Ajustements de loyer 2019 : La CORPIQ recommande de ne pas considérer la baisse de taxe scolaire

Les propriétaires de logements qui ont reçu une baisse de taxe scolaire devraient la conserver, surtout si leurs loyers à ajuster sont inférieurs à la moyenne, estime la CORPIQ.

La décision du gouvernement du Québec en 2018 d’abaisser les taux de taxe scolaire régionaux reste une mince compensation financière face aux centaines de millions de dollars perdus ces dernières années par les propriétaires en raison de critères de fixation de loyers absurdes.

La CORPIQ dénonce qu’au cours des deux dernières décennies, les gouvernements du Québec qui se sont succédé ont décrété des critères de fixation de loyer toujours plus faibles. Certains critères se basent même sur des indicateurs économiques erronés qui conduisent à des jugements tout aussi erronés.

Cette situation perdurera en 2019 avec la publication aujourd’hui par la Régie du logement de taux plafonds plus bas que l’inflation. Le tribunal est obligé d’utiliser ces taux en fixation de loyer, conformément au règlement adopté par le gouvernement. Celui-ci force aussi la Régie à publier des scénarios fictifs qui enveniment des centaines de milliers de négociations de loyer entre locataires et propriétaires.

« Les trop faibles taux de critères de fixation de loyer expliquent en partie : le déficit d’entretien du parc de logements du Québec, la conversion massive en copropriétés, de même que le déficit de 37 %, soit 450 $, avec les loyers observés en moyenne dans les neuf autres provinces canadiennes », a déclaré le directeur des affaires publiques de la CORPIQ, Hans Brouillette.

Alors que le taux d’inoccupation se situe à son plus bas en dix ans, une situation à l’avantage des propriétaires, ceux qui ont eu une baisse de leur compte de taxe scolaire en 2018 obtiennent donc une rare occasion de compenser une partie des sommes dont on les a privés au fil des ans.

Une autre utilisation de la baisse de taxe scolaire consisterait pour le propriétaire à modérer l’ajustement de loyer 2019 de ses locataires qui paient un juste prix, mais de ne pas accorder cet avantage à ceux dont le loyer est anormalement bas pour la valeur du logement. Cela conduirait à une répartition plus équitable des dépenses communes de l’immeuble entre les locataires.

Trois critères de fixation absurdes

La CORPIQ juge ridicule l’ajustement de loyer qui sera consenti en 2019 à un propriétaire ayant réalisé des travaux majeurs de réparation ou d’amélioration d’un logement. En effet, chaque tranche de 1000 $ de travaux réalisés ne donnera droit d’ajouter que 2,25 $ au loyer. Il lui faudra donc patienter 37 ans pour récupérer la dépense. Quand la Régie du logement a été créée en 1980 par le gouvernement du Parti québécois, les propriétaires pouvaient recouvrer ce montant en 8 ans.

Aux propriétaires pouvant se le permettre, la CORPIQ suggère donc de rénover puis de laisser le logement vacant durant un an. Il sera ainsi à l’abri du contrôle de loyer.

Autre absurdité, le gouvernement du Québec accordera au propriétaire une indexation de seulement 0,4 % sur la portion du loyer qui correspond à son revenu net, donc après les dépenses d’exploitation. Considérant que l’inflation en général a été de 1,7 % en 2018, le rendement de l’immeuble se déprécie donc.

Enfin, on limitera le propriétaire à une indexation de seulement 0,8 % pour ses dépenses de gestion, alors que l’inflation au Québec a été de 1,7 %. Il s’agit d’une risée que les propriétaires ne sont plus capables d’endurer.

La CORPIQ demande à la ministre de modifier le rôle de la Régie

Alors que la méthode de fixation de loyer est au cœur de la dynamique de l’offre et de la demande de logements, en plus d’impacter l’entretien des immeubles, la CORPIQ constate que la Régie du logement n’est pas en mesure d’exercer le rôle économique essentiel de régulateur du marché.

Depuis de nombreuses années, la Régie ne semble plus avoir les ressources pour s’acquitter d’un volet de sa mission qui consiste à « faire des études et établir des statistiques sur la situation du logement ». Elle s’est plutôt recentrée sur son rôle judiciaire de trancher des litiges au cas par cas, sans conseiller le gouvernement avec une vision globale de l’habitation.

« Nous demandons à la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, de limiter le rôle de la Régie à fixer les loyers en litige selon les taux qu’on lui fournit. La réévaluation permanente de la méthode de calcul et la publication annuelle des critères de fixation de loyer devraient, en toute logique, être confiées à une autorité gouvernementale à vocation économique », a expliqué Hans Brouillette.