Critères de fixation de loyer 2017: Une nouvelle ère dans la façon de communiquer de la Régie?

Après avoir critiqué pendant près de 25 ans la Régie du logement pour sa publication de simulations d’ajustement de loyer déconnectées de la réalité, la CORPIQ accueille favorablement la décision de ne dévoiler que les critères de fixation de loyer découlant du règlement, sans les traduire en scénarios fictifs.

La CORPIQ a toujours considéré que ces simulations conduisaient à des taux qui induisaient en erreur les locataires et les propriétaires et faussaient leur négociation. Cela entraînait des conflits inutiles en période de renouvellement de baux.

En effet, les simulations excluaient les augmentations de taxes foncières, ce qui donnait comme résultat des taux inférieurs à l’inflation et à la réalité. Surtout, ces simulations ne tenaient compte ni du calcul propre à chaque immeuble, ni du fait que les critères de fixation pour chacune des composantes du loyer ne sont obligatoires que lors d’une demande au tribunal.

Des aberrations demeurent : trois erreurs à corriger

Malgré cette nouvelle approche de communication saluée par la CORPIQ, le problème des critères de fixation de loyer anormalement bas reste entier. Il y a quelques semaines, la CORPIQ a d’ailleurs demandé au ministre responsable, Martin Coiteux, de corriger les anomalies dans le calcul des critères de fixation de loyer utilisés par la Régie du logement en vertu du règlement.

Après analyse de la CORPIQ, 80 % de l’ajustement de loyer calculé par le tribunal lors d’une fixation judiciaire s’effectue sur des bases erronées. À cela s’ajoute le taux de rendement si ridicule accordé pour les dépenses majeures effectuées que le gouvernement bloque l’entretien, la rénovation et la mise aux normes de sécurité des immeubles.

1. Amortir le coût des rénovations en moins de 15 ans plutôt qu’en 41 ans

L’un des critères de fixation les plus absurdes est celui servant à amortir les dépenses majeures de rénovation. Pour 2017, celui-ci sera de 2,4 %, le plus bas de l’histoire. Chaque tranche de 1000 $ de travaux dans un logement ou sur un immeuble réalisé en 2016 donne droit à 2,00 $ d’augmentation de loyer mensuel pour 2017. Il faudra donc 41 ans au propriétaire pour récupérer le montant dépensé. Cette période surpasse de beaucoup la durée de vie utile de ce qui est rénové. Dans les années 80, ce délai était plutôt de…8 ans.

2. Dévaluation du revenu net de l’immeuble

Alors que l’inflation au Québec a été de 0,7 % en 2016, la méthode actuelle n’accorde que 0,4 % d’augmentation sur la partie du loyer correspondant au « revenu net ». Il en résulte une dévaluation du rendement, ce qui brûle les liquidités pour rénover l’immeuble. La Régie du logement persiste à utiliser dans son calcul une variation des loyers en 2016 non reconnue de 0,8 % (qu’elle divise ensuite par deux), plutôt que le chiffre de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) reconnu par le public et les professionnels de l’immobilier : 1,6 %.

3. Des frais de gestion sous-estimés

Selon le Règlement sur les critères de fixation de loyer, les propriétaires ont droit à une indexation de la portion du loyer correspondant aux frais de gestion de l’immeuble. Le taux accordé est basé sur la variation des loyers dans le marché l’année précédente. Encore une fois, puisque la SCHL constate une augmentation de loyer de 1,6 % dans les centres urbains du Québec en 2016 (et même 2,0 % si on inclut les logements neufs), la CORPIQ réclame qu’on cesse d’utiliser 0,8 % comme critère d’ajustement des frais de gestion en 2017.

La CORPIQ a maintes fois soumis ses propositions, élaborées par d’éminents économistes. Tous sont d’accords qu’après quatre décennies suivant leur mise en place, les critères de fixation de loyer sont des anachronismes déconnectés de la réalité immobilière.

 

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