Critères de fixation de loyer 2020

Les critères de fixation de loyer 2020 accroîtront la rareté des logements et affecteront la qualité de l’offre, prédit la CORPIQ.

Alors que le taux d’inoccupation des logements diminue au Québec, les critères de fixation de loyer 2020 dévoilés par la Régie du logement accentueront les problèmes de disponibilité et de qualité.

Rénover détruit de la valeur

Pour 2020, les propriétaires qui se rendront au tribunal se verront accorder une augmentation de loyer de seulement 2,58 $ par tranche de 1000 $ de travaux de rénovation. Il leur faudra donc théoriquement patienter 387 mois (32 ans) pour récupérer une dépense, soit bien plus que la durée de vie utile de ce qui est rénové.

« ll n’y a plus aucun moyen d’amortir les travaux de rénovation, à moins qu’il y ait un changement de locataires permettant de hausser les loyers en conséquence. L’autre possibilité est que le propriétaire qui rénove ou l’acheteur éventuel ait pour projet d’utiliser l’immeuble à des fins autres que résidentielle locative », explique le directeur Affaires publiques de la CORPIQ, Hans Brouillette.

Ce blocage contribuera donc à réduire davantage l’offre de logements, estime la CORPIQ. D’une part, les propriétaires qui rénovent ont tout intérêt à garder ensuite le logement vacant pendant douze mois, puisque la loi leur permet ensuite d’afficher un loyer que le nouveau locataire ne pourra pas contester. D’autre part, si les rénovations majeures ne sont pas réalisées, le risque augmente que la pérennité de l’immeuble ne soit possible que par sa conversion ou sa reconstruction en condos ou, s’il est bien situé, en offre d’hébergement touristique.

Les loyers augmentent, donc la hausse accordée par le tribunal sera plus généreuse…

Pour 2020, l’augmentation du loyer de base (sans les taxes foncières) qu’accordera le tribunal lors d’une fixation sera deux fois plus élevée qu’en 2019. En effet, la Régie du logement utilise principalement dans son calcul le taux de variation des loyers au Québec durant l’année précédente. Or, les loyers sont en hausse marquée, soit 1,9 % selon Statistique Canada ou de 3,2 % selon la SCHL.

« C’est là une des absurdités de la méthode de fixation des loyers qui utilise des chiffres qu’elle-même influence », explique le porte-parole de la CORPIQ. « Quand les loyers augmentaient peu, les propriétaires étaient pénalisés avec des taux faibles l’année suivante. Maintenant que les loyers augmentent davantage, la fixation de loyer autorisera des hausses plus substantielles. »

La CORPIQ propose que le principe des ajustements de loyer soit plutôt basé sur le coût d’occupation (coût global d’usage) des logements. L’indicateur idéal serait l’indice de prix des logements neufs, qui se situe à 2,7 % présentement. Si le revenu net généré par les loyers d’un immeuble ne suit pas le coût d’usage, les propriétaires perdent l’intérêt d’y réinvestir en rénovation et le risque qu’on le retire du marché locatif pour le convertir à un autre usage s’accroît.

« Si le gouvernement du Québec avait appliqué le coût d’usage pour déterminer les ajustements au cours des dernières décennies, l’offre actuelle serait plus abondante et de meilleure qualité », affirme Hans Brouillette.

La CORPIQ a mis en ligne sa propre grille de calcul d’ajustement de loyer qui compare le résultat de ce qu’elle propose avec celui de la grille officielle de la Régie du logement.

Le nombre de litiges va augmenter

Avec la rareté des logements vacants, plus de locataires choisiront de ne pas déménager cette année et contesteront l’avis d’augmentation de loyer. Donc moins de logements se libéreront et plus de demandes de fixation par le tribunal seront déposées. Leur nombre avait explosé lors de la crise du logement des années 2000.

La prudence avant de refuser est toutefois de mise, car si l’augmentation de loyer demandée par le propriétaire s’avère justifiée, le locataire qui refuse de considérer les factures qui lui sont présentées en preuve sera normalement tenu de payer, en plus de l’ajustement de loyer, les frais judiciaires pouvant atteindre 78 $.

Source : CORPIQ, d’après les rapports annuels de la Régie du logement

L’intervention de la ministre est nécessaire

La CORPIQ soumettra à la ministre de l’Habitation, Andrée Laforest, ses propositions pour réformer les critères de fixation de loyer. En réponse à une pétition initiée par la CORPIQ et déposée le 18 septembre à l’Assemblée nationale, la ministre reconnaissait que certains critères constituaient un frein à l’investissement et confirmait que la possibilité d’une modification du règlement était à l’étude.

« La méthode de fixation de loyer a été élaborée dans les années 70. Il est plus que temps que le gouvernement l’actualise », conclut Hans Brouillette.

L’abordabilité meilleure que jamais

En terminant, la CORPIQ souligne le fait que l’abordabilité des loyers s’est améliorée au Québec depuis deux décennies. Selon les plus récentes données publiées par Statistique Canada, en 2017 le loyer moyen au Québec (735 $) représentait sur douze mois 22,5 % du revenu moyen après impôt des locataires (39 200 $). En 1996, c’était 25,9 %. 

Source : CORPIQ d’après les données de Statistique Canada