Déneiger et déglacer : à qui la responsabilité?

L’hiver est arrivé au Québec, apportant son lot habituel de froid, de neige et de glace. Bien que ces conditions soient prévisibles, elles peuvent représenter un véritable casse-tête pour les propriétaires de logements locatifs, les conditions météorologiques dégradées étant souvent source de risques et de litiges.

Par exemple, un locataire pourrait se retrouver avec un accès limité à l’immeuble, subir une chute entraînant des blessures temporaires ou permanentes, perdre du temps de travail, ou encore revendiquer la responsabilité du locateur pour ces préjudices. Alors, qui est vraiment responsable dans de telles situations? Bien que la réponse puisse sembler complexe, certaines règles et décisions juridiques permettent d’y voir plus clair.

 

Indiquer clairement les responsabilités dans le bail

Avant tout, il est essentiel de préciser dans le bail qui est responsable du déneigement et du déglaçage. Cette information doit être indiquée à la section E du bail standard du Tribunal administratif du logement (page 2).

Cependant, il est interdit d'inclure des clauses qui exonèrent entièrement le propriétaire/locateur de toute responsabilité, comme : « Les propriétaires ne seront pas responsables de tout dommage ou blessure résultant d’un mauvais entretien des accès communs extérieurs. » Ces clauses sont considérées sans effet, conformément à l’article 1900 du Code civil du Québec.

Un bail bien rédigé est la clé pour éviter les malentendus et les litiges. Prenons l’exemple de la décision Doucetc. Pépin : les locataires n’ont pas obtenu de compensation, car leur bail stipulait qu’ils étaient responsables de l’entretien des escaliers, et ils n’ont pu prouver la négligence du propriétaire. Si ces responsabilités ne sont pas prévues dans le bail, il est recommandé de l’ajouter lors de la reconduction dans l’avis de reconduction de bail.

 

L’obligation du propriétaire : une question de moyens

Le propriétaire/locateur a l’obligation de prendre les moyens nécessaires pour prévenir les dommages prévisibles. Toutefois, selon une décision récente (Gil Romero c. 9269-6111 Québec inc.), cette obligation est une obligation de moyens, et non de résultat. Cela signifie que le propriétaire doit agir de manière prudente et diligente, sans garantir que les efforts entrepris élimineront tous les risques.

Le Tribunal administratif du logement rappelle également, dans cette décision, que la seule présence de neige ou de glace ne suffit pas à engager la responsabilité du locateur. Les locataires doivent également adapter leur comportement aux conditions hivernales, par exemple en portant des chaussures appropriées et en faisant preuve de vigilance.

Dans le cas des condominiums, c’est généralement le syndicat de copropriété qui est responsable du déneigement et déglaçage des aires communes, selon la déclaration de copropriété, à moins d’indication contraire.

 

Quand les responsabilités sont partagées

Si le bail désigne le locataire ou le propriétaire comme responsable du déneigement et du déglaçage, ces tâches peuvent être exécutées directement ou confiées à un tiers (concierge, employé, entreprise spécialisée). En cas de manquement, une personne lésée (locataire, visiteur, etc.) pourrait réclamer un dédommagement, à condition de prouver :

1. Le non-respect de l’obligation ou des obligations.
2. Un préjudice subi.
3. Un lien de causalité entre le manquement et le préjudice subi.

Toutefois, il est important de rappeler que devant le juge du Tribunal administratif du logement, tout est une question de faits et de preuves et ce dernier détient un pouvoir discrétionnaire dans son appréciation. Effectivement, dans la décision Lethiecq c. Mouradian, le propriétaire a perdu sa cause, n’ayant présenté aucune défense concernant l’entretien fait au niveau du déneigement et du déglaçage.

Les litiges entre propriétaires/locateurs et locataires relèvent exclusivement du Tribunal administratif du logement, tandis que les réclamations de tiers doivent être portées devant d’autres instances judiciaires, selon le montant de la demande.

 

Le rôle des assurances

En cas de préjudice, les assurances peuvent jouer un rôle crucial. Les contrats d’assurance responsabilité civile protègent les propriétaires et les locataires en cas de dommages involontaires causés à des tiers. Il s’agit souvent de la première étape à envisager, en l’absence d’entente à l’amiable. Pour plus d’informations sur l’assurance responsabilité, cliquez ici.

 

Quelques conseils pour vous protéger

Pour s’assurer de vous protéger en cas d’éventuel litige, voici quelques mesures préventives à considérer :

• Installer des caméras de surveillance pour documenter l’entretien des espaces extérieurs.
• Prendre des photos des lieux en cas d’incident.
• Conserver les rapports météorologiques pour prouver les efforts déployés.
• Mettre des abrasifs à disposition des locataires près des entrées.

 

Conclusion

En matière de déneigement et de déglaçage, il est impératif d’agir avec diligence tout en précisant les responsabilités dans le bail. Un propriétaire ne peut garantir un résultat parfait, mais doit prendre toutes les mesures raisonnables pour assurer la sécurité des lieux. La prudence, la préparation et une gestion proactive permettent de limiter les risques et de minimiser les conflits.