Doit-on modifier la clause F ?

Cette semaine, je vais vous entretenir de la fameuse clause F que vous connaissez bien du bail de location. Il s’agit d’une clause sous laquelle plusieurs locataires sont assujettis au Québec.

 

Il faut d’abord comprendre son historique, d'où elle vient et pourquoi elle a été introduite dans le secteur locatif. La clause F a été adoptée par le législateur il y a plus de 30 ans afin de rassurer et atténuer les risques pour les promoteurs et les développeurs de nouveaux logements locatifs. Cette mesure avait été prise au début des années 90, car les taux d'intérêt étaient plus élevés.

Deuxième chose, il est vrai que l’on a moins entendu parler de la clause F au cours des deux premières décennies de sa création. Il est probable que ce soit parce qu’on était dans une période où les taux d'intérêt étaient relativement bas et stables. Également, les conditions de marché et de construction suivaient une courbe relativement prévisible pour les investisseurs.

Cependant, force est de constater que depuis trois ou quatre ans d'abord il s'est construit en moyenne 20 000 logements locatifs au Québec donc il y en a beaucoup plus qui sont assujettis à la clause F qu’auparavant. Aussi, on a vécu dans les trois dernières années une explosion des coûts de construction : matériaux, main-d'œuvre. Sans compter que, depuis déjà 12 mois, les taux d'intérêt ont augmenté très rapidement, et ce à un rythme jamais vu au Québec et au Canada. Ces circonstances font en sorte que les propriétaires ont, par la clause F, une nécessité de réajuster les loyers aux conditions de marché qui sont très variables et qui font très mal dans les premières années suivant la construction.

C'est important de rappeler que la clause F, essentiellement, permet à un propriétaire dans les cinq années suivant la construction d'un logement locatif de ne pas être assujetti aux recommandations des grilles du Tribunal administratif du logement en matière d'ajustement de loyer annuel. Évidemment, ça pose beaucoup d'enjeux, notamment pour les locataires qui ont besoin de prévisibilité et qui subissent d'une certaine manière les contrecoups qu'on vit depuis trois ou quatre ans. Cette réalité a d'ailleurs amené l’an dernier le gouvernement à présenter un projet de loi 37 qui visait à réduire de cinq à trois ans l'application de la clause F au Québec. Vous ne serez pas surpris d’apprendre que la CORPIQ s'est opposée à cette décision en grande partie parce qu’en réduisant l'échéancier de cinq à trois ans on augmentait la pression sur des hausses beaucoup plus importantes dans les premières années. Ces hausses auraient un effet très négatif sur le portefeuille des locataires et le problème dénoncé ne serait donc pas davantage réglé par les opposants à la clause F.

La CORPIQ tient à souligner pourquoi elle appuie le maintien de la clause F

Premièrement, c'est pour donner un avantage aux investisseurs dans le secteur locatif comparativement au secteur du condo. Les copropriétés sont soumises à des risques beaucoup moins élevés notamment quand vient le temps de déterminer les coûts liés à la gestion locative. Deuxièmement, la stabilisation des coûts est un enjeu plus criant pour le secteur locatif que celui des copropriétés, car les propriétaires locatifs sont soumis à des coûts plus élevés venant de sources plus diversifiées. Ces éléments-là motivent la position maintenue par la CORPIQ et l’amène à rappeler au législateur les fondements de la clause F. Il ne faut pas non plus négliger l'importance qu’elle tient dans le contexte actuel où il y a un déséquilibre dans l'offre et la demande, donc dans le marché locatif. Le maintien de la clause F, dans les faits, va permettre une plus grande prévisibilité en plus de permettre d'atténuer les risques pour les développeurs, les promoteurs et les propriétaires qui vont construire de nouveaux logements dans les prochaines années.

Dans cette période d'instabilité financière, le secteur de l'habitation est sous pression et pour la CORPIQ, la clause F vient d'une certaine manière diminuer la prise de risque dans le secteur du logement locatif au Québec. C'est pourquoi la position maintenue par la CORPIQ est importante pour l'industrie. Les efforts vont continuer être faits de notre côté pour rappeler l'importance de la clause F, mais surtout de son impact sur l'environnement du logement locatif au Québec.