Pierre-Yves McSween : investir là où ça compte

Chroniqueur économique bien connu au Québec, animateur à la télévision et auteur du best-seller En as-tu vraiment besoin?, le comptable professionnel agréé Pierre-Yves McSween a sa propre vision du monde immobilier, lui qui possède deux plex afin, dit-il, de diversifier ses investissements. La CORPIQ l’a rencontré en marge de sa conférence présentée à l’événement IMMO 2018, durant laquelle il a amené les participants à se questionner sur leurs besoins et leur rapport face à l’argent.

Dans vos chroniques économiques à la radio, vous parlez régulièrement de la bourse et souvent d’immobilier. Quelle place occupe l’immobilier dans votre stratégie d’investissement?

L’immobilier me passionne. J’ai deux plex et j’ai l’intention d’en acheter un troisième. J’ai investi tard en immobilier, mais tôt en bourse. J’ai contribué aux REER alors que j’étais à l’université, tout en ayant des dettes d’études. Je n’étais pas encore comptable et, dans ma tête, il ne fallait pas payer d’impôt. Investir dans des REER quand tu as 20 ans, c’est un peu niaiseux, parce que la déduction n’est pas très grande. Je me souviens qu’à un moment, après l’université, mon actif net était de 13 000 $ en REER et 10 000 $ de dettes sur la marge de crédit. Puis le Pierre-Yves McSween sur le marché du travail est rapidement devenu consultant. Du jour au lendemain, mon salaire a progressé de 40 %. Là je me suis dit : la différence va en investissement. Cette année-là, j’ai épargné un 30 000-40 000 $ et ç’a été mon fonds de base pour acheter un duplex avec ma conjointe.

C’était un duplex de 1951 qui était resté figé en 1951. Aucun dollar n’avait été mis par le propriétaire. On dit « pour bricoleur »... J’ai tout fait, à commencer par creuser le sous-sol avec une pelle.

Vous avez compris l’importance d’investir tôt, mais comment y arriver à un moment de notre vie où on a très peu de ressources?

Je compare ça avec un emploi. Souvent les gens attendent d’avoir les compétences pour un emploi avant de postuler, alors que c’est l’inverse. Faut que tu apprennes sur le poste pour lequel tu veux les compétences. C’est un peu le même principe en immobilier. L’investissement que tu fais très jeune, c’est le principe des intérêts composés. Le temps est payant. Quand tu ne te donnes pas cette chance d’avoir du temps, tu ne fais pas d’argent.

C’est très difficile pour un jeune de dire : « moi, mes premiers 10, 20, 40 000 $ que je vais gagner en surplus sur mon niveau de vie, je vais les placer à risque pendant que mon voisin va aller à Bali ». Je vais avoir 39 ans et je ne me souviens pas d’avoir vu une telle pression populaire de voyager et de mettre sur Internet des photos paradisiaques de nos voyages. Je viens d’un milieu qui était relativement moyen. J’ai fait mon université dans des conditions très moyennes. Je n’ai augmenté mon niveau de vie qu’après 5-6 ans de travail. Je me souviens quand je faisais 2600 $ par mois après impôts. Dans ces conditions, ce n’est pas facile de se bâtir un capital de 50 000 $.

La bourse et l’immobilier comportent chacun leurs risques et leurs avantages. Avez-vous une préférence?

J’aime bien les deux. Je me suis dirigé vers l’immobilier parce que j’avais trop concentré mes investissements en bourse. Je préfère une pondération 50-50, mais c’est une question de choix bien personnel. L’immobilier seul, c’est une concentration du risque.

Quand les taux d’intérêt sont très bas ou baissent, ça rend la bourse moins intéressante et l’immobilier plus intéressant. Il y a une corrélation. Quand l’immobilier devient moins rentable, les gens se dirigent vers la bourse. Par contre, ce qu’il a d’intéressant dans la conjoncture actuelle, c’est que les taux d’intérêt sont faibles.

C’est la raison pour laquelle je trouve qu’il y a une valeur à être propriétaire. C’est le meilleur placement dans le moment, alors que la bourse est plutôt volatile. En fait, l’immobilier l’est aussi. C’est drôle, c’est le mauvais moment pour rentrer en bourse, qui va se corriger un peu, et en immobilier qui est à son plafonnement avec les taux qui remontent. Je ne sais pas où mettre mon argent, alors je le mets à la bourse et en immobilier. Si je ne le mets pas dans l’un ou l’autre, je le mets où? J’ai même investi en bourse dans les fonds de placements immobiliers pour être en bourse et en immobilier. C’est une façon de suivre le rendement immobilier sans avoir le risque concentré.

En bourse, il y a beaucoup de fonds de pension et fonds d’investisseurs qui se battent pour les mêmes placements. Il y a beaucoup de capital, les gens sont prêts à mettre de l’argent, mais il n’y a pas de bons placements disponibles. C’est pour ça que la Caisse de dépôt a demandé au gouvernement de changer la loi pour lui permettre d’investir dans les infrastructures. Le REM en est un exemple. On a créé la filiale Infra. On s’est dit : « voici un domaine où il n’y a pas tous les fonds de pension qui vont investir ». Comme les obligations d’épargne sont moins payantes qu’avant, on va trouver des nouveaux investissements. Quand on se bat pour les mêmes investissements, il y a moins de rendement facile.

Quelles sont vos ambitions en immobilier?

Il y a des investisseurs immobiliers qui veulent de gros immeubles. Moi je préfère plusieurs petits immeubles. Je fais moins d’argent que ceux qui ont de plus gros immeubles, mais si l’un des miens ne fonctionne pas, mon risque est pondéré. Je vous donne un exemple : si vous avez trois triplex et que vous avez besoin de liquidités, vous en vendez un. Je peux me tromper et perdre 30 000 $, mais au moins je ne suis pas dans la rue. Si vous avez un problème majeur avec votre immeuble de 10 logements, vous êtes fait. Pour une petite famille comme moi, qui n’a pas une fortune familiale derrière, c’est difficile de prendre autant de risques. Pour moi, la diversification devient intéressante.

Depuis 2000, la valeur des plex a triplé. Doit-on s’en réjouir ou s’en inquiéter?

Je vous dirais trois choses à ce sujet. Premièrement, il faut que les propriétaires aient l’honnêteté intellectuelle de reconnaître que la valeur de leur immeuble a monté grâce à la chute des taux d’intérêt. Personne n’est brillant à ce point, on a profité de la conjoncture économique. Deuxièmement, les rénovations coûtent extrêmement cher si on respecte les règlements. Troisièmement, le déficit de réinvestissement immobilier est important.

On peut aussi diversifier le risque en achetant des condos?

La folie est dans le besoin d’un propriétaire de vivre quelque part, sans nécessairement être un propriétaire de logements. Tant qu’à acheter un condo, j’achète l’immeuble au complet. Quand on achète un plex, on achète un terrain à 100 %. Il est à moi. Je suis maître chez moi, même si un locataire vit au deuxième. C’est mieux que d’avoir un condo où je possède 1/16 du terrain. Les condos, c’est bien l’fun au début, mais dans 5, 10, 20 ans, on va voir beaucoup de problèmes de gestion de condos avec réinvestissements, désinvestissements, fonds de réserve pas assez élevés. Aussi, on bâti cheap. Au net, s’entendre avec 32 copropriétaires qui n’ont pas les moyens d’investir avec nous fait en sorte qu’on ne réalise pas les travaux que l’on veut. Si tu achètes un condo et que tu veux changer tes fenêtres, il faut que tout le monde veuille changer ses fenêtres. Tu veux changer le pavé uni, faut que tout le monde veuille changer le pavé uni. Pour changer les joints de briques, faut que tout le monde se mette d’accord. Moi, je veux avoir le contrôle sur ma vie.

Les immeubles valent-ils les prix élevés transigés?

Il n’y a pas de bon moment pour investir dans l’immobilier, il y a un bon prix. À Montréal, dans les quartiers centraux, ce qui est centenaire a été démoli ou rénové. On a aussi des immeubles des années 50 avec plomberie originale. Après, ils sont plus rares. Mon premier immeuble a été pieuté et le deuxième est à faire. J’en ai tenu compte dans le prix d’acquisition. À beaucoup d’endroits, tu as un 50-75 000 $ net à mettre pour rendre ton bâtiment stable.

Il y a moins d’occasions, mais il n’y a pas de mauvaise période pour investir, il y a plutôt un mauvais prix pour acheter par rapport au marché. Mon duplex ne m’a pas coûté très cher, parce qu’il y avait des travaux à faire dessus. Les propriétaires n’étaient pas prêts à mettre d’argent et de temps dessus. Je l’ai payé 150 000 $ de moins que les duplex voisins. Je suis capable de me lancer dans ces travaux, je n’ai pas peur de les faire. Je l’ai vu comme un investissement à très long terme.

Un autre élément que les gens ne calculent pas, c’est le fardage : on change la cuisine et la salle de bain et ça se vend bien, parce que l’acheteur voit que c’est rénové, en apparence. Il est satisfait, mais en réalité, il y a plein de problèmes derrière beaucoup plus graves.

Il se construit aussi beaucoup de condos. Qu’en pensez-vous?

Peu de gens font le vrai calcul. Prenez le 4 et demi en condo à Montréal et prenez le loyer d’un 4 et demi. Les gens oublient les frais de condo et les taxes municipales dans leur calcul. On entend qu’être locataire, c’est jeter son argent par les fenêtres. Faites le calcul, ça va vous coûter 1500-1600 $ par mois pour être copropriétaire avec une mise de fonds et un risque. À 700-800 $ comme locataire, c’est peut-être moins beau, mais pour la moitié du prix t’as la paix. Ça a une valeur. Tu ne possèdes pas, mais tu ne stresses pas non plus. Un plombier qui te coûte 500-1000 $ pour la journée, c’est l’équivalent d’un mois de loyer.

Autre chose, j’ai été à Paris. Ils vivent dans beaucoup plus petit. Ici, notre référence en termes de grandeur est disproportionnée. Quoi qu’on en dise, on vit dans des grands appartements.

Dans le marché, quelle est la part des émotions et celle des calculs rationnels?

Le problème, ce sont les plex occupés par le propriétaire. Au-delà du 5 plex, tu es un investisseur immobilier. Tant que tu es dans les limites du propriétaire-occupant, tu es dans l’émotion. Ça prend une place pour vivre. Dans mon quartier, un condo acheté 360 000 $ il y a deux ans s’est vendu cette semaine 450 000 $ parce que quelqu’un était pressé de trouver une place pour vivre avec ses enfants.

Si quelqu’un veut vivre dans un immeuble qui lui appartient, il est presque obligé de payer trop cher. Je vis dans un duplex parce que les maisons ne sont pas abordables. J’ai fait mes calculs. Une maison dans le quartier Angus, c’est 600-700 000 $. Moi je vis dans un immeuble de 465 000 $. Même si je mets 300 000 $ dedans, je fais encore une bonne affaire. Par contre, j’accepte de me faire marcher sur la tête. Il faut qu’il y ait un avantage pour le propriétaire. On lui a enlevé cet avantage sur le risque qu’il prend en disant simplement que c’est son problème. La conséquence, c’est le déficit d’investissement.

Les locataires dans les beaux logements ont peur de se faire évincer, car ils savent que le propriétaire qui achète le plex va venir habiter dans le meilleur logement. L’émotion embarque. Il n’y a aucun calcul logique dans les petits immeubles, parce qu’on les habite comme propriétaire. Ceux qui n’ont pas d’émotion sont ceux qui ont des immeubles 100 % locatifs. Tu peux t’asseoir et discuter avec le propriétaire et dire voici tes revenus, voici tes dépenses : je ne peux pas acheter ça, je ne fais pas d’argent. Ici, la qualité de vie personnelle ne compte pas pour l’investisseur.

Même les courtiers immobiliers me le disent, ce qu’il faut aller chercher, c’est l’émotion : les enfants, la garderie, l’école. Bref, convaincre le parent qu’il est en train d’investir pour la qualité de vie. Ça a une valeur.

Il y a une réalité au Québec, c’est le contrôle des loyers qui force les propriétaires à subventionner les logements, en quelque sorte. Quel est votre point de vue?

Tu concentres le risque dans les mains du propriétaire, mais tu ne lui donnes pas le rendement, sauf sur le gain en capital, mais lui-même proportionnel au loyer. Je comprends qu’on ne veuille pas mettre le logement dans les mains des spéculateurs, comme ça se passe dans d’autres pays ou même à certains endroits au Canada, où ça devient invivable. Tu veux protéger le droit des gens de vivre quelque part. Le problème, c’est qu’il n’y a pas d’équilibre.

Va installer pour 800 $ un réservoir à eau chaude et regarde ce qu’on te permet comme augmentation de loyer… Tu n’arriveras jamais à repayer ton chauffe-eau. Jamais! Tu te trouves donc à subventionner le remplacement du réservoir. J’ai mis 80 000 $ de rénovations chez mon locataire. La Régie du logement m’accorde une récupération sur une période tellement longue que je serai mort avant de voir le bout. Et moi, faut que je finance cet argent-là.

Le problème, c’est qu’on a des propriétaires aux extrêmes. Celui qui a hérité d’un immeuble payé, qui peut se permettre de ne pas augmenter les loyers, et l’autre, le propriétaire qui a acheté en 2017. Les deux vivent exactement la même réalité de la réglementation, mais ne peuvent pas se permettre les mêmes problèmes. Celui qui vient d’acheter ne peut pas avoir des cas de non-paiement de loyer. Celui qui a hérité, lui, peut même se permettre de ne pas avoir de revenus, ça ne change rien à sa vie.

À celui qui vient d’acheter, le locataire dit : « c’est ton problème si tu as payé trop cher », sachant que la Régie ne lui permet pas d’augmenter les loyers. Il n’a pas tort, mais il y a de la surenchère.

J’ai découvert un réservoir d’huile enfoui dans ma cour en creusant et des arbustes avaient été plantés par-dessus. Ça n’avait pas été déclaré par le vendeur. J’ai fait des tests de sol et ça n’avait pas été contaminé, sinon j’aurais pu me ruiner.

L’immobilier, c’est le seul investissement où tu es 100 % propriétaire, mais sans avoir le contrôle. Si le propriétaire du café augmente le prix de 0,50 $, il est maître chez lui. Dans un immeuble à revenus, tu es maître des travaux que tu fais, mais tu es plafonné dans tes revenus. Tu prends tout le risque, mais ce n’est pas toi qui décides de ton modèle de pricing.

Il y a aussi cette pratique de « passer son loyer » à quelqu’un. Le locataire pense à son ami et lui cède son bail dont le loyer est en bas du marché. Il y a même des échanges d’argent en dessous de la table. Le propriétaire ne peut rien faire. Le propriétaire ne peut pas légalement discriminer le locataire sur le fait que c’est l’ami de l’autre.

La règlementation sur les loyers n’explique pas tout, les propriétaires font aussi des choix.

Moi, j’ai fait des galeries top notch. Elles m’ont coûté 60 000 $. J’aurais très bien pu faire faire le travail pour 25 000 $. Tu peux toujours farder et c’est ça que le gouvernement encourage. On va le vivre avec tous ces immeubles âgés qu’on a.

Quand on vit dans notre immeuble, il se développe une relation d’amitié. Quand on a un bon revenu, augmenter le loyer de nos locataires de, disons 10$, moi je ne le ferai pas. Je ne l’ai pas fait l’an dernier. Le problème, c’est que si je ne le fais pas et que j’attends des années, je vais perdre cette capacité à générer de la valeur, parce que les règles de la Régie du logement ne permettront pas de me reprendre.

Le taux de locataires est plus élevés ici que partout ailleurs et beaucoup vivent seuls, pour quelles les raisons?

Au Québec, les loyers sont bas, mais les revenus « déclarés » sont faibles aussi. En 2015, 40 % des gens déclaraient moins de 25 000 $ de revenus. 70 % déclaraient moins de 50 000 $. Donc, ta capacité de payer n’est, officiellement, pas élevée non plus.

C’est le signal de prix. Si ce prix te dit « tu peux te payer un appartement tout seul », tu vas le faire. Pourquoi je deviendrais colocataire si j’ai les moyens de vivre seul?

À Montréal, les vieux immeubles ont une valeur. Sortez de l’île et vous allez trouver des triplex neufs, mais aussi des maisons neuves. Comme propriétaire immobilier, tu te dis donc que la valeur du locatif est très intéressante là où ça vaut très cher et où il n’y a pas la possibilité de construire facilement du neuf. Avec l’étalement urbain, le locatif est moins intéressant, car plus le locataire a une certaine marge, plus il va être enclin à acheter.

La disponibilité des terrains fait en sorte que si on augmente trop le loyer des locataires, ils vont aller se bâtir ou acheter ailleurs.

Malgré les loyers bas et les logements vacants, il se construit des logements sociaux à près de 200 000$ l’unité. Vous en pensez quoi?

C’est choquant de voir des tours de coopératives d’habitation financées par le gouvernement. C’est plus beau que les projets de condos à côté. Ce n’est pas entretenu comme quand les gens sont propriétaires. Donc ça coûte énormément cher pour la société. Au lieu de subventionner les habitations, je me dis qu’on devrait plutôt subventionner le locataire. Tu es un locataire à faible revenu qui paie 800 $ par mois, es-tu capable de donner 500 $ ? Donc on lui donne un avantage de 300 $ versé directement au propriétaire. Sinon, les propriétaires ne veulent pas d’assistés sociaux dans leur immeuble parce qu’ils ont peur de ne pas être payés. Comme il n’y a pas de garantie financière, on n’encourage pas le propriétaire à prendre des locataires qui ont peu de moyens.

Je connais des gens qui vivent dans des coops et qui font 70 000 $ par année. Le critère n’est pas toujours la pauvreté, c’est « est-ce qu’on t’accepte dans notre coopérative? ». L’immeuble a été payé avec des subventions et ils ont seulement l’obligation de l’entretenir. On a des gens capables de payer 1500 $ de loyer, mais qui ne paie que 600 $-700 $.

Qu’est-ce qui ne se comptabilise pas quand on est propriétaire?

On doit parler de la charge mentale dans la vie du propriétaire, du stress de gérer ses papiers, de payer ses factures, de rénover. Tout ce stress financier n’est pas rémunéré. Le temps non plus n’est pas rémunéré. J’ai un immeuble depuis bientôt huit ans et le temps que je consacre à l’entretenir, à couper le gazon, à réparer des petites choses, le locataire m’appelle parce qu’il a brisé quelque chose : pour tout ça, je ne suis pas rémunéré pour mon temps. Donc quand on me dit que je fais quelque pourcentage de gain sur la valeur, oui, mais ce temps-là j’aurais peut-être pu le mettre ailleurs.

Là, ça dépend de chaque propriétaire : plus vous êtes à petit revenu, plus l’immobilier peut être intéressant. Je vous donne un exemple : le locataire rapporte 12 000 $ en revenus par an. Ça me coûte plus cher que ça pour le loger. Ce 12 000 $, je peux aller le gagner beaucoup plus vite en temps supplémentaire par exemple. Alors, pourquoi être propriétaire? Parce que c’est un choix d’équilibre financier. Selon ce que vous faites dans la vie, l’immobilier vaut plus ou moins la peine.

Je connais quelqu’un qui gagne 30 000 $. Pour cette personne, avoir un triplex, c’est un changement de vie. Ça lui permet de gagner une retraite qu’elle ne pourrait pas se payer.

Pour moi, je me dis que c’est une protection contre l’inflation à long terme et je pense aussi à mes deux enfants. C’est l’avantage que je vois, mais il y a aussi une charge mentale et de stress. Je ne veux pas devenir propriétaire de 100 portes, je suis un petit propriétaire et je vois mon investissement comme un facteur de diversification.

Propos recueillis par Hans Brouillette des Affaires publiques, CORPIQ

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