Le dépôt de garantie en toute légalité

Malgré les croyances populaires, un dépôt de garantie devient légal si un locataire à la recherche d’un logement offre cette solution parmi d’autres options pour motiver un propriétaire à prendre en considération sa candidature. Même s’il est encore interdit selon la loi d’exiger toute forme d’argent autre que le premier loyer dès la signature d’un bail, le dépôt de garantie devient un instrument juridiquement valide lorsqu’un locataire y trouve un avantage et que le propriétaire accepte.

Selon l’article de loi 1904 C.c.Q., il n’est pas interdit à un propriétaire de pouvoir offrir des options de sûretés au locataire qui ne satisfait pas à une enquête de prélocation. Le propriétaire peut ainsi accepter l’option d’un dépôt de garantie offert par le locataire s’il y a consentement entre les deux parties.

D’ailleurs, le formulaire produit par la CORPIQ prévoit trois options de sûretés offertes pour un candidat refusé : un colocataire, une personne physique qui cosignera le bail en tant que caution ou un dépôt de garantie. Ce même formulaire a permis à un propriétaire d’utiliser le montant du dépôt de garantie pour couvrir les frais de loyers dus par un locataire dont le bail avait été résilié pour non-paiement de loyer.

Dans une décision rendue par le Tribunal administratif du logement (TAL) en 2020 (anciennement la Régie du logement), on mentionne qu’un locateur a effectivement offert plusieurs options à un locataire déjà refusé (par manque de solvabilité financière) sans l’obliger à choisir le dépôt de garantie comme option. Une fois dans le logement, la locataire a tenté d’appliquer ce dépôt de sécurité sur des loyers impayés. En se plaçant en situation de non-paiement de loyers, le locataire n’avait plus aucune légitimité à récupérer le dépôt de garantie qu’il avait offert au départ comme gage de sûreté pour devenir locataire. Le Tribunal a reconnu que le dépôt n’était pas un loyer et celui-ci devait être payé et le dépôt remis à la fin du bail.

Le dépôt de garantie devient un outil légal aussi dans le cas où des locataires n’ont pas de dossier de crédit vérifiable et souhaitent démontrer leur solvabilité auprès d’un locateur. En effet, le TAL a statué en juin 2021 qu’il y avait une entente valide entre deux locataires en provenance d’Europe sans dossier de crédit vérifiable, et un propriétaire qui a reçu leur accord d’accepter l’équivalent de trois mois de loyer en garantie. Dans un tel cas qui peut avantager un locataire, ce dernier accepte de renoncer de son gré à la protection prévue à l’article 1904 C.c.Q. Lorsque cette entente est acceptée entre le locataire et le locateur, elle s’insère comme partie intégrante du bail.

Il existe probablement plusieurs autres cas qui démontrent l’utilité d’un dépôt de garantie et qui n’ont pas abouti au TAL. Le fait demeure que le dépôt de garantie est un instrument juridiquement valide qui, lorsque sciemment utilisé, permet au locataire et au locateur d’assurer la meilleure collaboration possible entre les deux parties. En utilisant le formulaire de la CORPIQ, beaucoup de tracas sont évités et les locateurs ont moins de craintes quant à la nécessité d’avoir recours au Tribunal si un locataire cesse de respecter ses engagements financiers.

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