Déneiger et déglacer, à qui la responsabilité?

La saison hivernale est arrivée au Québec et comme à son habitude, elle nous apporte du froid, de la neige et de la glace. Ces conditions, bien que prévisibles, peuvent entraîner bien des soucis aux propriétaires de logements locatifs, plusieurs risques étant associés aux conditions météorologiques dégradées.

Effectivement, un locataire pourrait avoir un accès restreint à l’immeuble, se blesser, perdre du temps de travail ou pire encore, subir des dommages physiques temporaires ou permanents à la suite d’une chute et vouloir en tenir responsable le locateur! En fait, qui est responsable dans de telles circonstances? Certes, cette question n’est pas simple, mais certaines règles trouvent tout de même application.

DÉNEIGER ET DÉGLACER, À QUI LA RESPONSABILITÉ?                  

Avant tout, assurez-vous de toujours bien indiquer à qui reviendra la responsabilité de déneiger et de déglacer dans le bail, à la section E (bas de la page 2 du bail de la Régie du logement). Le bail constituant le contrat entre les parties, il faudra suivre les obligations qui y sont énoncées. Il s’agit du meilleur outil afin de déterminer qui devra faire quoi et éviter les malentendus, l’hiver arrivé. Effectivement, une locataire a perdu sa cause et n’a obtenu aucune compensation dans une décision récente[1], puisque selon son bail, la responsabilité du déneigement et du déglaçage lui incombait et qu’elle n’a pas réussi à démontrer la négligence du propriétaire. Si rien n’est prévu au bail, il est conseillé de prévoir cet ajout dans l’avis de reconduction de bail.

Toutefois, il faut se méfier d’inscrire dans le bail ou ses annexes des clauses retirant toutes responsabilités au propriétaire, comme par exemple : "Les propriétaires ne seront aucunement tenus responsables de tout bris ou blessure résultant du mauvais entretien des accès communs extérieurs[2]". Ce type de conditions seraient sans effets en vertu de l’article 1900 du Code civil du Québec.

Dans le cas des condominiums, il est de la responsabilité du syndicat de copropriété de se charger de déneiger et de déglacer les aires communes, le tout étant normalement prévu dans la déclaration de copropriété.

La partie à qui incombe la responsabilité en vertu du bail de logement pourra entreprendre la tâche personnellement, ou par l’entremise d’un tiers (exemples : le concierge de l’immeuble, un employé ou une compagnie de déneigement). La partie qui n’a pas à s’en occuper ou tout tiers (un visiteur, par exemple) pourrait obtenir un dédommagement lorsque le responsable ne respecte pas ses obligations, si un préjudice ou une perte de jouissance est établie et qu’il est en mesure de prouver un mauvais entretien.

Il est important de noter que l’obligation de déneiger et de déglacer est une obligation de moyens et non de résultats. Donc, si cette responsabilité sur le bail vous revient en tant que propriétaire, cela ne veut pas dire que vous devez demeurer aux aguets des intempéries et mettre du sel sur les marches de votre immeuble locatif au milieu de la nuit, s’il y a de la pluie verglaçante! En même temps, il ne faudra pas attendre qu’une journée complète s’écoule avant de s’y rendre pour s’assurer de sécuriser les lieux et épandre des abrasifs. Le locataire, de son côté, doit lui aussi prendre les mesures nécessaires afin de minimiser les risques de chutes. Si les conditions météorologiques prévoient des averses de neige ou de pluie verglaçante, que la visibilité au niveau de la chaussée est amoindrie dans le stationnement ou dans les escaliers, il ne doit pas être négligent et être bien chaussé en conséquence, tout en redoublant d’attention lors de ses déplacements. Bref, il faudra avoir pris des moyens raisonnables afin de prévenir les accidents.

ET LES ASSURANCES DANS TOUT ÇA?

En effet, tout contrat standard d’assurance responsabilité protège les titulaires en cas de dommages involontaires causés à un tiers, que ce soit dans une résidence principale en tant que propriétaire ou en tant que locataire. C’est donc souvent la première étape à entreprendre en cas de dommages corporels liés au déneigement et au déglaçage, si aucune entente à l’amiable n’est envisageable, bien sûr.

Enfin, il ne faut pas oublier que devant le juge de la Régie du logement, tout est question de faits et de preuves. Effectivement, dans la décision Lethiecq c. Mouradian[3], le propriétaire a perdu sa cause, n’ayant présenté aucune défense concernant l’entretien fait au niveau du déneigement et du déglaçage. Quelques idées intéressantes pouvant servir de preuve en cas de préjudice serait d’installer des caméras de surveillance pour le stationnement/l’entrée d’immeuble, la prise de photos de l’emplacement où s’est produit l’accident, l’enregistrement des rapports météorologiques et la mise à la disposition des locataires de bacs contenant des abrasifs près des entrées de l’immeuble, qu’ils pourront utiliser au besoin.

En conclusion, il faut avant tout préciser dans le bail à qui revient la responsabilité de déneiger et de déglacer. Les décisions récentes ainsi que les règles de droit générales confirment que lorsqu’il est question de déneigement et de déglaçage, un propriétaire ne peut garantir les résultats qui découleront des moyens qu’il prendra. Il devra toutefois ne pas faire preuve de négligence, le principe à retenir étant d’agir "en bon père de famille", de façon prudente et diligente, sans toutefois avoir une règle rigide de rigueur à suivre.