Un locataire fumeur de cannabis médical voit son bail résilié par la Régie

Dans une décision inédite rendue par le juge administratif Serge Adam, la Régie du logement accueille la demande d’un propriétaire en résiliation du bail, laquelle avait comme fondement la consommation récurrente de marijuana par le locataire. Aucune stipulation du bail ne faisait mention d’interdiction de fumer de la marijuana.

Faits

À l’audience, le demandeur et sa femme, deux personnes âgées de plus de 70 ans, témoignent des effets de la consommation du locataire. Ils déplorent l’abondante fumée et l’odeur qui s’en dégage, qui leur causent de l’irritation aux yeux et aux voies respiratoires. Le demandeur et sa conjointe ont l’impression d’étouffer et sont indisposés au point de manquer de sommeil. En outre, le locateur se plaint de la culture de cannabis que fait le locataire, qui ferait augmenter la consommation d’électricité.

Quant au locataire, il admet d’abord fumer de la marijuana médicale. Son état de santé est précaire, tandis qu’il souffre de divers maux. Sa consommation le fait tousser, ce qui pourrait expliquer l’exaspération du locateur. Il fait valoir que sa consommation est protégée par le droit à la vie privée. Il confirme avoir obtenu une autorisation de produire du cannabis médical et reconnaît posséder deux plants, mais nie avoir une plantation étendue dans le logement, comme le prétend le locateur.

Décision

Le recours du locateur soulève deux questions identifiées par le régisseur soit, d’une part, si le locataire utilise le logement avec prudence et diligence et, d’autre part, si l’utilisation régulière de cannabis peut entraîner la résiliation du bail. En l’instance, rappelle-t-il, le fardeau appartient au locateur de prouver le manquement du locataire, et que ce manquement lui cause un  préjudice sérieux, pour obtenir une résiliation.

Le juge administratif estime que la preuve est insuffisante pour conclure à un usage négligent des lieux. Il n’a pas été démontré que de faire pousser deux plants puisse avoir des conséquences graves sur le logement ou l’immeuble en général. Le tribunal sert cependant une mise en garde : une culture étendue aurait changé la donne.

Poursuivant son analyse, le régisseur contredit la prétention du locataire sur le droit à la vie privée; il s’agit d’un mode de vie, non protégé, tel que décidé par la Cour suprême.

Au terme d’une revue étoffée, le régisseur identifie l’objectif légitime de se protéger de la fumée secondaire. La preuve prépondérante, écrit-il, indique que la fumée produite par la consommation de marijuana est une importante source de tracasseries, de nuisance et d’inconvénients. En conséquence, le bail est résilié. Le juge administratif Adam n’estime pas opportun de substituer la résiliation par une ordonnance de cesser de fumer, puisque le locataire s’est fait prescrire du cannabis par un médecin.

Commentaire CORPIQ:

La CORPIQ salue cette décision et note qu’elle a été rendue 3 mois après l’audience, tandis que le délai entre le dépôt et l’audience était de 5 semaines. Ceci dit, pour plus de sûreté, les propriétaires désireux d’éviter ce genre de problèmes auraient avantage à prévoir spécifiquement dans leurs baux les restrictions imposées aux locataires quant à la production, la consommation ou la transformation de cannabis.