Loyer de faveur Un propriétaire débouté par la Régie obtient un ajustement de loyer

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Deux propriétaires de la région de Montréal ont obtenu gain de cause en révision de décision dans un litige les opposant à leur locataire, concernant un loyer de faveur.

 

Le couple achète un triplex en 2012. Deux des logements sont alors occupés par les fils de l’ancienne propriétaire décédée. Ils paient 500 $ chacun, pour un 4 ½. Estimant qu’il s’agissait d’un loyer de faveur, les nouveaux acquéreurs souhaitent facturer un tarif correspondant davantage au prix du marché.

 

Lors de la fixation originale (septembre 2013), le greffier spécial qui entend la cause conclut à une « preuve déficiente et incomplète » voulant que le loyer soit inférieur à celui habituellement demandé pour un appartement similaire, en plus de reprocher aux « locateurs de ne pas avoir produit les baux des logements comparables, de ne pas les avoir visité et d’avoir utilisé, à titre de comparable, des logements qui n’en étaient pas ».

 

Au moment de la révision de la décision (décembre 2014), le couple de propriétaires apporte des baux de logements voisins et fait appel à un évaluateur agréé, afin qu’il témoigne à titre d’expert.

 

En se basant sur la fiche d’un site d’inscription immobilière de logements comparables situés dans le même quartier et offrant les mêmes conditions, il évalue la valeur locative des appartements du secteur entre 8,45 $ et 11 $ du pied carré. Il estime donc que pour le logement en question, le loyer devrait varier entre 650 $ à 700 $.

 

Il explique s’être fié à une base de données pour élaborer son analyse puisqu’imposer « une visite des logements utilisés à titre de comparatifs est impraticable et déborde  des règles normalement applicables à son domaine d’expertise ».

 

En faveur des proprios

 

Non seulement les deux régisseurs du Bureau de révision considèrent que la partie demanderesse a rencontré le fardeau de la preuve par cette démonstration,  ils  font valoir qu’il y a lieu de « tenir compte d’autres facteurs appuyant la conclusion que le loyer payé est inférieur à celui de logements comparables. Notamment, l’existence d’un bail de trois ans au même loyer, la détermination de celui-ci aux fins de vente et la présence d’un second appartement dans le bâtiment offert au même tarif à l’autre fils de la locatrice défunte et ce, malgré qu'il soit dans un moins bon état.

 

« Tout cela permet de considérer que le loyer de 500 $ a été établi de façon plutôt arbitraire et en considérant des éléments subjectifs découlant de sa relation avec sa mère et non pas en fonction de la valeur réelle sur le marché locatif », peut-on lire dans le jugement.

 

À la lumière de ces faits, la Régie du logement a révisé sa décision et déclaré que le locataire bénéficie effectivement d’un loyer de faveur, en plus de fixer celui-ci à 600 $.