Property rights: CORPIQ's symbolic victory over the City of Montreal

CORPIQ's efforts to mobilize landlords to block the application of a municipal by-law prohibiting the expansion or subdivision of a dwelling will not have been in vain. Among the eight boroughs that have worked together to restrict this right of ownership, which is provided for in the Civil Code of Québec, CORPIQ has so far succeeded in removing four zones where the by-law will ultimately not apply: two in Rosemont-La-Petite-Patrie and two in Plateau Mont-Royal. In fact, the owners were sufficiently numerous to oppose it to force the holding of a referendum. Instead, these boroughs preferred to withdraw the by-law in the 4 zones.

However, since the boroughs are divided into several hundred zones, this victory remains symbolic. CORPIQ is now studying its legal recourses to have the authority these municipal governments that believe they must adopt a by-law that denies a property right enshrined in the Civil Code of Québec.

Also, CORPIQ considers that the consultation and decision-making process orchestrated by the eight boroughs has flouted democratic principles for such an important by-law. In fact, the by-law will affect the value of the buildings, compromise the use that their owners can make of them and lead to the exodus of families to the suburbs.

Notices of consultation and then virtual consultations with citizens were held either amid the lockdown in the spring or during the moving season this summer. The provision of information to citizens by the municipalities was also limited to the strict minimum required by law, obviously to generate as little opposition as possible.

The case of the Sud-Ouest borough

Like most other boroughs that are united against landlords to favour tenants, the Sud-Ouest borough is administered by a mayor from the pro-tenant party Projet Montréal, Benoit Dorais. This is the same political party as that of the mayor of Montreal, Valérie Plante. Mr. Dorais is publicly in favour of a rent register and is president of the executive committee of the Ville-centre, and therefore number 2 at the City of Montreal. His borough has decided that it will be this week that he will allow citizens to oppose the draft by-law (until December 22). This is the last of the 8 central boroughs in Montréal that has not yet completed the process. Once again, we are witnessing a strategy to limit any opposition to the by-law, as the population returns to confinement on the eve of the holidays.

As for the other boroughs, CORPIQ has sent an email (in French) to landlords in the Sud-Ouest to provide them with the procedure to follow if they want to force a referendum to invalidate the by-law.

One of the first boroughs to adopt a by-law restricting the right to change the configuration of a rental residential building was Ville-Marie, whose mayor is Valérie Plante. Valérie Plante herself owns a rental apartment building, but in the Rosemont-La-Petite-Partie borough. This summer, she proceeded with a merger of apartments so that the quintuplex she owns becomes a quadruplex... This is what we can call: double standards!

Table (in French) showing the changes made when the boroughs adopted the by-laws

	Ville-Marie	Plateau Mont-Royal	Sud-Ouest	Mercier-Hochelaga-Maisonneuve	Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension	Verdun	Côtes-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce	Rosemont-La-Petite-Patrie
Règlement	01-282	01-277-87	01-280	01-275-131 modifiant 01-275	01-283-108 modifiant 01-283	1700-125P2 modifiant 1700	RCA20 17331 modifiant 01-276 et 01-281	01-279-65
Consultations écrites seulement	15 au 29 juin 2020	10 au 25 juin 2020	19 juin au 13 juillet 2020	20 juillet au 3 août 2020	22 juin 2020 au 21 juillet 2020	28 septembre au 13 octobre 2020	24 septembre au 8 octobre 2020	19 août au 2 septembre 2020
Statut	Adopté 8 septembre 2020. Aucun référendum ne sera tenu (demande référendaire possible du 8 au 17 août 2020)	Adopté le 8 septembre 2020, puis retrait pour 2 zones où un référendum était réclamé (Zones 0138 et 0264 )	Adopté le 13 octobre 2020. Avis de demande d’approbation référendaire du 14 au 22 décembre	Adopté le 31 août 2020. Aucun référendum ne sera tenu (demande référendaire possible du 4 au 15 septembre 2020)	Adopté le 19 novembre 2020. Aucun référendum ne sera tenu	Adoption le 3 novembre 2020. Aucun référendum ne sera tenu	Adoption le 2 novembre avec avis référendaire de huit jours publié (échéance le 19 novembre)	Adoption le 5 octobre 2020. Puis retrait pour 2 zones où un référendum était réclamé (Zones 0215 et 0093 )
Fusion de logements interdite
Version 1		Interdite pour les quadruplex et plus ET interdite dans un duplex ou triplex si la superficie du plancher dépasse 200m2 (2153pi2)	Interdite pour 3 logements ou plus, sauf si logements sociaux ou communautaires. Interdit de réduire un logement pour en agrandir un autre.		Interdite pour les bâtiments de 2 logements ou plus, sauf pour un duplex ou triplex situé sur un lot dont la largeur est de 6,1 m (20 pieds) ou moins. Logements sociaux exclus.	Interdite pour les 7 logements ou plus, à moins que  le logement soit remplacé par un commerce	Interdite dans un immeuble de 4 logements ou plus	Interdit la conversion d'un duplex en maison unifamiliale si l'immeuble comportait plus de deux logements à l'origine. Interdit la conversion d'un triplex en maison unifamilliale dans un secteur où les résidences unifamiliales ne sont pas autorisées.
Version 1-B			Autoriser par usage conditionnel (outil réglementaire permettant d’autoriser, sous certaines conditions, l’exercice d’un usage ou son implantation dans une ou plusieurs zones) qu'un propriétaire de bâtiment situé dans un secteur résidentiel et ayant de 2 à 6 logements puisse retirer un logement			Interdite pour les 5 logements ou plus, à moins que  le logement soit remplacé par un commerce
Version 2		...dépasse 200m2, sous-sol exclu du calcul. L'aire est celle intérieure.	Interdite pour 3 logements ou plus, sauf si logements sociaux ou communautaires. Interdit de réduire un logement pour en agrandir un autre. Dans les zones suivantes :  0469, 0473, 0481, 0486, 0494, 0501 ou 0503, interdite pour 2 logements ou plus		Interdite dans les bâtiments de 7 logements et plus. La fusion de plus d'un logement interdite pour les 4 a 6 logements et doit respecter le nombre minimal prescrit au zonage. La fusion de plus d'un logement interdite pour duplex et triplex. De plus, dans certains secteurs, la superficie de plancher des maisons unifamiliales sera limitée à 200 m².		exemption pour logements sociaux ou communautaires	IDEM
Subdivision de logements interdite
Version 1	Interdite si l'espace retiré est habitable, la hauteur libre est supérieur à 2 m et, dans le cas des duplex et triplex, s'il s'agit de logements qui n'existaient pas à cet emplacement à l'origine.	Interdite dans l'ensemble des immeubles (sauf logements sociaux ou communautaires) si l'espace retiré est habitable et, dans le cas des duplex et triplex à l'origine, si ces logements n'existaient pas à cet emplacement	Interdite dans un bâtiment de 3 logements ou plus où l'espace est habitable et interdite. Interdite elle permet a l'immeuble de dépasser 3 logements	Interdite pour l'ensemble des immeubles à moins que le nouveau logement soit situé entièrement au niveau du sous-sol ou que la subdivision permette de reprendre le nombre de logements et leur emplacement dans un bâtiment dont à l'origine c'était un duplex ou triplex. Logements sociaux ou communautaires exemptés.	Interdite pour les bâtiments de 3 logements ou plus, sauf si l'espace retiré n'est pas habitable	Interdite à l'ensemble des immeubles si l'espace retiré est habitable. Permise si on vise a remplacer un commerce par un logement ou pour rétablir un logement à son emplacement d'origine dans un immeuble de 6 logements ou moins.	Interdite à l'ensemble des immeubles si l'espace retiré est habitable et si le nouveau logement n'est pas sous le rez-de-chaussée. Permise pour un retour à la typologie d'origine d'un duplex ou triplex	Interdit à l'ensemble des immeubles si l'espace est habitable et que cela ne permet pas de rétablir le nombre de logements et leur emplacement dans un bâtiment dont l'origine était un duplex ou triplex
Version 2	Ajout d'une exemption pour les bâtiments de logements sociaux ou communautaires	Interdite dans l'ensemble des immeubles (sauf logements sociaux ou communautaires) si l'espace retiré est habitable et, dans le cas des duplex et triplex à l'origine, si ces logements n'existaient pas à cet emplacement, à moins de prendre seulement une partie d'un logement adjacent.	Interdite dans un bâtiment de 3 logements ou plus où l'espace est habitable et interdite. Interdite elle permet a l'immeuble de dépasser 3 logements		Interdite pour les bâtiments de 3 logements ou plus, sauf si l'espace retiré n'est pas habitable. 1° l’espace retiré n’est pas un espace habitable, mais uniquement un espace de commodité tel qu’un espace dont la hauteur libre est inférieure à 2 m, un garage, une salle de bain, une salle de toilette et un espace de rangement. 2° pour l’ajout d’une cage d’escalier.	Interdite à l'ensemble des immeubles si l'espace retiré est habitable. Permise si on vise a remplacer un commerce par un logement ou pour rétablir un logement à son emplacement d'origine dans un immeuble de 6 logements ou moins.		IDEM
Agrandissement du bâtiment interdit	Interdit si l'implantation au sol dépasserait 70 % (100% auparavant) dans le secteur délimité par les rues Ontario Est, Frontenac, Notre-Dame Est et Parthenais.
Conversion maison de chambres interdite	Interdiction d'en faire un autre usage (exemple: en logements)	Interdiction d'en faire un autre usage (exemple: en logements), sauf si c'est par un immeuble de logements sociaux ou communautaires	Interdiction d'en faire un autre usage (exemple: en logements), sauf si c'est par un immeuble de logements sociaux ou communautaires	Interdiction d'en faire un autre usage (exemple: en logements), sauf si c'est par un immeuble de logements sociaux ou communautaires	Interdiction d'en faire un autre usage (exemple: en logements), sauf si c'est par un immeuble de logements sociaux ou communautaires	Interdiction d'en faire un autre usage (exemple: en logements), sauf si c'est par un immeuble de logements sociaux ou communautaires	Interdiction d'en faire un autre usage (exemple: en logements), sauf si c'est par un immeuble de logements sociaux ou communautaires	Interdiction d'en faire un autre usage (exemple: en logements), sauf si c'est par un immeuble de logements sociaux ou communautaires