Inondations : et après?

Alors que les inondations printanières ont à nouveau frappé certaines régions du Québec, plusieurs propriétaires de logements locatifs doivent faire face à des conséquences parfois désastreuses : immeubles endommagés voir détruits, locataires sans logement, terrains à nettoyer… Afin de clarifier la procédure à suivre après un tel événement, la CORPIQ a élaboré un guide à destination des sinistrés.

Précisons tout d’abord que les propriétaires de logements locatifs sont admissibles à une aide financière, et ce même s’ils n’habitent pas l’immeuble en question. Ce n’était originalement pas le cas lors des inondations survenues en 2017, mais l’intervention de la CORPIQ avait alors permis de rectifier la loi.

Indemnisation pour dommages au bâtiment

Pour obtenir un dédommagement, il faudra tout d’abord contacter son assureur et lui demander de fournir une réponse officielle quant à l’assurabilité du bien. Lui seul pourra en effet déclarer que l’immeuble constitue une perte totale ou non. À noter que les assureurs ne proposent pas d’avenant contre les inondations pour les immeubles de 7 logements et moins s’ils sont en zone inondable. Cette option est cependant disponible pour les immeubles commerciaux, soit 7 logements et plus. La définition d’inondation implique alors qu’une rivière sorte de son lit : les reflux de canalisations ne sont pas inclus dans cette police.

Une fois la réponse de l’assureur obtenue, télécharger le « formulaire de réclamation pour les entreprises et les propriétaires de bâtiments locatifs » et le compléter, ainsi que tous les autres documents exigés. Ce formulaire est disponible sur le site de la Sécurité publique du Québec, dans l’onglet « Assistance financière aux sinistrés ». La Sécurité du Québec ne remboursera pas les frais déjà couverts par une assurance, mais pourra compléter cette dernière si les barèmes et conditions sont respectés.

Le montant total de l’aide accordée à un propriétaire ne peut excéder 265 000 $, et sera égal à 75 % du montant des dommages admissibles sans excéder la valeur du bâtiment selon l’évaluation municipale. L’indemnisation est calculée selon le coût le moins élevé entre la réparation des composantes ou leur remplacement à qualité égale ou standard. Sont ainsi admissibles les fondations, les revêtements extérieurs, les systèmes électriques, la plomberie, le système de chauffage, etc.

Indemnisation des mesures préventives

Il est important de noter qu’un propriétaire de logement locatif a le droit de se faire rembourser les frais raisonnables engagés afin de prévenir les dommages. Cela concerne le creusage d’un fossé, l’installation de sacs de sable, le placardage des ouvertures, la surélévation des meubles ou toute autre mesure préventive. En plus du remboursement des frais occasionnés, un propriétaire peut également demander un remboursement pour toute heure travaillée lorsqu’il n’est pas salarié pour la mise en place de ces mesures. Le total de l’indemnisation ne peut dépasser 8 000$, et le salaire accordé par le gouvernement correspond au salaire minimum en vigueur.

Indemnisation pour travaux d’urgence et temporaires

Tout comme pour les mesures préventives, un propriétaire peut demander le remboursement des frais raisonnables engagés pour effectuer les travaux d’urgence permettant d’assurer la santé et la sécurité des habitants, ainsi que la réparation des bâtiments essentiels à la location. Sont ainsi admissibles les travaux de démolition, de pompage de l’eau, d’élimination des déchets, de location d’équipements, de nettoyage, de déshumidification, d’extermination, de désinfection et de décontamination du bâtiment.

Les travaux temporaires permettant de rendre le bâtiment habitable avant des réparations permanentes sont également remboursés. Ils concernent les frais engagés pour rétablir l’électricité, l’installation d’une isolation minimale, le placardage des ouvertures ainsi que les travaux justifiés par des motifs de sécurité publique.

Dans le cas de ces travaux, seuls ceux d’urgence permettent au propriétaire un remboursement des heures travaillées au salaire minimum.

Que faire s’il est impossible de réparer ou de reconstruire?

Dans le cas où les règlements municipaux empêchent la réparation ou la reconstruction du bâtiment sinistré, le propriétaire pourra demander une aide financière correspondant au coût neuf du bâtiment, selon l’évaluation municipale, sans toutefois dépasser 265 000 $. Si le propriétaire choisit de déplacer son immeuble, les frais raisonnables engagés seront remboursés, toujours sans dépasser le coût neuf du bâtiment ou 265 000 $.

Cependant, si le propriétaire décide de céder son terrain à la municipalité, il peut bénéficier d’un dédommagement plus important. Il lui faudra tout d’abord démolir ou déplacer tous les biens situés sur le terrain, y compris les fondations. Il devra ensuite céder son terrain pour la somme de 1 $ à sa municipalité, puis fournir les documents prouvant la vente afin d’obtenir une aide correspondant à l’évaluation municipale uniformisée du terrain. Ce montant ne peut dépasser 325 000 $, mais ne tient pas compte des précédentes aides.

Des démarches à engager rapidement

Un propriétaire a jusqu’à 3 mois après la date de mise en œuvre du programme pour transmettre le formulaire de demande de réclamation, soit le 10 juillet 2019 au plus tard. Après analyse de la demande, une avance correspondant à un maximum de 85 % de l’aide estimée pourra être versée par le programme. Si les frais engagés dépassent ce montant, une aide supplémentaire sera versée sur présentation des documents justifiant ces coûts.

Pour plus d’informations concernant les modalités de l’assistance financière, rendez-vous sur le site de la sécurité publique du Québec, dans l’onglet « Indemnisation et aide financière ». Toutes les informations nécessaires à la présentation d’une demande y sont fournies, et il est également possible d’y déposer sa demande en ligne.

Et pour mes locataires?

Les premières victimes d’une inondation demeurent les habitants du bâtiment touché. Vos locataires auront donc la possibilité d’être évacués dans un hôtel mis à disposition par la Croix-Rouge le temps de réparer les dégâts et de rendre habitable leur logement. Ils n’auront logiquement pas à payer de loyer durant cette période et pourront bénéficier d’une indemnité de relocation s’ils ont souscris à une assurance habitation. Le propriétaire n’aura pas à les compenser financièrement et pourra être dédommagé des loyers perdus si sa police d’assurance le permet.

Si le propriétaire décide de démolir l’immeuble, les locataires verront leur bail résilié d’office étant donné que l’objet du contrat (le logement) n’existe plus. Enfin, le propriétaire n’aura pas à assumer la responsabilité de la perte des biens du locataire, sauf si une mention indiquant le contraire est inscrite au bail.

La CORPIQ recommande cependant la prudence à ses membres victimes d’inondations, car beaucoup de facteurs entrent en jeux afin d’établir les responsabilités de chacun. Les conseillers de l’association sont disponibles pour répondre à toute question, et des ressources juridiques sont accessibles afin de mieux vous accompagner. La CORPIQ souhaite également remercier le cabinet d’avocat Gagnon & Associés, qui a eu l’amabilité de fournir son expertise pour la rédaction de cet article.