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Faire les bons choix hypothécaires
Magazine Proprio
Voilà un mot qui vaut très cher en immobilier… au-delà de bien des dépenses, règne l’hypothèque du haut de ses milliers, parfois millions de dollars. Mais qui connaît vraiment ce poids lourd de l’immobilier ? Nous sommes tous très fiers de nos choix en matière hypothécaire, certains pavoisent même. Mais faisons-nous toujours les bons choix ?
Les nouvelles règles hypothécaires décrétées par Bill Morneau l’automne dernier devaient ralentir la poussée immobilière. On craignait que des joueurs peu avertis fassent une entrée indésirable en ce marché où le taux d’intérêt affiche une invitation plutôt souriante. Selon Marcon Millin, vice-président adjoint, Financement Immobilier de la Banque Laurentienne, les nouveaux critères d’admissibilité n’ont eu que très peu d’impacts sur la demande hypothécaire. « Le plus gros impact que nous avons constaté est que le premier acheteur bifurque vers des propriétés moins chères afin de respecter les critères de souscription. » M. Millin précise que de toute façon les transactions impliquant un taux variable devaient déjà se qualifier selon des critères assez stricts. « Aussi, le marché du multilogement (5 logements et plus) n’a connu aucun impact majeur, car les normes ont été inchangées, cependant elles furent appliquées de façon plus stricte ».
Une hypothèque, combien ça coûte ?
Pour acheter un immeuble qui nécessite un financement hypothécaire de 700 000 $... sur 25 ans, les intérêts représenteront à eux seuls la rondelette somme de 267 000 $, et ce, au bas taux de 2,75 %. Bien que ce soit 38 % de la valeur de l’immeuble, il faut savoir que ceux qui ont investi il y a une vingtaine d’années n’avaient aucun problème à payer ainsi deux fois leur immeuble… Parmi les questions qui reviennent et qui font quasiment figure de mythes, qu’en est-il de ce fameux ¼ de pourcent de moins sur le taux d’intérêt qui justifierait de changer d’institution financière ?
Changer pour ¼ de 1 % d’intérêt ?
D’abord, qu’est-ce qu’un quart de pour cent ? Sur cette même hypothèque de 700 000 $, le coût du ¼ de pourcent est de 26 300 $ sur 25 ans. Mais attention, l’impact de cette différence de taux est essentiellement sur les cinq premières années, car le ¼ de pourcent en début de terme représente une économie de 8 225 $ sur le 88 800 $ d’intérêts payés, soit environ 9,3 % d’économie d’intérêts. Malgré les chiffres élevés, attention avant de conclure de changer de banquier pour ¼ de pourcent… Méfiez-vous des conditions de remboursement qui y sont associées ainsi que de l’assemblage, parfois coûteux, d’autres produits pour procurer un avantage de taux. Si vous avez à repasser chez le notaire, l’économie n’est déjà plus la même. Aussi, comme l’indique Robert St-Pierrevice-président adjoint chez Financière First National, « le choix d’un prêteur hypothécaire en tant que partenaire financier implique toutes sortes de facettes ». Ainsi, des investisseurs vont parfois réussir des financements par le fait qu’une relation de confiance interpersonnelle a été établie et une certaine expérience de crédit a été concluante de part et d’autre. Le jour où se présente une occasion d’affaires, la possibilité de se tourner rapidement vers une source de financement sûre vaut bien plus qu’un quart de pourcent… c’est une opportunité qui peut filer entre les doigts. De même, si vous avez des rénovations à faire et que vous avez besoin de liquidités, le taux consenti sur la marge de prêt hypothécaire peut être assez déterminant… un élément qui malheureusement échappe à plusieurs investisseurs lors de leur négociation de taux.
Une hypothèque à taux mixte, rêve ou réalité ?
Certains propriétaires prétendent avoir un taux mixte qui est mi-variable, mi-fixe, mais dans les faits, ce sont des tranches hypothécaires, avec parfois des échéances différentes ou des portions fixes et d’autres variables. Une façon de baisser le taux moyen en contrôlant une partie des risques. Est-ce que ce genre de produits est disponible sur le marché ? Il semble bien que oui, mais il ne s’agit pas d’une pratique répandue et ce n’est pas tout le monde qui peut obtenir ce genre de produit complexe. Cependant, un propriétaire investisseur qui aurait plusieurs hypothèques peut à son gré moduler assez facilement, en optant une fois pour une hypothèque variable et une autre fois pour une hypothèque fixe. Une relation forte avec son conseiller financier pourrait aussi conduire à couper une hypothèque en deux, mais il n’est pas garanti que la négociation du taux soit aussi intense. Il en demeure que, lorsque possible, cette approche permet au propriétaire de prioriser le remboursement de ses hypothèques selon le comportement des taux. Face à un taux haussier, ce dernier sera porté à privilégier le remboursement de l’hypothèque à taux variables et ainsi se protéger. Morale de cette histoire, c’est comme dans n’importe quoi en affaires, quand vous avez du volume, vous avez plus d’options sur le marché.
L’assurance-prêt de la SCHL, est-ce que ça vaut la peine ? Quel pourcentage de mise de fonds mettre ?
Au moment d’une acquisition, la question de l’assurance-prêt SCHL est récurrente. Comment se fait-il que certains conseillers financiers vous diront de mettre 20 % de mise de fonds pour éviter de payer l’assurance-prêt, alors que d’autres vous diront qu’il est préférable de prendre une assurance de toute façon ? Pour le financement de 1 à 4 portes, il n’y a pas d’avantage de taux comme tel, c’est une question d’avoir ou non les liquidités pour atteindre le 20 % de comptant. Par ailleurs, pour les transactions de 5 portes et plus, le prêt assuré par la SCHL donne lieu à une baisse de taux en général observé entre 0,5 % et 1 %... En plus de la question des taux, à quel point l’effet de levier dicte moins de mise de fonds ? Plutôt que de limiter votre investissement à un immeuble, pourriez-vous dès lors envisager une seconde acquisition en conservant vos liquidités ?
Comme le présente le tableau (page suivante), sur la base de la rentabilité des fonds, pour le multirésidentiel il est clairement avantageux de prendre une assurance-prêt, et ce, tant pour une mise de fonds de 15 % que pour une mise de fonds de 25 %. Illustrons ce propos en prenant l’exemple de l’acquisition d’un immeuble de 11 logements à 1 333 000 $ qui va générer un revenu net de 75 000 $. À 25 % de mise de fonds, cela représente un montant en argent de 333 000 $ avec une hypothèque de 1M $ à financer. Prenons l’hypothèse d’une baisse de taux de 0,85 % grâce à une assurance-prêt (2,15 % plutôt que 3 %), le rendement sur la mise de fonds de 333 000 $ sera de 6,63 % avec l’assurance- prêt et de 5,47 % en prêt dit conventionnel. La différence est majeure (4 000 $), et ce, chaque année, car le revenu net est beaucoup plus élevé (22 065 $) sur le prêt assuré que le rendement avec le prêt conventionnel (18 211 $). En tenant compte de l’effet fiscal, l’écart est un peu moins grand (de 2000 $ à 3000 $ au lieu de 4000 $) sur la base des revenus nets après impôt. Mais attention, l’assurance-prêt et les droits associés sont également déductibles d’impôt (sur une période de 5 ans), cela peut donc avoir un impact très positif.
On remarque donc que pour une mise de fonds de 20 %, l’écart de rendement des fonds est encore plus grand, soit 6,7 % pour le prêt assuré et 5,42 % pour le prêt conventionnel. Pour un montant de 266 000 $ investi au départ, l’économie que représente l’assurance-prêt sur 25 ans (différence de revenu net) est de 85 000 $... C’est donc une décision évidente, l’assurance-prêt, c’est très payant. Somme toute, des gens veulent mettre le paquet et éviter l’assurance-prêt en pensant éviter de gros frais et ainsi prétendre être moins endetté, plus tranquille. C’est un point de vue, mais la tranquillité à 85 000 $, ce n’est quand même pas reposant !
Aussi nous remarquons qu’avec moins de mise de fonds, le rendement est encore meilleur. On obtient 6,86 % avec seulement 15 %.
Bref, avoir un bon conseiller financier est un élément essentiel en matière hypothécaire, car votre propre situation personnelle compte. Si vous désirez acquérir plusieurs propriétés, votre stratégie de financement sera différente que si vous avez le projet de vous loger dans un duplex et voir votre hypothèque se payer le plus rapidement possible. Il s’agit de faire les bons choix.