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La CORPIQ réfute l’indicateur choisi par le gouvernement du Québec pour fixer les loyers
Communiqués de presse
Depuis au moins deux décennies, le gouvernement du Québec fournit à la Régie du logement des statistiques erronées, lesquelles sont ensuite utilisées pour publier en janvier des scénarios d’ajustements, ainsi que pour fixer par le tribunal les loyers contestés.
La CORPIQ a découvert que l’indicateur de variation des loyers qu’est obligée d’utiliser la Régie du logement pour faire ses calculs, conformément au règlement décrété par le gouvernement, est deux fois plus faible que la réalité du marché.
Or, cet indicateur de variation des loyers a une incidence majeure sur tout le processus de fixation de loyer. En effet, il influence les portions « revenu net » et « frais de gestion » de l’immeuble, qui représentent en moyenne 70 % d’un loyer excluant le chauffage.
Pour preuve, de 2007 à 2017, les loyers des mêmes logements ont augmenté en moyenne de 2 % par année, selon les rapports annuels de la SCHL. Pourtant, le gouvernement du Québec a fourni à la Régie du logement un taux deux fois moindre : 1 %.
« En 2017, les loyers ont augmenté de 1,9 % selon la SCHL, alors que la Régie du logement utilisera plutôt 0,7 % dans ses calculs, tel qu’annoncé aujourd’hui. Ce chiffre n’a aucune crédibilité, tant pour les propriétaires que pour les locataires », a déclaré le directeur Affaires publiques de la CORPIQ, Hans Brouillette.
D’ailleurs, le Regroupement des comités logements et associations de locataires (RCLALQ) déclarait lui-même lundi dans un communiqué que les loyers ont augmenté de 22 % depuis dix ans (soit une moyenne de 2 % par année). C’est plus que le double du chiffre utilisé par le gouvernement.
« Nous demandons au gouvernement du Québec d’adopter les chiffres de la SCHL pour que cessent les conflits inutiles entre propriétaires et locataires », poursuit le porte-parole de la CORPIQ. « D’ici là, nous proposons aux propriétaires notre propre grille de calcul des loyers, disponible sur corpiq.com. Elle a le mérite d’être plus honnête que celle du gouvernement ».
41 ans pour amortir une rénovation
D’autres critères de fixation de loyer sont également dénoncés par la CORPIQ, notamment le taux absurde servant à amortir les dépenses majeures de rénovation. Pour 2018, celui-ci sera de 2,4 %, le plus bas taux de l’histoire de la Régie du logement. Chaque tranche de 1000 $ de rénovations effectuées en 2017 donne donc droit à seulement 2 $ d’augmentation de loyer mensuel pour 2018. Il faudra ainsi 41 ans au propriétaire pour récupérer le montant dépensé, comparativement à 8 ans dans les années 80.
Le taux pour l’électricité mis en doute
Enfin, la CORPIQ met en doute le critère de fixation de loyer « électricité » de -0,9 %. Il ne reflète pas la réalité des propriétaires de logements qui incluent ce type de chauffage dans leurs loyers. Le taux est négatif en raison du fait que, bien que ses tarifs aient augmentés de 0,7 %, Hydro-Québec applique son tarif le plus bas aux premiers 33 kWh de consommation par jour, comparativement aux premiers 30 kWh auparavant. Or, dans le cas d’un immeuble multilogement où le propriétaire se fait facturer une grande consommation d’électricité sur un même compte, le critère de fixation négatif décrété par le gouvernement le pénalise injustement en 2018.
L’effet des taxes municipales
Mentionnons pour terminer que selon un calcul de la CORPIQ, l’effet d’une hausse des taxes municipales de 3,3 %, comme celle adoptée cette semaine par la Ville de Montréal, peut représenter à elle seule environ 4 $ d’augmentation sur un loyer de 800 $. Les propriétaires ont l’odieux de devoir percevoir les taxes municipales dans le loyer des locataires qui, malheureusement, oublient souvent que l’appétit des municipalités représente une large part de l’augmentation de leur coût d’habitation.
Critères de fixation de loyer 2018
|
Électricité |
-0,9 % |
|
Gaz naturel |
1,3 % |
|
Mazout |
12,3 % |
|
Entretien |
1,5 % |
|
Services |
1,3 % |
|
Gestion |
0,7 % |
|
Travaux majeurs |
2,4 % (2,00 $ pour 1000 $) |
|
Assurance |
Selon les factures |
|
Taxes foncières |
Selon les factures |
|
Revenu net |
0,4 % |