L’avis de reprise de logement doit-il être «envoyé» ou «reçu» 6 mois avant la fin du bail?

Les propriétaires souhaitant reprendre un logement pour le 1er juillet 2020 n’ont plus que quelques jours pour envoyer leur avis de reprise. En effet, ils ont jusqu’à 6 mois avant l’expiration du bail pour aviser leurs locataires, soit le 31 décembre 2019. Mais qu’arrivera-t-il si le locataire accuse réception en janvier 2020?

L’article 1960 du code civil du Québec, qui établit les délais à respecter pour effectuer une reprise de logement, ne précise pas si l’avis doit être envoyé ou reçu avant l’échéance. Il est seulement indiqué que le propriétaire doit « aviser » le locataire dans les délais prescrits. Seul l’article 1962 précise que le locataire a un mois à compter de la « réception » de l’avis pour informer le propriétaire de sa décision.

Ce manque de clarté entraîne bien souvent des recours à la Régie du logement. En effet, certains locataires ne souhaitant pas quitter leur logement et ayant reçu un avis durant le mois de janvier utilisent ce prétendu manquement à la loi pour contester une reprise.

La Régie du logement a pourtant statué à plusieurs occasions sur cette situation. Pour le tribunal, l’obligation de donner un avis est remplie dès que ce dernier a été envoyé. Ainsi, un propriétaire envoyant son courrier par la poste le 31 décembre 2019 aura respecté son obligation, car il aura entamé le processus de transmission. Il lui faudra cependant obtenir une preuve de réception pour respecter les exigences de la Régie. Cette logique a par ailleurs été confirmée en appel par la Cour du Québec en 2018.

De plus, si le courrier recommandé lui est retourné avec une mention « Non réclamé » plusieurs semaines plus tard, c’est toujours la première date d’envoi qui est retenue. Pour la Régie, le propriétaire ne doit pas être pénalisé si son avis revient pour un motif qui ne le regarde pas.
La CORPIQ a ainsi déjà observé un cas où, après plusieurs envois de courriers recommandés non réclamés par le locataire, le propriétaire a dû faire appel à un huissier. Ce dernier a pu délivrer la notification en février, mais comme le premier courrier avait été envoyé en décembre, le propriétaire était considéré comme ayant respecté les délais.

Un locataire ne peut donc pas ignorer un courrier recommandé indéfiniment, car il pourrait ainsi annuler une procédure en faisant preuve de mauvaise foi. Quant à lui, le propriétaire n’a que 2 obligations : prouver que l’envoi a été fait dans les délais, et prouver que le locataire a bien reçu l’avis.

À noter que cette application de la loi est également valable pour un bail à durée indéterminée ou de moins de 6 mois.