Légalisation du cannabis : quelques situations possibles

Le 17 octobre, les Canadiens de 18 ans et plus pourront fumer un joint de façon récréative en toute légalité. Ce changement historique dans la législation canadienne aura des répercussions sur les propriétaires d’immeubles locatifs. Ceux-ci pourront toutefois en interdire unilatéralement la consommation. Voici quelques situations possibles lors de l'entrée en vigueur de la loi.

Refus du locataire pour des raisons médicales, dans le délai autorisé de 30 jours, de l’avis de modification au bail interdisant de fumer du cannabis.

« Le propriétaire devra demander une preuve médicale. Si la preuve médicale n’est pas transmise, n’est pas satisfaisante ou même en cas de doute, le propriétaire devra déposer une demande à la Régie du logement pour faire statuer sur la modification du bail. Bien important, le propriétaire devra déposer sa demande au tribunal dans les 30 jours suivant la réception de l’avis de refus », explique M^e Damarys A. Pineda Machado, de la firme d’avocats Gagnon & Associés.

Absence de refus du locataire à la suite de l’avis de modification au bail interdisant de fumer du cannabis.

« Si le locataire ne répond pas dans les 30 jours suivant la réception de l’avis, l’interdiction de fumer du cannabis sera réputée inscrite au bail, donc il lui sera interdit d’en fumer dans son logement », indique M^e Hugo Beaulieu, du cabinet d’avocats Joli-Cœur Lacasse.

Après l’entrée en vigueur de la loi, le locataire ne respecte pas l’interdiction de fumer du cannabis, malgré un avis valide de la part du propriétaire.

« Le propriétaire devra envoyer une mise en demeure au locataire. Si la situation ne s’améliore pas, le propriétaire pourra déposer une demande en résiliation de bail pour le préjudice subi en raison des troubles générés à lui et aux autres locataires de l’immeuble. Le propriétaire pourra également demander qu’il soit tout simplement ordonné au locataire de cesser de fumer du cannabis dans les lieux loués et, ainsi, respecter le règlement de l’immeuble », mentionne M^e Pineda Machado.

Un propriétaire veut ajouter dans un bail existant une interdiction de consommer du cannabis, mais la période de 90 jours lui donnant ce droit unilatéral est déjà terminée depuis le 15 janvier 2019.

« Le propriétaire devra faire parvenir au locataire un avis de modification au bail lors de la période d’avis de renouvellement du bail. Si le locataire refuse cet avis de modification, le propriétaire devra alors s’adresser à la Régie du logement afin de prouver selon la balance des inconvénients que cette clause doit être intégrée au bail », dit M^e Pineda Machado.

Un locataire autorisé à fumer du cannabis pour des raisons médicales sous-loue son logement.

« Ce droit est lié à sa personne et n’est donc pas rattaché au logement. S’il y a une cession, une sous-location de bail ou un changement de locataire après une fin de bail, ce droit ne sera pas transférable », indique M^e Pineda Machado.

Un locataire se plaint de la fumée secondaire et des odeurs provenant d’un autre locataire ayant le droit de fumer du cannabis pour des raisons médicales.

« En principe, même si un locataire obtient le droit de fumer pour des raisons médicales, il ne devrait pas causer de problèmes aux autres locataires. La Régie du logement aura à juger ce qui est 'anormal' comme préjudice. Ce serait inéquitable que le droit d’un locataire de fumer du cannabis pour des raisons médicales ait préséance sur la santé et le bien-être des autres locataires, et que le propriétaire doive, par exemple, accorder une diminution de loyer au locataire plaignant », indique M^e Hugo Beaulieu.

Le propriétaire devra agir « avec diligence et s’adresser au locataire visé par la plainte », ajoute pour sa part M^e Pineda Machado. « S’il constate que ce dernier perturbe la jouissance paisible des autres locataires, il devra transmettre une mise en demeure au locataire visé. Le propriétaire pourrait aussi proposer au locataire des solutions de rechange au fait de fumer du cannabis, tel que l’intégrer dans la nourriture (gâteaux, muffins, etc.), ce qui réglerait le problème de fumée secondaire qui est la source de la plainte. »

Un locataire obtient le droit de fumer du cannabis pour des raisons médicales et partage du cannabis avec des amis et, de ce fait, trouble la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble ou des voisins.

« Le propriétaire devra transmettre une mise en demeure au locataire. Ensuite, si la situation perdure, le propriétaire pourra s’adresser à la Régie du logement et demander la résiliation du bail et/ou une ordonnance afin que le locataire cesse de troubler la jouissance des autres locataires de l’immeuble et/ou du voisinage », selon M^e Pineda Machado.

Si aucune interdiction de fumer du cannabis n’apparaît au bail, il sera permis d’en fumer dans le logement. « Mais ça ne veut pas dire que le locataire aura le droit de transformer son logement en fumoir 24 h par jour. Cela pourrait être jugé comme étant une utilisation déraisonnable des lieux », souligne M^e Beaulieu.