Relocation et avis d’augmentation : tout ce qu’il faut savoir

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La nouvelle année vient à peine de commencer et les propriétaires d’immeubles s’affairent déjà à planifier la prochaine saison de relocation en prévision du 1er juillet. Ceux qui souhaitent apporter des modifications au bail ont jusqu’au 31 mars pour en avertir leurs locataires si leur bail se termine le 30 juin.

Qu’il s’agisse d’une hausse de loyer ou de tout autre changement aux conditions de l’entente (durée du contrat, accès à la cour, mode de paiement, etc.), le propriétaire doit en aviser chacun des locataires qui habitent le logement visé en lui faisant parvenir individuellement un avis écrit. La transmission peut se faire par courrier recommandé, en mains propres – avec un accusé de réception – ou par tout moyen permettant de faire la preuve de la réception dudit document.

La missive doit clairement énoncer la nature de la modification et le délai dont dispose le locataire pour la refuser – un mois à compter de la réception de la missive –, en plus d’être signée et datée par le maître des lieux ou son mandataire.

Dans le cas d’une hausse de loyer, celle-ci peut être indiquée en dollars ou en pourcentage. Le propriétaire peut aussi choisir de tout simplement inscrire le nouveau montant demandé.  Si un processus de fixation de loyer est en cours, le bailleur peut mentionner de quel pourcentage il entend augmenter le prix.

Advenant le cas où un locateur ne souhaite apporter aucun amendement au bail, il n’est pas tenu d’envoyer un avis, puisque le contrat est reconduit automatiquement aux mêmes conditions. À l’inverse, un locataire qui n’a pas reçu d’avis de la part de son propriétaire et qui souhaite renoncer à son logement doit en informer son bailleur en respectant les mêmes délais que ceux imposés pour l’envoi d’un avis de modification.

Ceux-ci sont de trois à six mois avant la fin du contrat pour les baux de 12 mois ou plus; d’un à deux mois avant l’échéance pour ceux de moins de 12 mois; d’un à deux mois avant l’entrée en vigueur de la modification demandée pour les ententes à durée indéterminée et de 10 à 20 jours avant la fin du bail ou de la modification demandée pour celles visant une chambre.

Mentionnons qu’une lettre demandant à l’occupant s’il compte quitter le logement ne constitue pas un avis de modification;  le destinataire n’est donc pas tenu d’y répondre.

La réponse du locataire

Comme mentionné précédemment, le locataire a un mois suivant la réception de l’avis de modification pour transmettre sa réponse au propriétaire. S’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté les changements et le bail est reconduit.

Un locataire qui s’oppose à l’amendement du contrat peut décider de ne pas renouveler son bail et de quitter le logement au terme de celui-ci ou encore le reconduire, tout en refusant les changements proposés. Dans les deux cas, il doit avertir son propriétaire dans les délais prescrits.

Il existe toutefois une exception à cette règle : les résidents d’un immeuble récent ou nouvellement reconstruit (les travaux sont terminés depuis maximum cinq ans) ou ceux qui habitent une coopérative dont ils sont membres doivent quitter les lieux s’ils s'opposent à la modification.

Demande de fixation de loyer

Si le locataire rejette la proposition du propriétaire et renouvelle son bail, les deux parties sont invitées à négocier pour trouver un terrain d’entente. Sinon, le locateur dispose d’un mois, à partir de la réception de la réponse du locataire, pour demander une fixation à la Régie du logement, qui tranchera la question.

Si le litige concerne une hausse de loyer, le tribunal se basera sur différents critères d’ajustement tenant compte des dépenses d’exploitation (taxes municipales et scolaires, primes d’assurance, frais d’énergie, dépense d’entretien, frais de service et de gestion) et des travaux majeurs réalisés pour déterminer le montant du loyer.

Pour en savoir plus sur les avis d’augmentation de loyer et de modification des conditions du bail, on communique avec les conseillers de la CORPIQ (Montréal : 514 748-1921 ou Québec : 418 529-4985).