L’avis de reprise de logement doit-il être « envoyé » ou « reçu » 6 mois avant la fin du bail ?

Les propriétaires souhaitant reprendre un logement pour le 1er juillet 2021 n’ont plus que quelques jours pour envoyer leur avis de reprise. En effet, ils ont jusqu’à 6 mois avant l’expiration du bail pour aviser leurs locataires, soit le 31 décembre 2020. Mais qu’arrivera-t-il si le locataire accuse réception en janvier 2021 ?

L’article 1960 du code civil du Québec, qui établit les délais à respecter pour effectuer une reprise de logement, ne précise pas si l’avis doit être envoyé ou reçu avant l’échéance. Il est seulement indiqué que le propriétaire doit « aviser » le locataire dans les délais prescrits. Seul l’article 1962 précise que le locataire a un mois à compter de la « réception » de l’avis pour informer le propriétaire de sa décision.

Ce manque de clarté entraîne bien souvent des recours au Tribuanl administratif du logement. En effet, certains locataires ne souhaitant pas quitter leur logement et ayant reçu un avis durant le mois de janvier utilisent ce prétendu manquement à la loi pour contester une reprise.

Le Tribunal administratif du logement a pourtant statué à plusieurs occasions sur cette situation. Pour le tribunal, l’obligation de donner un avis est remplie dès que ce dernier a été envoyé. Quoiqu’attendre à la dernière minute n’est jamais une bonne idée, mais à titre d’exemple, un propriétaire envoyant son courrier par la poste le 31 décembre 2020 aura respecté son obligation, car il aura entamé le processus de transmission. Il lui faudra cependant obtenir une preuve de réception pour respecter les exigences du tribunal. Cette logique a par ailleurs été confirmée en appel par la Cour du Québec en 2018.

De plus, si le courrier recommandé lui est retourné avec une mention « Non réclamé » plusieurs semaines plus tard, c’est toujours la première date d’envoi qui est retenue. Pour le tribunal, le propriétaire ne doit pas être pénalisé si son avis revient pour un motif qui ne le regarde pas.
La CORPIQ a ainsi déjà observé un cas où, après plusieurs envois de courriers recommandés non réclamés par le locataire, le propriétaire a dû faire appel à un huissier. Ce dernier a pu délivrer la notification en février, mais comme le premier courrier avait été envoyé en décembre, le propriétaire était considéré comme ayant respecté les délais.

Un locataire ne peut donc pas ignorer un courrier recommandé indéfiniment, car il pourrait ainsi annuler une procédure en faisant preuve de mauvaise foi. Quant à lui, le propriétaire n’a que 2 obligations : prouver que l’envoi a été fait dans les délais, et prouver que le locataire a bien reçu l’avis.

À noter que cette application de la loi est également valable pour un bail à durée indéterminée ou de moins de 6 mois.

Lire le jugement de la Tribunal adminstratid du logement »

DURÉE DU BAIL	MOMENT OÙ L'AVIS DOIT ÊTRE DONNÉ
Plus de 6 mois	Au moins 6 mois avant la fin du bail
6 mois ou moins	Au moins 1 mois avant la fin du bail
Indéterminée	Au moins 6 mois avant la date de reprise

Lire aussi « Reprise de logement : guide des bonnes pratiques » paru dans le magazine PROPRIO