa nouvelle règle du 28 mai dernier, les propriétaires ne peuvent plus refinancer des projets déjà réalisés. La SCHL continuera de pouvoir refinancer des travaux de rénovation, mais sous présentation d’un plan démontrant un impact favorable sur les ratios de rentabilité. Ainsi, il s’agit d’un terrain de jeu beaucoup plus petit, qui malgré toute ses bonnes intentions, viendra ralentir les investissements en immobilier locatif. D’autres précisions sont à venir par la SCHL au cours des prochaines semaines et la CORPIQ vous en tiendra informé.