Loi sur le courtage immobilier : les gestionnaires immobiliers dans la mire

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Il y a quelques semaines, une entreprise de gestion immobilière de la région de Québec a été mise à l’amende par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) pour avoir enfreint la loi sur le courtage immobilier.

Celle-ci a écopé d’une pénalité de 1000 $ pour avoir, « par le biais de son site Internet, agi de manière à laisser croire qu’elle était autorisée à exercer l’activité d’agence immobilière, notamment en matière d’achat, de vente, de location ou d’échange d’immeuble », peut-on lire dans l’avis d’infraction.

La CORPIQ a aussi eu vent d’un autre cas similaire dans la région du Saguenay.

Or, la Loi sur le courtage immobilier prévoit que ces actions doivent être posées exclusivement par des courtiers immobiliers, sauf dans des cas bien précis. 

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Lorsqu’un de vos logements se libère, est-ce que vous vous chargez personnellement de le relouer ou confiez-vous cette tâche à autrui? Le cas échéant, votre mandataire est-il légalement autorisé à le faire? Entrevue avec Robert Nadeau, président et chef de la direction de l'Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), pour démystifier les subtilités du courtage immobilier.

« Quiconque, au bénéfice d’autrui et contre rétribution (argent, troc ou autre), pose une action de courtage – c’est-à-dire intervient à titre d’intermédiaire dans une transaction de vente, d’achat, de promesse d’achat ou de location d’immeuble – doit détenir un permis », explique d’entrée de jeu M. Nadeau, mentionnant au passage que le Québec compte près de 14 000 courtiers immobiliers reconnus, répartis dans 1700 agences.

Néanmoins, il existe des exceptions à cette règle. Dans certains cas bien précis, des intervenants comme des institutions financières, des administrateurs d’immeubles, ou encore des proches (conjoint, parents, enfants du locateur) peuvent opérer sans détenir la certification de l’OACIQ. La liste complète des personnes et des sociétés qui ne sont pas soumises à la Loi sur le courtage est disponible au http://bit.ly/1zxBmsA.

« Naturellement, un propriétaire qui veut louer ses logements peut le faire lui-même. Un employé salarié permanent – on ne parle pas d’un occasionnel ou de quelqu’un "à contrat" –  qui travaille exclusivement pour une compagnie ou un locateur qui possède plusieurs logements est aussi autorisé à le faire. Même chose pour le concierge ou le gérant de copropriétés qui agit au nom du syndicat de l’immeuble », illustre sommairement M. Nadeau.

Il précise toutefois qu’un individu ou une compagnie qui offre ses services pour faire de la location et publier des « petites annonces » à plus d’un propriétaire « exploite une entreprise pour agir à titre d’intermédiaire » qui relève du domaine du courtage; elle doit alors détenir le permis en question.

« C’est surtout ce genre de cas qu’on vise avec la Loi sur le courtage immobilier. Souvent, ces gens se définissent comme étant des conseillers ou des démarcheurs en location et enfreignent au règlement », fait-il valoir.

Les contrevenants s’exposent à des amendes allant de 1500 $ à 20 000 $ pour une personne physique et de 3000 $ à 40 000 $ pour une personne morale. En cas de récidive, le minimum et le maximum de la pénalité sont portés au double. Les inspections ne se font pas systématiquement et découlent, la plupart du temps, de plaintes formulées à l’OACIQ.

« C’est vrai qu’au cours des six ou sept dernières années, les courtiers faisaient moins de location résidentielle. Mais il y a un phénomène nouveau avec le marché de la copropriété locative [et les courtiers sont de plus en plus sollicités] », fait-il valoir, soulignant du même coup que celui de la résidence pour aînés est également en pleine effervescence.

Courtier ou gestionnaire?

Parfois, la ligne entre la gestion et le courtage d’immeuble est difficile à tracer pour les propriétaires.

 M. Nadeau départage les tâches et responsabilités relatives à chacune de ces spécialités de la manière suivante : « recevoir les loyers, entretenir l’édifice, payer les comptes,  ça c’est de la gestion. Louer des logements (coordonner les visites, remplir la promesse de location, assurer la visibilité et la publicité de l’appartement à louer, etc.), ça demande un permis [de courtage] ».

Mais pourquoi est-ce si important de faire affaire avec un courtier dans le cas d’une location, alors que les implications ne sont pas aussi marquées que celle pour une vente ou un achat?

« C’est une façon d’assurer la protection du public; n’oublions pas que les courtiers touchent de l’argent qui n’est pas le leur. Ils ont donc un fonds d’assurance responsabilité et un autre d’indemnisation [qui permet de rembourser les victimes] en cas de manœuvre malhonnête ou frauduleuse. L’OACIQ offre aussi des services d’inspection, de syndic et de déontologie. Bref [en faisant appel à des experts certifiés], la clientèle (autant propriétaire que locataire) bénéficie de tout (mécanismes de protection et recours) que qui est prévu dans la Loi sur le courtage immobilier », explique-t-il.

Pour en savoir plus sur le courtage immobilier, on consulte le site de l’OACIQ au http://www.oaciq.com/fr.

 

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Ce qu’en pense la CORPIQ

En 2006, lors de la révision de la Loi sur le courtage immobilier, la CORPIQ a demandé au gouvernement du Québec d’exclure du champ d’application de cette législation tout ce qui se rattache à la location. Elle ne voit aucun argument valable justifiant que le recours à des courtiers soit obligatoire; la protection du public n’étant pas compromise, selon elle.