Le taux d’inoccupation à son plus bas depuis 2004

Le taux d’inoccupation des logements au Québec est passé de 3,4 % en octobre 2017 à 2,3 % en octobre 2018, selon la SCHL qui vient de publier son rapport du marché locatif. Dans certaines régions, les taux n'étaient pas descendus aussi bas depuis 2003.

Pour une deuxième année consécutive, les taux d’inoccupation des six régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec ont diminué significativement, malgré l’offre de logements locatifs qui a connu une hausse générale. Ils se situent ainsi entre 1,2 % (RMR de Gatineau) et 5 % (RMR de Saguenay).

La saison de location de 2019 s’annonce donc à l’avantage des propriétaires, qui auront moins de difficultés à louer leurs logements.

Le loyer s’est, lui, accru plus rapidement que l’année dernière, avec une augmentation moyenne de 2,2 % contre 1,9 % en 2017. Le loyer moyen, qui peut inclure les nouveaux logements ou ceux qui ont quitté le marché locatif, se situe ainsi entre 581 $ à Trois-Rivières et 813 $ à Québec. La CORPIQ a calculé que le loyer moyen pour un 4½ au Québec est 37% inférieur à la moyenne des autres provinces.

Baisse du taux d’inoccupation

Les six RMR ont toutes enregistré en 2018 une baisse du taux d’inoccupation, mais avec des variations différentes selon les marchés. La RMR d’Ottawa-Gatineau a ainsi perdu 2,6 points de pourcentage, passant de 3,8 % à 1,2 %, soit son plus bas taux depuis 2003.
La RMR de Montréal a, elle, perdue 0,8 point de pourcentage depuis 2017, atteignant un taux d’inoccupation de 1,9 %, le plus faible depuis 2004.

En octobre 2018 et pour l’ensemble du Québec, c’est ainsi 19 691 logements d’initiatives privée qui sont considérés vacants. Ce chiffre était de 28 509 en octobre 2017. Notons cependant que les logements situés dans 270 000 duplex et triplex (à moins que les 3 logements soient en location) du Québec ne sont pas recensés par l’enquête.

Les raisons

La conjoncture économique favorable en 2018 ainsi que le dynamisme du marché du travail et de l’immigration ont stimulé la demande de logements locatifs, à tel point qu’elle a plus que compensé la hausse de l’offre. Le vieillissement de la population, avec la croissance du nombre de ménages de 75 ans et plus, a également contribué à soutenir le marché locatif. En effet, on constate de plus en plus qu’en vieillissant, certains ménages propriétaires vendent et redeviennent locataires.

Stabilité du taux de rotation

C’est la 3e année que la SCHL publie cette donnée concernant les taux de rotation, c’est-à-dire la proportion d’appartements locatifs qui a changé de locataires au cours des douze derniers mois.

Globalement, ce taux est resté stable en 2016, 2017 et 2018 avec environ un logement sur cinq qui a connu un changement de locataire depuis l’année dernière.

Le taux de rotation au Québec s’est maintenu en 2018 à 18,6 %, soit le même taux qu’en 2017.

A l’échelle des RMR, il varie de 23 % à Sherbrooke pour atteindre 17,4 % à Montréal.

Les RMR d’Ottawa-Gatineau, de Sherbrooke et de Trois-Rivières ont connu une baisse significative.

La CORPIQ estime que ce taux de rotation risque de diminuer dans les années à venir, étant donné la baisse du taux d’inoccupation. En effet, dans un marché où il est de plus en plus compliqué de trouver un nouveau logement, les locataires auront d’avantage tendance à ne pas chercher une nouvelle adresse.

Le loyer moyen pratiqué au Québec en légère hausse

On observe que le niveau des loyers moyens des 4 ½ (incluant les logements neufs) pratiqué au Québec est en légère hausse, atteignant 775 $ contre 751 $ en 2017.

Dans cette catégorie, les loyers moyens les plus bas parmi les RMR ont été enregistrés à Trois-Rivières avec 601  $, Saguenay 608 $ et Sherbrooke 639 $.

Le loyer moyen a augmenté de 27 $ à Montréal pour atteindre 809 $, soit la plus forte hausse de l’ensemble des RMR.

Variation estimative du loyer moyen

La SCHL a aussi publié, pour l’ensemble du Québec, le taux de variation estimatif qui compare les loyers des mêmes logements. Il s’établit à 2,2 % par rapport à 2017.

À Québec, la variation est de 2,9 %, soit la plus forte hausse de la province. Elle est de 2,5 % pour la RMR de Montréal.

La CORPIQ souligne que ces hausses sont sensiblement supérieures à l’inflation, qui a été de 1,7 %, mais cela demeure sans doute encore insuffisant pour rénover les immeubles et combler leur déficit d’entretien.

Pour connaître les données spécifiques à chacune des RMR, veuillez consulter le tableau ci-dessous. Vous pouvez également cliquez sur les hyperliens de chacune des RMR pour consulter le rapport détaillé de la SCHL. Les données des autres villes, non incluses dans les RMR, sont disponibles dans le rapport SCHL pour l’ensemble du Québec.

Par rapport au reste du Canada... 

• Le loyer moyen d’un 4 ½ au Québec était de 775 $ en octobre 2018, comparativement à 1224 $ pour la moyenne des 9 autres provinces canadiennes. L’écart est de 37 % et se creuse (il était de 34 % en 2017).
• Le taux de locataires ayant choisi de vivre seuls est de 50,8 % au Québec, contre 41,3 % en moyenne dans les neuf autres provinces du Canada.

Depuis 1996...

• Le revenu annuel net (après impôt) des ménages locataires a progressé en moyenne de 2,9 % par année.
• Le niveau moyen des loyers pour un 4 ½ a progressé en moyenne de 2,3 % par année dans les régions de Montréal et de Québec (incluant les logements neufs).
• Le prix d’un plex (2 à 5 logements) dans la région de Montréal a progressé en moyenne de 6,3 % par année.
• L’inflation générale au Québec a été en moyenne de 1,7 % par année.
• L’impôt foncier a progressé en moyenne de 1,9 % par année.
• L’assurance résidentielle a progressé en moyenne de 3,7 % par année.

 

Données du rapport sur le marché locatif de la SCHL - octobre 2018 

	Taux d'inoccupation (%)		Taux de rotation (%)		Loyer moyen ($)*		Variation en % du loyer moyen**
	Oct. 17	Oct. 18	Oct. 17	Oct. 18	Oct. 17	Oct. 18	Oct. 17	Oct. 18
Gatineau (RMR)	3.8	1.2	22.4	21.5	782	794	2.2	3.5
Montréal (RMR)	2.8	1.9	17.3	17.4	782	809	2.1	2.8
Québec (RMR)	4.5	3.3	21.6	22.1	820	839	2.0	1.2
Saguenay (RMR)	6.8	5.0	21.1	21.5	605	608	++	1.7
Sherbrooke (RMR)	5.3	2.6	25.7	23.0	631	639	1.9	1.6
Trois-Rivières (RMR)	4.7	3.9	23.0	22.8	594	601	++	++
Québec, 10 000 hab. et +	3.4	2.3	18.6	18.6	751	775	1.9	2.4

* Des appartements de 2 chambres (incluant les immeubles neufs).
** Des appartements de 2 chambres de l'échantillon fixe (immeubles existants seulement).
++ : La variation du loyer n'est pas statistiquement significative. Autrement dit, elle n'est pas différente de zéro (0) sur le plan statistique.