15 mythes à propos des logements locatifs

En cette période des déménagements, la CORPIQ publie des réponses à 15 mythes souvent véhiculés concernant les logements locatifs. En raison du volume d’appels plus élevé qu’à l’habitude qu’elle reçoit, en partie attribuable aux situations d’occupants sans droit plus nombreuses cette année, les conseillers en gestion immobilière de la CORPIQ seront disponibles le 1er juillet, ainsi que tous ses services.

1^er mythe : les loyers augmentent plus vite que la capacité de payer des locataires

Faux. Le revenu moyen après impôt des ménages locataires québécois était de 40 100 $ en 2018, selon Statistique Canada, alors que le loyer moyen observé par la SCHL était de 760 $, ce qui représentait 22,7 % en base annuelle. Dans les années 90, le taux d’effort dépassait 25 %. En comparaison, le loyer annuel moyen au Canada en 2018 (996 $) représentait 26 % du revenu net moyen des locataires au pays. 

 

2^e mythe : les propriétaires profitent du déménagement pour augmenter de façon abusive le loyer

Faux. Pendant toute la durée d’occupation d’un logement par un même locataire, celui-ci bénéficie du contrôle des loyers dès lors qu’il refuse une augmentation. Cela maintient toute indexation à un niveau systématiquement inférieur au coût de la vie. Lors d’un changement de locataire, le propriétaire remet le loyer à sa valeur marchande. Cette valeur avantage les locataires lorsque le taux d’inoccupation est élevé (comme dans la décennie 90, puis de 2013 à 2017) et avantage les propriétaires lorsqu’il est faible (2000 à 2005, puis 2019 à 2020). À long terme, les loyers augmentent en moyenne d’environ 2 % par année, malgré l’inflation des coûts d’exploitation bien supérieure à ce taux. Par ailleurs, 62 % des locataires affirment dans un sondage L’Observateur qu’il est raisonnable qu’un propriétaire remette le loyer au niveau du marché après leur départ.

 

3^e mythe : il manque de logements disponibles

Faux. Au Québec, 1,6 % des logements étaient encore vacants en juin, soit au moins 20 000 logements. Ce taux était en hausse par rapport à mai (1,0 %), y compris à Montréal (1,1 % en mai et 1,9 % en juin). À ces taux d’ajoutent trois fois plus de logements occupés, mais bientôt disponibles. Plusieurs facteurs entraîneront une remontée du taux d’inoccupation en raison des pertes de revenus d’emploi, des changements de plan pour les étudiants universitaires québécois et étrangers, du retour des logements autrefois loués sur le marché touristique, du non-renouvellement de baux par des entreprises pour leurs travailleurs en déplacement, ainsi que du ralentissement de l’immigration. Aussi, des milliers de logements actuellement occupés par des gens qui ne paient plus de loyer depuis des mois, mais dont l’éviction n’est toujours pas possible, seront éventuellement disponibles.

 

4^e mythe : les propriétaires sont nombreux à procéder à des reprises et des évictions

Faux. Au cours des cinq dernières années, 0,8 % des logements ont fait l’objet d’une reprise de possession ou d’une éviction (pour agrandissement, subdivision ou changement d’affectation), soit seulement 0,2 % en moyenne par année. Ce que la CORPIQ déplore cependant, ce sont les cas spécifiques où le locataire a perdu son logement en raison d’une reprise de possession ou d’une éviction invoquée, mais que le propriétaire n’a pas respectée.

 

5^e mythe : les loyers trop chers poussent les locataires à déménager

Faux. Les principales raisons des déménagements sont le désir d’avoir plus ou moins d’espace en raison d’un changement dans le ménage, l’achat d’une propriété, l’état du logement et le besoin de se rapprocher du lieu de travail ou des études. Les seuls cas liés au loyer sont ceux où un couple se sépare ou si survient une perte de revenu.

 

6^e mythe : les propriétaires refusent les animaux

Faux. 24 % des propriétaires permettent au locataire d’avoir un chien et 71 % permettent les chats, à certaines conditions. Un locataire sur deux possède un animal. Un locataire qui choisit de louer un logement sans animaux a généralement plusieurs mois pour trouver une solution. Il n’est donc pas normal de trouver des animaux abandonnés dans les logements le 1^er juillet.

 

7^e mythe : les relations propriétaires-locataires sont souvent difficiles

Faux. 93 % des locataires disent entretenir une bonne ou très bonne relation avec leur propriétaire. De leur côté, 98 % des propriétaires disent avoir une bonne ou très bonne relation avec leurs locataires en général.

 

8^e mythe : un locataire peut sous-louer son logement aussi longtemps qu’il le souhaite

Faux. Après 12 mois de sous-location, le propriétaire peut envoyer un avis de non-renouvellement de bail. Cette période de 12 mois n’a pas à être consécutive.

 

9^e mythe : les propriétaires sont rémunérés pour la gestion de leur immeuble

Faux. Pour un loyer moyen mensuel de 800 $, par exemple, le Règlement sur les critères de fixation de loyer prévoit que les dépenses de gestion représentent seulement 40 $ (5 %). Dans les petits immeubles, un tel montant ne couvre pas la valeur réelle du temps consacré par le propriétaire à sa gestion. Également, tous les travaux d’entretien effectués par le propriétaire sont entièrement bénévoles.

 

10^e mythe : un registre des loyers serait une bonne mesure

Faux. Un registre des loyers pousserait plus de propriétaires à garder vacant pendant un an le logement avant de le relouer, période après laquelle le nouveau loyer ne peut plus être contesté. Davantage de locataires conserveraient les meilleurs baux et sous-loueraient avec profit. Aussi, des propriétaires préféreraient ne plus louer leurs logements à des fins résidentielles. Tout cela augmenterait alors la rareté, donc les loyers.

 

11^e mythe : le propriétaire doit fournir la peinture au nouveau locataire

Faux. Le propriétaire doit fournir un logement en bon état d’habitabilité. Il peut également interdire au locataire de choisir une peinture vive qui serait difficile à masquer après son départ. Si le locataire utilise quand même une peinture vive et ne repeint pas avant de quitter, la jurisprudence démontre que le tribunal donnera raison au propriétaire et ordonnera au locataire de lui verser des dommages.

 

12^e mythe : un locataire peut faire des travaux de modification dans le logement sans en parler au propriétaire

Faux. Le locataire doit obtenir la permission du propriétaire pour apporter des modifications au logement, y compris changer une serrure. S’il y a une urgence, le locataire peut effectuer ou faire effectuer des travaux, mais uniquement s’il peut prouver qu’il a tenté sans succès de contacter le propriétaire.

 

13^e mythe : les dépôts de garantie sont illégaux

Faux. Les dépôts de garantie sont légaux. Ce qui est illégal, c’est uniquement le fait d’exiger un dépôt comme condition à la signature d’un bail. Rien n’empêche un locataire de proposer un dépôt de garantie pour convaincre un propriétaire de lui louer le logement. Mentionnons qu’un propriétaire sur trois a déjà, à un moment ou un autre, signé un bail impliquant le versement d’un dépôt de garantie.

 

14^e mythe : l’immobilier locatif est rentable parce qu’il procure toujours un gain en capital

Faux. Durant les années 90, les immeubles locatifs ont perdu plus de 10 % de leur valeur. Il est inquiétant de constater que la valeur des immeubles augmente beaucoup plus vite que le revenu net de location qu’ils génèrent et aussi malgré la détérioration générale des bâtiments. Cela signifie que l’acheteur s’endette et prend un risque financier toujours plus grand. Il croit que l’acheteur suivant fera de même, et ce dans une logique insoutenable à long terme. Il se peut également que le gain en capital qu’il espère tirer de sa propriété repose sur une utilisation éventuelle de l’immeuble (terrain ou bâtiment) à d’autres fins que la location résidentielle, comme on l’observe déjà d’ailleurs. Notons également que s’il y a gain en capital, le propriétaire devra payer de l’impôt sur celui-ci.

 

15^e mythe : le propriétaire ne peut pas obliger un locataire à s’assurer

Faux. S’il s’agit d’une condition initialement prévue au bail, le locataire doit souscrire une police d’assurance habitation. À défaut, le tribunal a déjà ordonné à des locataires de s’assurer, sans quoi leur bail sera résilié. Le corollaire est que le propriétaire peut en exiger la preuve chaque année. Cependant, le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à s’assurer en cours de bail. Selon le BAC en 2017, 37 % des locataires québécois ne possèdent pas d’assurance habitation.

 

La source de ces informations est disponible sur demande auprès de la CORPIQ.