Que faire si un locataire bruyant dérange les autres locataires ?

On croit souvent que les locataires ont le droit d’écouter de la musique forte ou de faire la fête dans leur logement jusqu’à 23 h, pour ensuite laisser dormir leurs voisins en paix. On croit aussi qu’ils peuvent dépasser ces heures durant les fins de semaine ou les jours de fêtes nationales. Mais est-ce que cette croyance est vraie ?

Jouissance paisible des lieux

Conformément à l’article 1854 du Code civil du Québec, un propriétaire de logements locatifs doit garantir la « jouissance paisible des lieux » à ses locataires. Ce qui veut dire que ces derniers ont le droit de ne pas se faire déranger par un bruit excessif ou par de la musique trop forte provenant du logement d’un autre locataire, peu importe l’heure ou s’il y a une fête ou une occasion spéciale.

Quels bruits sont tolérés ?

Si vos locataires se plaignent que l’un d’entre eux les dérange par des bruits trop forts, vous devez avant toutes choses vérifier par vous-même de quels types de bruits il s’agit. Le Code civil indique que vos locataires doivent supporter les « inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant les usages locaux. »
La question est donc de savoir si les bruits dont se plaignent les locataires constituent un inconvénient normal ou anormal. Par exemple, si un bébé pleure bruyamment et empêche les voisins de dormir, ou si des enfants courent et s’amusent, il s’agit de bruits normaux et les voisins ne peuvent résilier leur bail ou quitter leur logement à cause de cela (voir la cause Meunier c. Trottier et Labrèche). Il existe cependant des jugements qui ont mis fin au bail de locataires dont les enfants causaient du bruit excessif et à des heures anormales.

Recours du propriétaire

Vous êtes propriétaire et vous faites tout en votre pouvoir pour vous assurer que vos locataires jouissent paisiblement de leurs logements. Vous avertissez les fautifs lorsque des plaintes vous sont soumises. Mais lorsqu’un locataire est trop bruyant et ne tient pas compte de vos avertissements, vous êtes en droit de vous adresser à la Régie du logement pour demander la résiliation du bail qui vous lie avec celui-ci. Si la Régie ne vous permet pas de résilier immédiatement le bail, elle pourra ordonner au locataire de cesser les bruits dans un délai déterminé. Si votre locataire continue de mettre de la musique forte (ou de faire du bruit) après le délai imparti, la Régie résiliera son bail lorsque vous en ferez à nouveau la demande. Lorsque vous recevez des plaintes de deux locataires qui se dérangent mutuellement par du bruit, vous pouvez déposer une demande à la Régie du logement pour faire résilier leurs baux. La Régie analysera les preuves que vous présenterez et réglera ensuite le litige.

Recours des locataires

Un locataire qui prétend ne pas avoir la jouissance paisible de son logement peut demander à son propriétaire de discuter de la situation avec le locataire bruyant et de régler le problème en quelques jours. Si le problème n’est pas réglé après ce délai, le locataire lésé pourra adresser une demande écrite au propriétaire qui indiquera un nombre de jours pour faire cesser ces dérangements par le bruit. Si la situation n’est pas améliorée après ce second délai, le locataire pourra demander une résiliation de son bail à la Régie du logement, une diminution de loyer et des dommages-intérêts, en apportant la preuve que les bruits étaient répétés, constants, continus, persistants et déraisonnables afin de justifier la demande. En tant que propriétaire, vous devrez fournir la preuve que vous avez tout tenté pour faire en sorte que les locataires bruyants cessent de déranger.

Après avoir reçu la demande de résiliation de bail par le locataire, le tribunal va alors déterminer si le bruit constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la résiliation du bail, considérant que tout locataire doit accepter les inconvénients normaux de la vie en immeuble de logements multiples.