Les technologies de l’immobilier! Révolution en vue?

Les technologies dites proptech «property technology», font une entrée remarquée dans le monde immobilier et comme ce fut le cas pour les voitures, il s’agira bientôt d’une composante importante de l’offre immobilière. L’usager final n’en verra que quelques éléments, mais la technologie sera surtout présente au sein de l’activité immobilière comme telle, entre les mains des investisseurs, des promoteurs et des gestionnaires immobiliers.

Sans faire de bruit, la technologie est déjà présente en gestion immobilière, mais la vague actuelle nous mènera beaucoup plus loin. Toutes les étapes d’un projet immobilier, allant de la recherche de site, la planification, la construction, la mise en marché, la transaction, puis la gestion seront désormais propulsées par des façons de faire différentes grâce à plusieurs Proptech qui offrent des services aux acteurs de l’immobilier.

De la vaste étendue des proptech

Les promoteurs immobiliers, depuis déjà plusieurs années, bénéficient d’analyses qui sont les résultantes d’une combinaison d’informations impliquant les projections démographiques, le plan d’urbanisme, les règlementations, etc. Ces informations couplées à différents modèles de construction, vont déterminer le choix des sites et le type de construction les plus rentables. Ce type de service offert par des firmes d’évaluation et de services tel que Altus, utilisent de plus en plus les technologies. Les outils de configuration permettent de partir avec un projet cible et de le modifier ensuite selon les nouvelles informations qui changent la donne durant les phases subséquentes du projet. Autrefois, on avait un projet immobilier et on allait de l’avant selon les plans et changer en cours de route aurait été risqué. Au cours des dernières années, de plus en plus de projets mixtes sont apparus, qui ajustent le nombre d’étages dédiés au commercial vs condo vs locatif, au fur et à la mesure que la mise en marché connecte avec la réalité.

Les promoteurs auront de plus en plus accès à une combinaison de sources de financement. Au Canada, les REITS cotés en bourse permettent aux petits investisseurs d’avoir une part de gâteau des grands détenteurs d’immobilier, tel que CAPREIT, Timbercreek, etc. Dans l’avenir les promoteurs immobiliers pourront faire appel à des plateformes de financement participatif (Crowdfunding) permettant également à des petits investisseurs d’investir sur des projets qui rejoignent leurs valeurs, sans même y habiter. En combinant, financement privé, financement bancaire, et sociofinancement, les promoteurs auront ainsi plus d’options. 

Quant au courtage, on remarque aujourd’hui une certaine polarisation entre d’une part des sites comme Du Proprio qui simplifient la vente, et d’autre part une offre de courtage de plus en plus complète, dans laquelle le courtier offrira des solutions innovantes de financement et une mise en marché plus aguerrie que par le passé. Le bon exemple est certainement PMML, qui offre une gamme de services qui se démarque du courtage traditionnel. Le travail de courtage repose de plus en plus sur la technologie, tant pour la gestion documentaire que pour le marketing des propriétés que pour le professionnel lui-même. Des compagnies comme IMMOSquare offrent depuis plusieurs années des services à haute teneur en technologies qui procurent une gamme de services à des courtiers tant en France qu’au Québec. 

Selon Vincent Pavanello, co-fondateur de Real Estech, l’un des segments les plus impactés est celui de la construction. « Les besoins en immobiliers résidentiel et tertiaires sont immenses, et fortement contraints par les impératifs logistiques et écologiques. D’autre part, l’accès à l’immobilier neuf se heurte à la faiblesse du pouvoir d’achat. Le salut réside donc dans la hausse les gains de productivité pour construire mieux et moins cher». 

Toujours selon monsieur Pavanello, la construction hors-site vient répondre au problème de la main d’œuvre, en s’appropriant les nouvelles technologies des matériaux??: fibres optiques, bois, matériaux hybrides pour vitres intelligentes ou encore échangeurs thermiques. Le BIM (Business Information Modeling), dans lesquels les startups Autodesk et Graphisoft excellent, facilite la coordination des multiples acteurs sur un chantier pour mieux gérer les erreurs, qui représentent jusqu’à 30 et 50% des coûts selon le National Institute of Standards and Technology, agence du département du Commerce des États-Unis.

Une révolution se prépare certainement avec les avancées de l’impression 3D, en témoignent les progrès en la matière de la startup chinoise HuaShang Tenda, dont les bâtiments pourraient résister à des tremblements de terre de magnitude 8. 

La gestion immobilière revue et corrigée

Pour ce qui est de la gestion immobilière, depuis de nombreuses années, les logiciels de gestion sont utilisés par bon nombre de propriétaires et gestionnaires, Hopem et ProprioExpert sont les plus populaires. En plus de ces logiciels il existe une gamme de services offerts sur le marché pour optimiser le cycle de location, un créneau sur lequel la CORPIQ a une position de leader, avec ses innovations technologiques ProprioLocation, ProprioEnquête et Pronotif.

Cependant la révolution en matière de gestion immobilière passera aussi par un tableau de bord de l’entretien immobilier. En plus, des plateformes qui permettent de gérer les interventions du personnel d’entretien par une gestion des tickets et un suivi des travaux, c’est une batterie d’informations connectées qui s’ajoutera à la gestion des défectuosités. 

En effet, des capteurs sur les lignes d’eaux, ainsi que sur les principales composantes énergétiques et électriques, permettront un signalement en temps réel des défaillances ou des sollicitations afin d’optimiser les systèmes, les réparations et l‘entretien. Partie intégrante des nouvelles constructions, ces systèmes de capteurs pourront également être intégrés aux immeubles existants suivant des rénovations. 

À ces outils de gestion, vient maintenant la reconnaissance qu’un milieu de vie est aussi un circuit de distribution pour fournir des biens et services aux résidents. On parle de services propres à un logement, tel que Internet, le téléphone, des applications télé, système de sécurité, gestion des colis, services de ménage, promenade de chiens, cours de yoga, piscine, gym, etc.

Au-delà de ces services rattachés au logement, vient aussi la possibilité d’avoir une offre de services qui englobe une multitude de besoins, tel que des livraisons de repas, d’abonnement à des clubs sportifs, de réservation de massage, etc. L’arrivée de plateformes de services en ligne en marque blanche vient donner une accélération à ce genre d’offres de plus en plus répandues en centre urbain par des sociétés telles que Walter et Building Stack. 

Dans l’éventualité d’un certain volume d’affaires, il pourrait y avoir des prix réduits pour les locataires ou du moins une facilité de service dans des complexes où la sécurité est importante. Rappelons, que selon le modèle d’affaires, l’ajout de services peut accroître les revenus d’un immeuble de façon substantielle.

La redéfinition des espaces et des fonctionnalités : du concret pour les propriétaires

Pour le directeur général de la CORPIQ, il importe que l’arrivée des technologies représente quelque chose de concret pour les propriétaires du parc locatif québécois.

Comme le fait remarquer Benoit Ste-Marie «Au cours des derniers vingt ans, nous avons vu les superficies des appartements ou condo se réduire considérablement, c’est là une conséquence directe de l’augmentation du prix au pied carré et d’une réduction importante du nombre d’individus vivant sous un même toit». 

Cette réduction de surface est aussi accompagnée d’une recherche d’efficacité dans l’aménagement et un style de vie favorisant les espaces ouverts, moins définis. Ainsi, la taille des cuisines ne finit plus d’être réduite, la salle à manger s’apparente de plus en plus à un comptoir intégré à une cuisine davantage laboratoire. Au cours des années, les appareils électroménagers ont été de plus en plus la propriété du locateur, et à ce chapitre, il faut s’attendre à une optimisation de l’espace et une certaine redéfinition en fonction des locataires ciblés par l’immeuble. Récemment à Montréal, un projet immobilier visant les jeunes, a remplacé la cuisinière par un microondes à convection (utilisé depuis longue date dans la restauration), gagnant ainsi un espace non négligeable, permettant de mettre un lave-vaisselle dans un endroit jadis trop exigu. 

On s’attend à voir une européanisation des électros, c’est-à-dire un frigo moins large, une plaque de cuisson réduite à deux ou trois ronds, etc. Par ailleurs, certaines nouveautés s’ajouteront telles que le potager intérieur (sorte d’électroménager) qui occupera un espace important non loin du frigo, créant une atmosphère particulièrement tendance. Au niveau des électro, arrive aussi, la laveuse avec sécheuse intégrée, qui est déjà disponible à un prix abordable, mais qui demande encore un peu d’amélioration pour le séchage. C’est tout de même une sécheuse en moins en termes d’espace et d’électricité puisque les modèles se branchent sur le 120 volts tout simplement.  

Est-ce qu’il s’agit là de Proptech ? Pour Benoit Ste-Marie, « bien qu’il ne s’agisse pas de Proptech proprement dit, il s’agit de nouveautés qui méritent toute notre attention, dans la mesure où le propriétaire doit maximiser l’espace et créer un milieu de vie en ligne avec les aspirations des nouvelles générations. C’est au gestionnaire immobilier d’être à l’affût des nouvelles technologies et de faire des choix qui maximiseront la valeur». Le frigo connecté qui gère l’inventaire et crée des alertes pour l’épicerie en ligne ? «Oui dans certaines résidences unifamiliales, mais pas dans le locatif, où la pertinence doit être mise à l’épreuve du rendement» indique Benoit SteMarie. 

Par ailleurs, au niveau de la construction neuve ou de la rénovation majeure, la technologie sera prépondérante. Déjà plusieurs projets présentent des appartements modulables avec des murs électroniques qui coulissent de façon à réduire la taille de la chambre au profit du salon durant le jour. Dans le même style, on assiste à un retour du lit escamotable, des espaces de rangement intégrés, éliminant le traditionnel mobilier de chambre à coucher. Bref, on comprend que l’appartement de demain sera de plus en plus aménagé par le propriétaire dans des espaces plus restreints, mais intelligents.

Intelligents? Sans même parler des objets connectés et de Alexia ou de Google Home ? Selon monsieur Ste-Marie, « on entend beaucoup parler des gadgets liés à la domotique, mais dans le locatif, on a le temps encore de voir venir la vague. C’est que le rythme d’innovation est rapide et les changements technologiques autour demandent une telle adaptation de l’usager, que c’est pour l’instant trop «instable » pour être décliné ainsi dans le locatif». Parlons tout de même un peu de ce qui s’en vient à grand pas. Actuellement les grands de la technologie travaillent sur un projet grandiose qui vise à créer un protocole de communication pour les maisons, un genre d’internet pour la maison appelé CHIP «Connected Home over IP» afin que les objets connectent entre eux selon un mode standard sur lequel tous les fabricants pourront s’enligner. 

Objets connectés : qu’est-ce que cela donne?

Des objets connectés peuvent être simplement rattachés à une application en ligne (tel qu’on le voit dans les publicités télé), permettant de fermer les lumières, déverrouiller la porte etc. On peut aussi y connecter des objets tels que le réveil, la cafetière etc. Bref, un petit plaisir que l’usager peut presque installer luimême et ainsi vivre son petit moment branché. 

Cependant, Benoit Ste-Marie ajoute que «les objets connectés promettent beaucoup plus. Sur le plan énergétique par exemple, les stores connectés seront baissés pour réduire l’impact du soleil, et la climatisation sera optimisée en fonction de vos heures d’arrivée et de départ, idem pour le chauffage, l’éclairage, etc. Calqué sur ce qui se fait dans l’immobilier commercial, ces systèmes ne sont pas si compliqués à mettre en place et peuvent générer des gains d’efficacité énergétique palpables. Les coûts d’énergie font que ces modèles mettront du temps à s’implanter au Québec, et ils feront leur apparition dans les maisons unifamiliales et les condos en premier. En second dans le logement neuf, et on ne sait pas encore quand dans le logement traditionnel».

Associé à la technologie 5G, la génération d’objets connectés n’est pas sans embûche sur le plan de l’acceptation sociale. Plusieurs personnes n’ont pas envie d’un habitat dans lequel les ondes se multiplient, sans en connaître les risques pour la santé. Par ailleurs, pour certains segments de marché, la présence d’un tel niveau de technologie est très attrayante et certains sont prêts à payer très cher pour s’y loger et en bénéficier.

Selon Benoit Ste-Marie, « Dans le cas des résidences pour aînées, la poussée technologique aura une portée encore plus grande ». En plus des objets connectés, des caméras et détecteurs de mouvement permettront de garder une vigilance de grande qualité pour s’assurer du bien-être des habitants selon leurs niveaux d’autonomie. Un débat social a lieu aussi, quant au respect de la vie privée, tant pour les usagers que pour les employés des résidences pour aînés. Somme toute, les avantages d’avoir accès à une vidéo en direct de ses parents peuvent être très appréciables pour des enfants préoccupés par leur santé.

Communication et mise en marché

Aujourd’hui, les premiers points de contacts avec les candidats locataires se font via des sites internet généralistes tel que Kijiji ou des sites spécialisés tel que Kangalou. La simple idée de pousser son annonce vers des clientèles de locataires les plus rentables n’existait pas encore il y a quelques années. Doté de programmes qui analysent les profils de locataires, il est maintenant possible de diriger votre annonce directement sur cette cible précise et que vos démarches de location portent sur une clientèle comportant moins de risques et qui est souvent prête à payer davantage que la clientèle non ciblée.

La CORPIQ offrira sous peu la possibilité de prendre en charge tout ou partie de la mise en marché d’immeubles, de gérer les campagnes sur les médias sociaux, et ainsi assurer un flot de visiteurs qualifiés au propriétaire qui n’aurait plus à se soucier de sa mise en marché. À cela s’ajoutent des services en ligne, tel que ProprioMarché proposé par la CORPIQ qui permet d’aménager un logement de façon virtuelle afin d’en maximiser la valeur, l’achat de pancartes à louer, ou la création de site internet, etc. 

Monsieur Ste-Marie ajoute que «Bien que la communication s’avère le point central des activités de location, très souvent, une fois le bail signé, la communication entre locateur et locataire devient rarissime. Avec l’arrivée de plateforme de communication, de site internet dédiés au locataire, d’infolettre sur divers sujets qu’il soit saisonniers, relatifs à des travaux, des services, etc. ; la communication est désormais intensive tout au long de l’année ».

Ces plateformes permettront le paiement de loyer, les réservations de salles communautaires, et seront de plus en plus intégrées aux logiciels de gestion ainsi qu’aux plateformes de conciergerie virtuelle. L’intégration de ces composantes demeure à être complétée, il n’y a pas encore de modèle qui intègre une prise en charge globale de toutes ces dimensions, mais cela ne saurait tarder.

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> Un article paru dans le magazine Proprio #52