Cession de bail Statut d’emploi et solvabilité : deux concepts à ne pas confondre

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Le fait d’être sans emploi ne rend pas systématiquement une personne insolvable. Deux propriétaires se sont fait débouter par la Régie du logement pour avoir refusé une cession de bail, sur la foi que les candidates étaient aux études et n’exerçaient un travail rémunéré.

En avril 2014, M. Phipps prévient ses propriétaires de son intention de céder son bail à trois étudiantes. Les locateurs enquêtent le dossier de crédit de deux des candidates; cette démarche révèle que leur cote est bonne.

Sans tenir compte de la situation financière de la troisième, les propriétaires évaluent néanmoins que jeunes femmes n’ont pas un revenu satisfaisant pour assumer le coût du loyer. Pourtant, l’une d'entre elles touche une bourse annuelle de 30 000 $ (preuve à l’appui) tandis que les parents des deux autres acceptent d’agir à titre de caution, à la demande des locateurs.

Malgré les garanties fournies par les étudiantes, les bailleurs refusent d’acquiescer à la cession du bail et proposent plutôt à M. Phipps de le résilier ou d’opter pour une sous-location.

Ils mentionnent « qu’ils ne souhaitent pas une telle situation de contrôle et d’imposition de nouveaux locataires dans leur propriété ». Ils estiment que M. Phipps « n’a aucune considération pour eux » puisqu’il désire leur faire assumer un risque financier en acceptant les cessionnaires et soutiennent que c’est à lui de le faire par le biais de la sous-location.

Or, en s’appuyant sur les articles 1870 et 1871 du Code civil du Québec, le tribunal rappelle que « le législateur donne le choix au locataire de sous-louer son logement ou de céder son bail [et que] seule cette dernière opération le décharge de ses obligations en vertu du bail ».

Il mentionne aussi que s’il est compréhensible que les propriétaires soient soucieux quant à la capacité de payer des candidates; les garanties de solvabilité supplémentaires fournies par celles-ci étaient sans équivoque.

« Que ces endossements aient été faits par lettre, plutôt que sur le bail n’enlèvent rien à leur valeur légale », peut-on lire dans le jugement.

À la lumière de ces éléments, le tribunal fait valoir qu’il « ne peut conclure que les raisons économiques invoquées sont sérieuses » et souligne que « même si, de toute évidence, la cession de bail n’était pas l’opération juridique qu’aurait préféré les locateurs […]– qui auraient préféré que le locataire quitte à la fin du bail afin de pouvoir choisir eux-mêmes son successeur – il reste que c’est un droit qui appartenait [au locataire] ».

La cession de bail a donc été entérinée par la Régie du logement.

 

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 Ce qu’en pense la CORPIQ

La CORPIQ estime qu’il revient à chaque propriétaire de décider quel degré de risque financier il est prêt à assumer. Par ailleurs, en ce qui a trait à la cession de bail plus spécifiquement, elle réclame au gouvernement que les propriétaires aient l’option de libérer le locataire de son bail pour procéder eux-mêmes à la relocation, rendant ainsi inutile la cession.